Capo VI – Della locazione

Nozione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo [Codice civile 1572, 2948, n. 3].

Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione

Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni [Codice civile 1571] è atto eccedente l’ordinaria amministrazione [Codice civile 320, 374, n. 4, 1108, 1350, n. 8, 2643, n. 8, 2923].

Sono altresì atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno [Codice civile 1605].

Durata della locazione

Salvo diverse norme di legge [Codice civile 1602, 1607, 1629, 1800], la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni [Codice civile 2923]. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto [Codice civile 1574].

Locazione senza determinazione di tempo

Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta [Codice civile 1573, 1597, 1600, 1616, 1800]:

1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;

2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione;

3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;

4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso [Codice civile 2923].

Obbligazioni principali del locatore

Il locatore deve:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [Codice civile 1177, 1590, 1617];

2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto [Codice civile 1576, 1577, 1581, 1582, 1584];

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione [Codice civile 1585, 1586].

Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [Codice civile 1575, n. 2, 1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [Codice civile 1577, 1621, 2764].

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Necessità di riparazioni

Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore [Codice civile 1575, n. 2, 1576], questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore [Codice civile 1583].

Vizi della cosa locata

Se al momento della consegna la cosa locata [Codice civile 2254] è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili [Codice civile 1580].

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna [Codice civile 1494, 1581].

Limitazioni convenzionali della responsabilità

Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità [Codice civile 1229] del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa [Codice civile 1575, n. 2, 1580, 1581].

Cose pericolose per la salute

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia [Codice civile 1229, 1578, 1579, 1581].

Vizi sopravvenuti

Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.

Divieto d’innovazione

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore [Codice civile 1575, n. 2].

Mancato godimento per riparazioni urgenti

Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata [Codice civile 1576, 1577, 1584].

Diritti del conduttore in caso di riparazioni

Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione [Codice civile 1573] e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento [Codice civile 1583].

Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [Codice civile 1622].

Garanzia per molestie

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima [Codice civile 1575, n. 3, 1586].

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio [Codice civile 1168].

Pretese da parte di terzi

Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni [Codice civile 1012, 1575, n. 3, 1585].

Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi [Codice di procedura civile 108].

Obbligazioni principali del conduttore

Il conduttore deve:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia [Codice civile 1176] nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze [Codice civile 1588];

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti [Codice civile 1282, 1608, 2764, 2948, n. 3].

Perdita e deterioramento della cosa locata

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento [Codice civile 1592] della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio [Codice civile 1589, 1611], qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile [Codice civile 1218, 1256, 1587, 2281].

È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.

Incendio di cosa assicurata

Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo [Codice civile 1588, 1891], la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo [Codice civile 1223, 1611].

Quando si tratta di cosa mobile stimata [Codice civile 1908] e l’assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall’assicuratore.

Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore [Codice civile 1916].

Restituzione della cosa locata

Il conduttore deve restituire [Codice civile 1591] la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto [Codice civile 1575, n. 1].

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà [Codice civile 1609].

Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate [Codice civile 1182].

Danni per ritardata restituzione

Il conduttore in mora [Codice civile 1219] a restituire la cosa [Codice civile 1590] è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno [Codice civile 1223, 1224; Codice della navigazione 382].

Miglioramenti

Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata [Codice civile 975, 985]. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna [Codice civile 1620].

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore [Codice civile 1588, 1593].

Addizioni

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna [Codice civile 1592].

Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.

Sublocazione o cessione della locazione

Il conduttore, salvo patto contrario [Codice civile 1624], ha facoltà di sublocare [Codice civile 1406, 1614] la cosa locatagli [Codice civile 2149], ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore [Codice civile 1649].

Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi [Codice della navigazione 378, 394].

Rapporti tra il locatore e il subconduttore

Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione [Codice civile 1594, 2764].

Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali [Codice civile 1605].

Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore [Codice civile 1445, 1458], e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui [Codice civile 2909].

Fine della locazione per lo spirare del termine

La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.

La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’articolo 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta [Codice civile 1373] nel termine [fissato dalle norme corporative o, in mancanza, in quello] determinato dalle parti o dagli usi [Codice civile 1603, 1616].

Rinnovazione tacita del contratto

La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente [Codice della navigazione 382].

La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [Codice civile 1574].

Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto [Codice civile 1598].

