Liti condominiali: a chi competono le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi aggettanti

Abstract: L’elaborato vuole far conoscere gli orientamenti giurisprudenziali sulla ripartizione delle spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi aggettanti per facilitare chi si trova a dover sostenere la ristrutturazione di un balcone nel contesto di un condominio che potrebbe non riconoscergli parte delle spese sostenute.

Una delle principali “voci di bilancio” della litigiosità italiana è costituita dalle liti condominiali: questioni non sempre di facile e pronta soluzione, anche per i numerosi cambi di tendenza della giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Questo elaborato vuole porre l’accento su uno degli ambiti, ove la giurisprudenza di legittimità ha accolto un orientamento nettamente differente ed incompatibile rispetto a quello sostenuto per anni: le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi aggettanti.

È pacifico che i balconi aggettanti costituiscano un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartenendo in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 13509 del 27.7.2012).

Molto più discusso è, invece, il piano di riparto delle spese per la manutenzione e la ristrutturazione di tali balconi.

Un primo e più longevo orientamento giurisprudenziale prende le mosse dall’interpretazione estensiva dell’articolo 1125 del Codice Civile: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

L’interpretazione estensiva si fonda sulla considerazione che il balcone sia un prolungamento del solaio interpiano, con ciò permettendo un’equa ripartizione delle spese: i costi della copertura del pavimento sono a carico esclusivo del proprietario del piano superiore; mentre le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone sono a carico del proprietario del piano inferiore. La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4821/1983, chiarifica che “la piattaforma o la soletta di un balcone è soggetta alla disciplina dell’articolo 1125 del Codice Civile, che ne sancisce la presunzione assoluta di condominio fra i proprietari dei due piani”.

L’orientamento più recente prospetta la solidarietà fra il proprietario del balcone e l’intero condominio.

Nello specifico rimarrebbero di competenza del singolo condomino le spese di manutenzione del cosiddetto “piano di calpestio”; mentre le spese per la manutenzione della copertura del balcone e degli elementi rientranti nel prospetto dell’edificio possono essere qualificate a tutti gli effetti come spese condominiali a norma dell’articolo 1123 del Codice Civile, perché rientranti nel concetto di “parti comuni” dell’edificio ex articolo 1117 del Codice Civile.

Nello specifico la Suprema Corte ha ritenuto che alcuni componenti del balcone, quali i parapetti, il cornicione o il marcapiano, i frontalini, si inseriscono nel prospetto dell’edificio, il cui decoro e la cui riparazione sono a carico dell’intero condominio. Inoltre, a più riprese, la giurisprudenza ha qualificato come spese condominiali tutte quelle necessarie a rendere l’edificio “esteticamente gradevole” (Sentenza n. 6624/2012 della Corte di Cassazione).

Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile nel quale insistono.

Certamente può risultare meno oneroso a livello probatorio far rientrare nel bilancio delle spese condominiali i costi relativi al rifacimento dei balconi che integrano la facciata dell’immobile; poiché non vi è dubbio che, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, la facciata sia considerata una delle parti comuni, per le quali si richiede la solidarietà di tutti i condomini.  Allo stesso modo non sarà gravoso far rientrare nelle spese condominiali la sistemazione dei balconi, quando le parti danneggiate siano visibili dall’esterno. Lo stesso non può dirsi per i balconi dei cortili interni, che quasi sicuramente saranno travolti in misura inferiore dal concetto di “esteticamente gradevole” richiamato dalle sentenze della Corte di legittimità. 

Questi mutamenti giurisprudenziali non facilitano la comprensione della materia e possono contribuire ad aumentare la litigiosità all’interno del condominio.

Per ovviare tale rischio sarebbe opportuna l’adozione del criterio ex articolo 1125 del Codice Civile da parte dell’assemblea condominiale o, in alternativa, considerare i sottobalconi come parte integrante della facciata, anche per favorire un’equa ripartizione di spese fra tutti i condomini.

