Cambia la maggioranza per le delibere assembleari in tema di contenimento del consumo energetico

22 Luglio 2009

Le finalità della Legge 10/1991

Al fine di migliorare i processi di trasformazione dell’energia, di ridurre i consumi di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità ambientale dell’utilizzo dell’energia a parità di servizio reso e di qualità della vita, la Legge 9 gennaio 1991 n 10 favorisce ed incentiva, in accordo con la politica energetica della Comunità Economica Europea, l’uso razionale dell’energia, il contenimento dei consumi di energia nella produzione e nell’utilizzo di manufatti, l’utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, la riduzione dei consumi specifici di energia nei processi produttivi, una più rapida sostituzione degli impianti in particolare nei settori a più elevata intensità energetica, anche attraverso il coordinamento tra le fasi di ricerca applicata, di sviluppo dimostrativo e di produzione industriale. La politica di uso razionale dell’energia e di uso razionale delle materie prime energetiche definisce un complesso di azioni organiche dirette alla promozione del risparmio energetico, all’uso appropriato delle fonti di energia, anche convenzionali, al miglioramento dei processi tecnologici che utilizzano o trasformano energia, allo sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, alla sostituzione delle materie prime energetiche di importazione.

La formulazione dell’articolo 26 comma 2 nel 1991

Per il perseguimento dei fini indicati nella Legge, l’articolo 26 comma 2, prevedeva, per le deliberazioni condominiali, una maggioranza agevolata: “Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1, ivi compresi quelli di cui all’art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”.

Non era la prima volta che il Legislatore individuava maggioranze speciali in deroga a quelle previste dal codice civile:

1) Legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 30 comma 2 (Norme per l’edilizia residenziale): per i piani di recupero di iniziativa dei privati sono valide le delibere assunte con la maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

2) Legge 9 gennaio 1989, n. 13, articolo 2 comma 1 (Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati): sono valide le delibere assunte, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.

3) Legge 24 marzo 1989, n. 122, articolo 9 (Disposizioni in materia di parcheggi): sono valide le delibere assunte, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.

4) Legge 9 gennaio 1991 n 10, articolo 26 comma 5: Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile.

5) Decreto Legge 23 gennaio 2001, n. 5 convertito, con modificazioni, in L. 20 marzo 2001, n. 66, articolo 2-bis comma 13 (Trasmissioni radiotelevisive digitali su frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri a larga banda - antenne paraboliche): al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice.

6) Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 1 comma 7 (Passaggio di cavi in fibra ottica): le disposizioni dell’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, si applicano anche alle innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica.

A differenza delle maggioranze speciali contenute nelle norme appena richiamate, il legislatore del 1991 e del 2006, in riferimento all’articolo 26 comma 2 della Legge 10/91, fece unicamente riferimento alle quote millesimali e non anche alla maggioranza riferita al numero dei condomini, in deroga al principio del doppio quorum (teste e millesimi).

Ai sensi del richiamato articolo 1 della medesima Legge (nella formulazione originaria), sono considerate fonti di energia, aventi carattere di pubblico interesse e di pubblica utilità:

- fonti rinnovabili di energia o assimilate: il sole, il vento, l’energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici ed inorganici o di prodotti vegetali; - fonti di energia assimilate alle fonti rinnovabili di energia: la cogenerazione, intesa come produzione combinata di energia elettrica o meccanica e di calore, il calore recuperabile nei fumi di scarico e da impianti termici, da impianti elettrici e da processi industriali, nonchè le altre forme di energia recuperabile in processi, in impianti e in prodotti ivi compresi i risparmi di energia conseguibili nella climatizzazione e nell’illuminazione degli edifici con interventi sull’involucro edilizio e sugli impianti.

Gli interventi di cui al richiamato articolo 8 della medesima Legge sono i seguenti:

a) coibentazione negli edifici esistenti che consenta un risparmio di energia non inferiore al 20 per cento ed effettuata secondo le regole tecniche di cui all’allegata tabella A;

b) installazione di nuovi generatori di calore ad alto rendimento, che in condizioni di regime presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90 per cento, sia negli edifici di nuova costruzione sia in quelli esistenti;

c) installazione di pompe di calore per riscaldamento ambiente o acqua sanitaria o di impianti per l’utilizzo di fonti rinnovabili di energia che consentano la copertura almeno del 30 per cento del fabbisogno termico dell’impianto in cui è attuato l’intervento nell’ambito delle disposizioni del titolo II;

d) installazione di apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e di calore;

e) installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica; per tali interventi il contributo può essere elevato fino all’80 per cento;

f) installazione di sistemi di controllo integrati e di contabilizzazione differenziata dei consumi di calore nonchè di calore e acqua sanitaria di ogni singola unità immobiliare, di sistemi telematici per il controllo e la conduzione degli impianti di climatizzazione nonchè trasformazione di impianti centralizzati o autonomi per conseguire gli obiettivi di cui all’art. 1;

g) trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari, escluse quelle situate nelle aree individuate dalle regioni e dalle province autonome di Trento e di Bolzano ai sensi dell’art. 6 ove siano presenti reti di teleriscaldamento;

h) installazione di sistemi di illuminazione ad alto rendimento anche nelle aree esterne.

Dell’articolo 8 sopra riportato, si richiama l’attenzione sulla lettera “g”, a mezzo della quale la Legge 10/91 voleva incentivare la trasformazione di impianti di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari.