Garanzie della locazione

Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto [Codice civile 1597, 1941].

Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente [Codice civile 1602, 1603], se ha data certa [Codice civile 2704] anteriore all’alienazione della cosa [Codice civile 1601, 2160].

La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede [Codice civile 1147, 1153].

Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione [Codice civile 2643, n. 8, 2923].

L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante [Codice civile 1600].

Detenzione anteriore al trasferimento

Se la locazione non ha data certa [Codice civile 2704], ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare [Codice civile 1599, 1602] la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [Codice civile 1574, 2923].

Risarcimento del danno al conduttore licenziato

Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa [Codice civile 2704] anteriore al trasferimento [Codice civile 1599], il locatore è tenuto a risarcirgli il danno [Codice civile 1223, 1603].

Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente

Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione [Codice civile 1599, 1600] subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione [Codice civile 1406].

Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione

Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata [Codice civile 1599], l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario [Codice civile 1601, 1625].

Vendita della cosa locata con patto di riscatto

Il compratore con patto di riscatto [Codice civile 1500, 1503, 1505] non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto [Codice civile 1501].

Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione

La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa [Codice civile 2704] anteriore al trasferimento [Codice civile 1595]. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali.

Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta [Codice civile 2643, n. 9], può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento [Codice civile 2812, 2918, 2924].

Estinzione del diritto del locatore

Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa [Codice civile 2704] sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio [Codice civile 1360, 1445, 1458].

Sono salve le diverse disposizioni di legge.

Durata massima della locazione di case

La locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell’inquilino e per due anni successivi alla sua morte [Codice civile 1350, n. 8, 1572, 1573, 1614, 2643, n. 8].

Garanzie per il pagamento della pigione

Nelle locazioni di case non mobiliate l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti [Codice civile 2764] o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione [Codice civile 1587].

Piccole riparazioni a carico dell’inquilino

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese [Codice civile 1621], sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [Codice civile 1590, 1807, 2764].

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Spurgo di pozzi e di latrine

Lo spurgo dei pozzi e delle latrine è a carico del locatore.

Incendio di casa abitata da più inquilini

Se si tratta di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall’incendio [Codice civile 1588, 1589], proporzionatamente al valore della parte occupata. Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata.

La disposizione del comma precedente non si applica se si prova che l’incendio è cominciato dall’abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l’incendio non è potuto cominciare nella sua abitazione.

Recesso convenzionale del locatore

Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto [Codice civile 1373] per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali [Codice di procedura civile 657].

Facoltà di recesso degli impiegati pubblici

Gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto [Codice civile 1373] nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda.

Tale facoltà si esercita mediante disdetta motivata, e il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta [Codice di procedura civile 657].

Morte dell’inquilino

Nel caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione [Codice civile 1594], gli eredi possono recedere dal contratto [Codice civile 1373] entro tre mesi dalla morte.

Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi [Codice civile 1627].

Gestione e godimento della cosa produttiva

Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa [Codice civile 1618, 1619] e dell’interesse della produzione [Codice civile 1620, 1623]. A lui spettano i frutti [Codice civile 820, 821] e le altre utilità della cosa.

Affitto senza determinazione di tempo

Se le parti non hanno determinato la durata dell’affitto [Codice civile 1574], ciascuna di esse può recedere dal contratto [Codice civile 1373] dando all’altra un congruo preavviso [Codice civile 1596].

Sono salve [le norme corporative] e gli usi che dispongono diversamente [preleggi 5, 8].

Obblighi del locatore

Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze [Codice civile 817], in istato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata [Codice civile 1575, n. 1].

Inadempimenti dell’affittuario

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto [Codice civile 1453], se l’affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa [Codice civile 1615].

Diritto di controllo

Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono [Codice civile 1615, 1618].

 Incremento della produttività della cosa

L’affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché esse non importino obblighi per il locatore [Codice civile 1632] o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione [Codice civile 1592, 1615].

Riparazioni

Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie [Codice civile 1622]. Le altre sono a carico dell’affittuario [Codice civile 1576, 1609, 2153, 2764].

Perdite determinate da riparazioni

Se l’esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l’affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [Codice civile 1583, 1584, 1621].

Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale

Se, in conseguenza di una disposizione di legge, [di una norma corporativa,] o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [Codice civile 1467, 1468, 1611].

Sono salve le diverse disposizioni della legge [della norma corporativa] o del provvedimento dell’autorità.

