Possibilità di sopraelevazione “parziale” dell’ultimo piano dell’edificio

Il caso preso in esame è quello dell’ultimo piano dell’edificio che non appartiene ad un unico proprietario. Solo uno di essi aveva sopraelevato, ex art. 1127 c.c., sul lastrico solare.

La Cassazione, sul punto, si è così pronunciata: “la facoltà di sopraelevare concessa dall’art. 1127 c.c., comma 1, al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, ove l’ultimo piano appartenga, pro diviso, a più proprietari, spetta a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1127 c.c.. comma 2 e 3.”

Ritiene la Corte di Cassazione che l’articolo 1127 c.c. non specifica che il condomino debba avere la proprietà di tutto l’ultimo piano. La stessa norma nemmeno specifica che sia necessario sopraelevare l’intero ultimo piano.

Nel caso in cui l’ultimo piano appartenga a più condomini (ipotesi, ad esempio, di due appartamenti posti all’ultimo piano) non si avrebbe una comunione pro indiviso (cioè per quote ideali) ma una proprietà pro diviso, cioè ben individuata e corrispondente al confine dell’appartamento. Ciascun proprietario ha la facoltà di sopraelevare ed il relativo diritto si estende alla proiezione verticale della sua proprietà sull’ultimo piano nello spazio aereo sovrastante.

Il diritto di sopraelevazione, a condizione che vengano rispettati tutti i requisiti dell’art. 1127 c.c., spetta anche se, come avviene la quasi totalità delle volte, il lastrico solare è di proprietà comune. Con la costituzione del condominio, relativamente al fabbricato, insorge il cosiddetto “regime dualista”, per il quale vi sono diritti esclusivi di proprietà riferiti agli appartamenti (piano o porzione di piano), e un diritto di comproprietà delle parti comuni destinate all’uso di tutti i condomini ex art. 1117 c.c..

L’art. 1127 c.c. attribuisce la facoltà di sopraelevazione unicamente a coloro che sono proprietari dell’ultimo piano e tale diritto non va a scontrarsi con la proprietà comune del lastrico solare. A seguito della sopraelevazione, la parte comune (costituita dal lastrico solare) si sposta in altezza sulla nuova costruzione.

Secondo la Cassazione, a seguito di quanto ritenuto, la disciplina della sopraelevazione sopra l’ultimo piano dell’edificio trova identica applicazione anche quando questo appartiene a più proprietari. Conseguentemente, ciascuno di essi ha la facoltà di sopraelevare utilizzando lo spazio aereo sovrastante il suo appartamento.

Il divieto di sopraelevazione può essere contenuto unicamente in un contratto quale, ad esempio, il regolamento contrattuale (sottoscritto da tutti o accettato espressamente in sede di acquisto dell’unità immobiliare) che, si ricorda, è cosa ben diversa dal semplice regolamento condominiale (approvato a maggioranza dall’assemblea con il quorum di cui all’art. 1138 c.c.). Si legga il primo comma dell’art. 1127 che così recita : “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo”. Per “titolo”, appunto, si deve intendere il regolamento contrattuale.

L’argomento, per un interessante approfondimento, meriterebbe di ulteriore spazio. Mi riservo, in seguito, di approfondire maggiormente la questione. In questa sede, per completezza, valga ricordare che “la norma dell’art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell’ultimo piano a tre limiti dei quali il primo (condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se con il consenso unanime dei condomini il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e luce) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini controinteressati” (Cassazione civile 26.05.1986 n. 3532).

Chiudo questa breve trattazione della materia, che ha preso spunto dalla recentissima sentenza della Cassazione, con una riflessione personale. Il condomino che sopraeleva solo una parte del lastrico solare (di proprietà comune), va a trasformare un manufatto comune in modo da alterarne la destinazione. In questo vi potrebbe essere la violazione dell’art. 1102 c.c.. La sopraelevazione dell’intero lastrico solare non andrebbe ad impedire ai condomini di continuare a farne uso come prima della modifica. Una sopraelevazione parziale invece può ottenere questo risultato.

