Condominio - Cassazione Civile SU: responsabilità condivisa tra usuario e condominio per le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

Dei danni all’appartamento sottostante, derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso non comune a tutti i condomini, rispondono sia l’usuario esclusivo dello stesso, sia il condominio. Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione.

Nel caso di specie, a seguito dell’instaurazione del giudizio da parte di un condomino che lamentava dei danni causati da infiltrazioni provenienti dalla terrazza dell’appartamento sovrastante, erano stati condannati al risarcimento ed al pagamento delle spese per la riparazione del lastrico solare sia l’usuario avente l’uso esclusivo del lastrico, sia il condominio.

A norma dell’articolo 1126 Codice Civile, infatti: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Giunta in Cassazione, la causa viene rimessa alle Sezioni Unite affinché venga riconsiderato l’orientamento in precedenza espresso in materia dalle stesse, che non aveva conseguito l’uniformazione della giurisprudenza successiva.

I profili maggiormente critici che vengono rilevati nell’orientamento precedente sono ravvisabili nel fatto che venisse attratta ad una disciplina di tipo obbligatorio una situazione in cui, invece, viene in rilievo la produzione di un danno ad un terzo, per effetto della violazione di un obbligo di custodia e del dovere di manutenzione della cosa comune.

La previsione di cui all’articolo 1126 Codice Civile trova la propria giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune, che motiva una ripartizione delle spese di riparazione del bene differente tra utilizzatore esclusivo e condominio.

Mentre il precedente orientamento riconduceva la posizione del titolare dell’uso esclusivo del lastrico solare più ad un preesistente rapporto di debito, caratterizzato da una stretta connessione al bene, nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante, le Sezioni Unite affermano che chi ha l’uso esclusivo del lastrico lo custodisce quale custode della superficie, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità derivante dall’articolo 2051 Codice Civile, che dispone: “Custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, e tale potere può essere di diritto ma anche solo di fatto. L’ipotesi contemplata dalla norma sussiste quando la cosa produca da sola un danno. Diverso è il caso in cui il danno deriva dall’opera dall’uomo: in tale frangente si applica la generale previsione di cui all’art. 2043 codice civile”.

Il condominio è tenuto, d’altro canto, a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio. Ne consegue un concorso di responsabilità tra i due soggetti, il titolare dell’uso esclusivo e il condominio, che viene ripartita secondo la regola di cui all’articolo 1126 Codice Civile.

Dall’attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile discende l’applicazione di tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità contrattuale.

La Cassazione a Sezioni Unite stabilisce, pertanto, il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051  Codice Civile, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 Codice Civile, il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

La Cassazione rigetta dunque il ricorso e conferma la sentenza di merito.

(Corte di Cassazione - Sezioni Unite Civili, Sentenza 10 maggio 2016, n. 9449)

Dei danni all’appartamento sottostante, derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso non comune a tutti i condomini, rispondono sia l’usuario esclusivo dello stesso, sia il condominio. Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione.

Nel caso di specie, a seguito dell’instaurazione del giudizio da parte di un condomino che lamentava dei danni causati da infiltrazioni provenienti dalla terrazza dell’appartamento sovrastante, erano stati condannati al risarcimento ed al pagamento delle spese per la riparazione del lastrico solare sia l’usuario avente l’uso esclusivo del lastrico, sia il condominio.

A norma dell’articolo 1126 Codice Civile, infatti: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Giunta in Cassazione, la causa viene rimessa alle Sezioni Unite affinché venga riconsiderato l’orientamento in precedenza espresso in materia dalle stesse, che non aveva conseguito l’uniformazione della giurisprudenza successiva.

I profili maggiormente critici che vengono rilevati nell’orientamento precedente sono ravvisabili nel fatto che venisse attratta ad una disciplina di tipo obbligatorio una situazione in cui, invece, viene in rilievo la produzione di un danno ad un terzo, per effetto della violazione di un obbligo di custodia e del dovere di manutenzione della cosa comune.

La previsione di cui all’articolo 1126 Codice Civile trova la propria giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune, che motiva una ripartizione delle spese di riparazione del bene differente tra utilizzatore esclusivo e condominio.

Mentre il precedente orientamento riconduceva la posizione del titolare dell’uso esclusivo del lastrico solare più ad un preesistente rapporto di debito, caratterizzato da una stretta connessione al bene, nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante, le Sezioni Unite affermano che chi ha l’uso esclusivo del lastrico lo custodisce quale custode della superficie, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità derivante dall’articolo 2051 Codice Civile, che dispone: “Custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, e tale potere può essere di diritto ma anche solo di fatto. L’ipotesi contemplata dalla norma sussiste quando la cosa produca da sola un danno. Diverso è il caso in cui il danno deriva dall’opera dall’uomo: in tale frangente si applica la generale previsione di cui all’art. 2043 codice civile”.

Il condominio è tenuto, d’altro canto, a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio. Ne consegue un concorso di responsabilità tra i due soggetti, il titolare dell’uso esclusivo e il condominio, che viene ripartita secondo la regola di cui all’articolo 1126 Codice Civile.

Dall’attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile discende l’applicazione di tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità contrattuale.

La Cassazione a Sezioni Unite stabilisce, pertanto, il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051  Codice Civile, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 Codice Civile, il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

La Cassazione rigetta dunque il ricorso e conferma la sentenza di merito.

(Corte di Cassazione - Sezioni Unite Civili, Sentenza 10 maggio 2016, n. 9449)