Divieto di subaffitto. Cessione dell’affitto

L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore [Codice civile 2149].

La facoltà di cedere l’affitto comprende quella di subaffittare; la facoltà di subaffittare non comprende quella di cedere l’affitto [Codice civile 1594].

Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione

Se si è convenuto che l’affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l’acquirente che voglia dare licenza all’affittuario deve osservare la disposizione dell’articolo 1616 [Codice civile 1603].

Quando l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la licenza deve essere data col preavviso di sei mesi e ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.

Incapacità o insolvenza dell’affittuario

L’affitto si scioglie per l’interdizione [Codice civile 414], l’inabilitazione [Codice civile 415] o l’insolvenza dell’affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario.

Morte dell’affittuario

Nel caso di morte dell’affittuario, il locatore e gli eredi dell’affittuario possono, entro tre mesi dalla morte [Codice civile 2964], recedere dal contratto [Codice civile 1373] mediante disdetta comunicata all’altra parte con preavviso di sei mesi.

Se l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la disdetta ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso [Codice civile 1625].

Durata minima dell’affitto

Se le norme corporative stabiliscono un periodo minimo di durata del contratto, l’affitto di un fondo rustico stipulato per una durata inferiore si estende al periodo minimo così stabilito.

Fondi destinati al rimboschimento

L’affitto di fondi rustici destinati al rimboschimento può essere stipulato per un termine massimo di novantanove anni.

Affitto senza determinazione di tempo

L’affitto a tempo indeterminato di un fondo soggetto a rotazione di colture si reputa stipulato [Codice civile 1574] per il tempo necessario affinché l’affittuario possa svolgere e portare a compimento il normale ciclo di avvicendamento delle colture praticate nel fondo [Codice civile 2143, 2165].

Se il fondo non è soggetto ad avvicendamento di colture, l’affitto si reputa fatto per il tempo necessario alla raccolta dei frutti [Codice civile 1635].

L’affitto non cessa se prima della scadenza una delle parti non ha dato disdetta con preavviso di sei mesi [Codice civile 1596].

[Sono salve le diverse disposizioni delle norme corporative].

Estensione del fondo

Per l’affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell’estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita [Codice civile 1537, 1538, 1539].

Miglioramenti

[Se una parte intende compiere sul fondo affittato determinati miglioramenti che non ne trasformino profondamente l’ordinamento produttivo, e l’altra si oppone, il giudice, sentite le parti, può autorizzarne l’esecuzione qualora nei modi e nelle forme stabilite dalla legge speciale, l’autorità competente riconosca che i miglioramenti sono di sicura utilità per il fondo e per la produzione. Il giudice assegna un congruo termine perché i miglioramenti siano eseguiti.

Quando i miglioramenti sono stati proposti dall’affittuario, l’autorizzazione non può essere concessa se non risulta la sua capacità tecnica ed economica per eseguirli, o se egli è stato inadempiente agli obblighi contrattuali, ovvero se la durata ulteriore della locazione non consente all’affittuario di godere per un congruo periodo l’incremento del reddito che i miglioramenti sono destinati a produrre.

Se l’affittuario è autorizzato a eseguire i miglioramenti, il locatore, entro un termine perentorio fissato dal giudice, può dichiarare di compierli a sue spese; in tal caso egli subentra all’affittuario negli obblighi stabiliti dal provvedimento di autorizzazione.]

Diritti derivanti dall’esecuzione dei miglioramenti

[Il locatore che ha eseguito i miglioramenti ha diritto di aumentare il fitto in proporzione dell’incremento del reddito fondiario che ne è derivato, tenuto conto degli eventuali contributi dello Stato o degli enti pubblici, con decorrenza dal tempo in cui l’incremento si è verificato.

L’affittuario che ha eseguito i miglioramenti ha diritto a una indennità corrispondente all’aumento di valore conseguito dal fondo e sussistente alla fine dell’affitto. L’indennità non può essere superiore al quarto dell’ammontare complessivo del corrispettivo per l’intera durata dell’affitto.

Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche del locatore, può disporre il pagamento rateale dell’indennità, ordinando, se del caso, la prestazione di idonee garanzie. Salvo diverso accordo delle parti, il pagamento non può essere frazionato per un tempo eccedente i dieci anni.]

Inderogabilità

Le disposizioni dei due articoli precedenti sono inderogabili.

