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Il doloso occultamento della conclusione dell’affare non giova ai contraenti: il mediatore immobiliare conserva il diritto alla provvigione

Nota a Corte di Cassazione - Sezione Terza Civile, Sentenza 21 novembre 2011, n. 24444 18 dicembre 2011 -
1. Le massime

La prescrizione annuale del diritto alla provvigione vantato dal mediatore, nel caso in cui le parti gli abbiano dolosamente nascosto che l’affare si è concluso, decorre dal dì dell’effettiva conoscenza della conclusione dell’affare da parte del mediatore, non già dalla data della stipulazione del contratto, dovendo in consimili casi trovare applicazione la disciplina dettata in tema di sospensione del termine prescrizionale.

La misura della provvigione, spettante al mediatore per l’attività svolta, va commisurata al reale valore dell’affare, anche qualora le parti abbiano indicato in contratto un prezzo inferiore al valore reale (nella specie, la Corte ritiene corretta la decisione del giudice di merito, nella parte in cui – per il calcolo della provvigione in un caso di compravendita immobiliare – aveva fatto riferimento al prezzo indicato nella proposta di acquisto e non a quello, notevolmente inferiore, risultante dall’atto pubblico di vendita).

2. Il caso

Caio intendeva vendere un’unità immobiliare di sua proprietà e, per il tramite di Tizio, veniva in contatto con Sempronio, il quale, essendo interessato all’immobile, sottoscriveva apposita proposta di acquisto, con contestuale consegna a Caio di un assegno per un ammontare corrispondente a circa un decimo dell’importo offerto. Sennonché, Caio e Sempronio mostravano di voler interrompere le trattative. Sempronio si vedeva restituire l’assegno e Tizio continuava a far visionare l’immobile ai potenziali acquirenti, a ciò essendo stato invitato da Caio.

Tizio, a distanza di oltre un anno, veniva a conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare tra Caio e Sempronio. Tizio, perciò, conveniva vittoriosamente Caio dinanzi al Giudice di Pace territorialmente competente per vedere riconosciuto il suo diritto alla provvigione per l’attività di mediazione espletata nella compravendita. Caio, soccombente, impugnava la sentenza del Giudice di Pace. Il Tribunale adito, rigettando le tesi propugnate da Caio, ribadiva che nel caso di specie doveva trovare applicazione la sospensione della prescrizione di cui all’art. 2941 c.c., in quanto le parti avevano dolosamente nascosto al mediatore la positiva conclusione della trattativa. Statuiva, inoltre, che la misura della provvigione andava calcolata sul prezzo effettivo di vendita e non sulla somma indicata nell’atto pubblico. Caio proponeva ricorso per Cassazione adducendo tre motivi:

1) erronea applicazione della sospensione, sull’assunto che il termine prescrizionale avrebbe dovuto decorrere dalla data della compravendita;

2) difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia per avere il Tribunale contraddittoriamente ritenuto che Caio avesse occultato dolosamente la compravendita mentre l’atto pubblico era stato regolarmente trascritto;

3) violazione di legge con riferimento al calcolo della provvigione, commisurato su un valore dell’affare diverso da quella risultante nell’atto pubblico di vendita.

3. La decisione

La disposizione dell’art. 2935 c.c., secondo la quale la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, si riferisce alla possibilità legale e non già a quella materiale di esercizio del diritto. L’ignoranza del creditore, pertanto, può assumere giuridico rilievo solo come causa di sospensione ai sensi dell’art. 2941 c.c.

Con riferimento alla mediazione, come noto, è la conclusione dell’affare a segnare il termine iniziale della prescrizione annuale del diritto alla provvigione. Alla luce di quanto chiarito, l’ignoranza della conclusione vale come causa di sospensione qualora sia l’effetto di un comportamento doloso del debitore e, precisamente, di un’attività diretta ad occultare intenzionalmente al mediatore la situazione di fatto cui è collegato il diritto alla provvigione. La semplice omissione, evidentemente, non ha di per sé alcun effetto sospensivo, a meno che il comportamento omesso non rientri tra gli atti dovuti, quelli cioè cui il debitore sia tenuto per legge, ma è pacifico che tra gli atti dovuti non rientra la comunicazione al mediatore circa l’avvenuta conclusione dell’affare.

Tanto ribadito, nella specie, la Suprema Corte ritiene sussistente la causa di sospensione di cui all’art. 2941, n. 8, c.c., imputando ai contraenti non già l’omessa informazione del mediatore (poiché a ciò essi non erano tenuti), bensì la condotta ingannatrice e fraudolenta da loro posta in essere, mediante la quale inducevano il mediatore a ritenere che nessun affare fosse stato concluso, tanto da consentirgli – ad affare concluso – di far visionare l’immobile ad altri potenziali acquirenti, non dando adito ad alcun sospetto.

Da ultimo, la Corte precisa che la misura della provvigione che spetta al mediatore per l’attività svolta nella conclusione dell’affare - anche se non previsto in patti, tariffe professionali o usi, tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante - deve tenere conto del reale valore dell’affare, che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo. Al riguardo è dunque necessario compiere un accertamento in concreto, accertamento rispetto al quale il prezzo indicato dalle parti può costituire un elemento presuntivo, se altri contrari non ne siano indicati, di certo non un parametro vincolante.

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