Il caso preso in esame è quello dell’ultimo piano dell’edificio che non appartiene ad un unico proprietario. Solo uno di essi aveva sopraelevato, ex art. 1127 c.c., sul lastrico solare.

La Cassazione, sul punto, si è così pronunciata: “la facoltà di sopraelevare concessa dall’art. 1127 c.c., comma 1, al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, ove l’ultimo piano appartenga, pro diviso, a più proprietari, spetta a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1127 c.c.. comma 2 e 3.”

Ritiene la Corte di Cassazione che l’articolo 1127 c.c. non specifica che il condomino debba avere la proprietà di tutto l’ultimo piano. La stessa norma nemmeno specifica che sia necessario sopraelevare l’intero ultimo piano.

Nel caso in cui l’ultimo piano appartenga a più condomini (ipotesi, ad esempio, di due appartamenti posti all’ultimo piano) non si avrebbe una comunione pro indiviso (cioè per quote ideali) ma una proprietà pro diviso, cioè ben individuata e corrispondente al confine dell’appartamento. Ciascun proprietario ha la facoltà di sopraelevare ed il relativo diritto si estende alla proiezione verticale della sua proprietà sull’ultimo piano nello spazio aereo sovrastante.

Il diritto di sopraelevazione, a condizione che vengano rispettati tutti i requisiti dell’art. 1127 c.c., spetta anche se, come avviene la quasi totalità delle volte, il lastrico solare è di proprietà comune. Con la costituzione del condominio, relativamente al fabbricato, insorge il cosiddetto “regime dualista”, per il quale vi sono diritti esclusivi di proprietà riferiti agli appartamenti (piano o porzione di piano), e un diritto di comproprietà delle parti comuni destinate all’uso di tutti i condomini ex art. 1117 c.c..

L’art. 1127 c.c. attribuisce la facoltà di sopraelevazione unicamente a coloro che sono proprietari dell’ultimo piano e tale diritto non va a scontrarsi con la proprietà comune del lastrico solare. A seguito della sopraelevazione, la parte comune (costituita dal lastrico solare) si sposta in altezza sulla nuova costruzione.

Secondo la Cassazione, a seguito di quanto ritenuto, la disciplina della sopraelevazione sopra l’ultimo piano dell’edificio trova identica applicazione anche quando questo appartiene a più proprietari. Conseguentemente, ciascuno di essi ha la facoltà di sopraelevare utilizzando lo spazio aereo sovrastante il suo appartamento.

Il divieto di sopraelevazione può essere contenuto unicamente in un contratto quale, ad esempio, il regolamento contrattuale (sottoscritto da tutti o accettato espressamente in sede di acquisto dell’unità immobiliare) che, si ricorda, è cosa ben diversa dal semplice regolamento condominiale (approvato a maggioranza dall’assemblea con il quorum di cui all’art. 1138 c.c.). Si legga il primo comma dell’art. 1127 che così recita : “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo”. Per “titolo”, appunto, si deve intendere il regolamento contrattuale.

L’argomento, per un interessante approfondimento, meriterebbe di ulteriore spazio. Mi riservo, in seguito, di approfondire maggiormente la questione. In questa sede, per completezza, valga ricordare che “la norma dell’art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell’ultimo piano a tre limiti dei quali il primo (condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se con il consenso unanime dei condomini il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e luce) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini controinteressati” (Cassazione civile 26.05.1986 n. 3532).

Chiudo questa breve trattazione della materia, che ha preso spunto dalla recentissima sentenza della Cassazione, con una riflessione personale. Il condomino che sopraeleva solo una parte del lastrico solare (di proprietà comune), va a trasformare un manufatto comune in modo da alterarne la destinazione. In questo vi potrebbe essere la violazione dell’art. 1102 c.c.. La sopraelevazione dell’intero lastrico solare non andrebbe ad impedire ai condomini di continuare a farne uso come prima della modifica. Una sopraelevazione parziale invece può ottenere questo risultato.