Perdita fortuita dei frutti negli affitti pluriennali

Se, durante l’affitto convenuto per più anni, almeno la metà dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto, salvo che la perdita trovi compenso nei precedenti raccolti [Codice civile 960, 1636].

Qualora la perdita non trovi compenso nei precedenti raccolti, la riduzione è determinata alla fine dell’affitto, eseguito il conguaglio con i frutti raccolti in tutti gli anni decorsi [Codice civile 1630]. Il giudice può dispensare provvisoriamente l’affittuario dal pagamento di una parte del fitto in proporzione della perdita sofferta.

La riduzione non può mai eccedere la metà del fitto.

In ogni caso si deve tener conto degli indennizzi che l’affittuario abbia conseguiti o possa conseguire in relazione alla perdita sofferta.

Al perimento è equiparata la mancata produzione dei frutti.

Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali

Se l’affitto ha la durata di un solo anno, e si è verificata la perdita per caso fortuito di almeno la metà dei frutti, l’affittuario può essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla metà.

 Accollo di casi fortuiti

L’affittuario può, con patto espresso, assumere il rischio dei casi fortuiti ordinari [Codice civile 1648]. Sono reputati tali i fortuiti che, avuto riguardo ai luoghi e a ogni altra circostanza, le parti potevano ragionevolmente ritenere probabili.

È nullo il patto [Codice civile 1418] col quale l’affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari [Codice civile 1643].

Espropriazione per pubblico interesse

In caso di espropriazione per pubblico interesse [Codice civile 834] o di occupazione temporanea del fondo locato, l’affittuario ha diritto di ottenere dal locatore la parte d’indennità a questo corrisposta per i frutti non percepiti o per il mancato raccolto.

Canone di affitto

Il fitto può consistere anche in una quota ovvero in una quantità fissa o variabile dei frutti del fondo locato [Codice civile 1282, 1571, 2099, 2764].

Scorte morte

Le scorte morte [Codice civile 998] costituenti la dotazione del fondo, che sono state consegnate all’affittuario all’inizio dell’affitto, con determinazione della specie, qualità e quantità, devono, anche se stimate, essere restituite al locatore alla fine dell’affitto, nella stessa specie, qualità e quantità e, se si tratta di scorte fisse, come macchinari e attrezzi, nello stesso stato d’uso. L’eccedenza o la deficienza deve essere regolata in danaro, secondo il valore corrente al tempo della riconsegna. La dotazione necessaria non può essere distratta e deve essere mantenuta secondo le esigenze delle colture e la pratica dei luoghi [Codice civile 1642, 1645, 2764].

La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato la somma che rappresenti il valore delle scorte presso il locatore, salvo l’obbligo di questo di restituirla al tempo della riconsegna delle scorte.

Se le scorte sono state consegnate con la sola indicazione del valore, l’affittuario ne acquista la proprietà, e, alla fine dell’affitto, deve restituire il valore ricevuto o scorte in natura per un corrispondente valore, determinato secondo il prezzo corrente, al tempo della riconsegna, ovvero parte dell’uno e parte delle altre [Codice civile 182, 1806].

Sono salve [le diverse disposizioni delle norme corporative o] (1) le diverse pattuizioni delle parti.

Scorte vive

Quando il bestiame da lavoro o da allevamento [Codice civile 998], costituente la dotazione del fondo, è stato in tutto o in parte fornito dal locatore, si osservano le disposizioni degli articoli seguenti, salve [le norme corporative o] i patti diversi [Codice civile 2163, n. 1].

Proprietà del bestiame consegnato

Qualora il bestiame consegnato all’affittuario sia stato determinato con indicazione della specie, del numero, del sesso, della qualità, dell’età e del peso, anche se ne è stata fatta stima, la proprietà di esso rimane al locatore. Tuttavia l’affittuario può disporre dei singoli capi, ma deve mantenere nel fondo la dotazione necessaria [Codice civile 1640, 1643, 1645].

Rischio della perdita del bestiame

Il rischio della perdita del bestiame è a carico dell’affittuario dal momento in cui questi lo ha ricevuto, se non è stato diversamente pattuito [Codice civile 1637, 1642].

Accrescimenti e frutti del bestiame

L’affittuario fa suoi i parti e gli altri frutti del bestiame, l’accrescimento e ogni altro provento che ne deriva.