Abstract: L’elaborato vuole far conoscere gli orientamenti giurisprudenziali sulla ripartizione delle spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi aggettanti per facilitare chi si trova a dover sostenere la ristrutturazione di un balcone nel contesto di un condominio che potrebbe non riconoscergli parte delle spese sostenute.

Una delle principali “voci di bilancio” della litigiosità italiana è costituita dalle liti condominiali: questioni non sempre di facile e pronta soluzione, anche per i numerosi cambi di tendenza della giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Questo elaborato vuole porre l’accento su uno degli ambiti, ove la giurisprudenza di legittimità ha accolto un orientamento nettamente differente ed incompatibile rispetto a quello sostenuto per anni: le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi aggettanti.

È pacifico che i balconi aggettanti costituiscano un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartenendo in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 13509 del 27.7.2012).

Molto più discusso è, invece, il piano di riparto delle spese per la manutenzione e la ristrutturazione di tali balconi.

Un primo e più longevo orientamento giurisprudenziale prende le mosse dall’interpretazione estensiva dell’articolo 1125 del Codice Civile: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

L’interpretazione estensiva si fonda sulla considerazione che il balcone sia un prolungamento del solaio interpiano, con ciò permettendo un’equa ripartizione delle spese: i costi della copertura del pavimento sono a carico esclusivo del proprietario del piano superiore; mentre le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone sono a carico del proprietario del piano inferiore. La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4821/1983, chiarifica che “la piattaforma o la soletta di un balcone è soggetta alla disciplina dell’articolo 1125 del Codice Civile, che ne sancisce la presunzione assoluta di condominio fra i proprietari dei due piani”.

L’orientamento più recente prospetta la solidarietà fra il proprietario del balcone e l’intero condominio.

Nello specifico rimarrebbero di competenza del singolo condomino le spese di manutenzione del cosiddetto “piano di calpestio”; mentre le spese per la manutenzione della copertura del balcone e degli elementi rientranti nel prospetto dell’edificio possono essere qualificate a tutti gli effetti come spese condominiali a norma dell’articolo 1123 del Codice Civile, perché rientranti nel concetto di “parti comuni” dell’edificio ex articolo 1117 del Codice Civile.

Nello specifico la Suprema Corte ha ritenuto che alcuni componenti del balcone, quali i parapetti, il cornicione o il marcapiano, i frontalini, si inseriscono nel prospetto dell’edificio, il cui decoro e la cui riparazione sono a carico dell’intero condominio. Inoltre, a più riprese, la giurisprudenza ha qualificato come spese condominiali tutte quelle necessarie a rendere l’edificio “esteticamente gradevole” (Sentenza n. 6624/2012 della Corte di Cassazione).

Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile nel quale insistono.

Certamente può risultare meno oneroso a livello probatorio far rientrare nel bilancio delle spese condominiali i costi relativi al rifacimento dei balconi che integrano la facciata dell’immobile; poiché non vi è dubbio che, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, la facciata sia considerata una delle parti comuni, per le quali si richiede la solidarietà di tutti i condomini.  Allo stesso modo non sarà gravoso far rientrare nelle spese condominiali la sistemazione dei balconi, quando le parti danneggiate siano visibili dall’esterno. Lo stesso non può dirsi per i balconi dei cortili interni, che quasi sicuramente saranno travolti in misura inferiore dal concetto di “esteticamente gradevole” richiamato dalle sentenze della Corte di legittimità. 

Questi mutamenti giurisprudenziali non facilitano la comprensione della materia e possono contribuire ad aumentare la litigiosità all’interno del condominio.

Per ovviare tale rischio sarebbe opportuna l’adozione del criterio ex articolo 1125 del Codice Civile da parte dell’assemblea condominiale o, in alternativa, considerare i sottobalconi come parte integrante della facciata, anche per favorire un’equa ripartizione di spese fra tutti i condomini.