Il letame però deve essere impiegato esclusivamente nella coltivazione del fondo.

Riconsegna del bestiame

Nel caso previsto dall’articolo 1642, al termine del contratto l’affittuario deve restituire bestiame corrispondente per specie, numero, sesso, qualità, età e peso a quello ricevuto. Se vi sono differenze di qualità o di quantità contenute nei limiti in cui esse possano ammettersi avuto riguardo ai bisogni della coltivazione del fondo [Codice civile 1640, 1642], l’affittuario deve restituire bestiame di uguale valore [Codice civile 994]. Se vi è eccedenza o deficienza nel valore del bestiame, ne è fatto conguaglio in danaro tra le parti, secondo il valore al tempo della riconsegna [Codice civile 1640].

La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato presso il locatore la somma che rappresenta il valore del bestiame [Codice civile 1806].

Si applica altresì la disposizione del terzo comma dell’articolo 1640.

Sono salve [le disposizioni delle norme corporative e] i patti diversi.

Rapporti fra gli affittuari uscente e subentrante

L’affittuario uscente deve mettere a disposizione di chi gli subentra nella coltivazione i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per i lavori dell’anno seguente; il nuovo affittuario deve lasciare al precedente i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per il consumo dei foraggi e per le raccolte che restano da fare.

Per l’ulteriore determinazione dei rapporti tra l’affittuario uscente e l’affittuario subentrante si osservano [le disposizioni delle norme corporative e, in mancanza], gli usi locali.

Nozione

Quando l’affitto ha per oggetto un fondo che l’affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia [Codice civile 2083], si applicano le norme che seguono, [sempre che il fondo non superi i limiti di estensione che, per singole zone e colture, possono essere determinati dalle norme corporative] [Codice civile 1654, 2080].

Casi fortuiti ordinari

Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche dell’affittuario, può disporre il pagamento rateale del fitto se per un caso fortuito ordinario, le cui conseguenze l’affittuario ha assunte a suo carico [Codice civile 1637], si verifica la perdita di almeno la metà dei frutti del fondo [Codice civile 1654].

Subaffitto

Se il locatore consente il subaffitto, questo è considerato come locazione diretta tra il locatore e il nuovo affittuario [Codice civile 1594, 1624, 1654, 1656, 1770, 1804, 2149].

Morte dell’affittuario

[Nel caso di morte dell’affittuario, fermo quanto è disposto dall’articolo 1627, il locatore può sostituirsi immediatamente agli eredi nella conduzione del fondo. In tal caso egli ha diritto di prelevare sul raccolto le spese erogate [Codice civile 1614, 1654, 1674].]

Miglioramenti

[Se l’affittuario senza essere autorizzato dal locatore, ha eseguito miglioramenti di durevole utilità per il fondo e per la produzione, il giudice può attribuirgli un’indennità, salvo che i miglioramenti siano il risultato dell’ordinata e razionale coltivazione [Codice civile 1592, 1620, 1632, 1633].

La sussistenza dei miglioramenti deve essere accertata alla fine di ciascun anno agrario nel quale sono stati eseguiti, e l’indennità deve essere subito corrisposta.

La determinazione dell’indennità è fatta equamente dal giudice, tenuto conto del vantaggio che può risentire l’affittuario per l’incremento del reddito derivante dai miglioramenti. In ogni caso l’indennità per i miglioramenti di ciascuna annata non può essere superiore al quarto del fitto annuo [Codice civile 1654].]

Anticipazioni all’affittuario

Qualora l’affittuario non possa provvedere altrimenti, il locatore è tenuto ad anticipargli le sementi e le materie fertilizzanti e antiparassitarie necessarie per la coltivazione del fondo [Codice civile 2151].

Il credito del locatore produce interessi in misura corrispondente al saggio legale [Codice civile 1284, 1654].

Sostituzione del locatore all’affittuario

[Qualora, per mancanza di mezzi dell’affittuario, si verifichino nella coltivazione deficienze tali che possono compromettere il raccolto, il locatore, dopo averne dato preavviso all’affittuario, può sostituirsi a lui nell’esecuzione dei lavori necessari e urgenti, salvo il diritto di prelevare sul raccolto le spese erogate, e senza pregiudizio dell’applicabilità dell’articolo 1618 [Codice civile 1654].]

Inderogabilità

Le disposizioni che precedono sono inderogabili.