In riferimento alle maggioranze per l ’approvazione delle opere, si era formato l’orientamento secondo il quale la delibera era validamente assunta con la maggioranza delle quote millesimali (501/1000).

Per quanto attiene invece all’esecuzione di tutto quanto indicato nell’articolo 26, ai sensi dell’articolo 28 comma 1, la stessa Legge prevedeva necessariamente un progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista che ne attestasse la rispondenza alle prescrizioni di legge. Si profilò il dubbio interpretativo se la delibera, ai fini della sua validità, dovesse essere accompagnata dal citato progetto corredato dalla relazione tecnica.

Sul punto, la Cassazione, pressochè unanime, ritenne che la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell’ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa "interna" (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 c.c.) da una fase esecutiva "esterna" (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della p.a.), e solo per quest’ultima impongono gli adempimenti in argomento (Cass. civ. sez. II, 20 febbraio 2009, n. 4216, Cass. civ. sez. II, 11 maggio 2006, n. 10871, Cass. civ. sez. II, 18 agosto 2005, n. 16980, Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2002, n. 1166, Cass. civ. sez. II, 25 maggio 2001, n. 7130, Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1999, n. 5117). Era invece illegittima la deliberazione dell’assemblea del condominio di un edificio adottata a maggioranza delle quote millesimali (anzichè con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall’art. 1120, comma 2, c.c.) con la quale si prevedeva la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizzava ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l’impianto che ritiene più opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni della l. n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici (Cassazione civile, Sezione II, 26 maggio 1999, n. 5117)

La formulazione dell’articolo 26 comma 2 nel 2006

Successivamente, nel 2006, il Legislatore, con il Decreto Legislativo 311 del 29 dicembre (Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell’edilizia), all’articolo 7 aggiungeva il comma 1 bis all’articolo 16 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia). Tale articolo andava a modificare l’articolo 26 comma 2 della Legge 10/1991 il quale così risultava: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali”.

Per comodità di lettura, qui di seguito vengono messe a raffronto le due formulazioni della norma:

Articolo 26 comma 2 (1991)

Articolo 26 comma 2 (2006)

Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1, ivi compresi quelli di cui all’art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali

Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

Per completezza, è il caso di precisare che, pochi mesi dopo, l’art. 1, comma 1120 della L. 27 dicembre 2006, n. 296 (in vigore dal 2007) andava a modificare l’articolo 1 comma 3 della Legge 10/91 cui l’art. 26 comma 2 rinvia:

Articolo 1 comma 3 (1991)

Articolo 1 comma 3 (2007)

Ai fini della presente legge sono considerate fonti rinnovabili di energia o assimilate: il sole, il vento, l’energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici ed inorganici o di prodotti vegetali. Sono considerate altresì fonti di energia assimilate alle fonti rinnovabili di energia: la cogenerazione, intesa come produzione combinata di energia elettrica o meccanica e di calore, il calore recuperabile nei fumi di scarico e da impianti termici, da impianti elettrici e da processi industriali, nonchè le altre forme di energia recuperabile in processi, in impianti e in prodotti ivi compresi i risparmi di energia conseguibili nella climatizzazione e nell’illuminazione degli edifici con interventi sull’involucro edilizio e sugli impianti. Per i rifiuti organici ed inorganici resta ferma la vigente disciplina ed in particolare la normativa di cui al decreto del Presidente della Repubblica 10 settembre 1982, n. 915 e successive modificazioni ed integrazioni, al decreto-legge 31 agosto 1987, n. 361, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1987, n. 441, e al decreto-legge 9 settembre 1988, n. 397, convertito con modificazioni, dalla legge 9 novembre 1988, n. 475.

Ai fini della presente legge sono considerate fonti rinnovabili di energia: il sole, il vento, l’energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici o di prodotti vegetali. Per i rifiuti organici ed inorganici resta ferma la vigente disciplina ed in particolare la normativa di cui al decreto del Presidente della Repubblica 10 settembre 1982, n. 915 , e successive modificazioni ed integrazioni, al decreto-legge 31 agosto 1987, n. 361 , convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1987, n. 441, e al decreto-legge 9 settembre 1988, n. 397 , convertito, con modificazioni, dalla legge 9 novembre 1988, n. 475.

Tornando all’articolo 26 comma 2, appaiono subito evidenti tre importanti modifiche apportate:

1) non vi è più alcun riferimento agli interventi indicati nell’articolo 8 (tra i quali, si ricorda, la trasformazione di impianti di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria)

2) gli interventi sugli edifici e sugli impianti devono essere individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato; tale documento deve esistere già al momento della deliberazione (a differenza del progetto nella formulazione originale che, come si è visto, poteva essere redatto in un momento successivo). Questo requisito è a pena di invalidità della delibera stessa (Triola, Il condominio, Giuffrè Editore, 2007, pagina 228)

3) cambia la formulazione riferita alle decisioni condominiali e, dopo la parola “maggioranza” viene aggiunto l’aggettivo “semplice”, mentre resta invariato il riferimento alle sole quote millesimali.

La nuova formulazione dell’articolo 26 comma 2 (maggioranza ”semplice” delle quote millesimali) aprì tra gli studiosi del diritto un ampio dibattito in merito all’interpretazione della norma così modificata a seguito dell’aggiunta dell’aggettivo “semplice”. La giurisprudenza non aveva avuto ancora modo di pronunciarsi e vi era la più grande incertezza.

La formulazione dell’articolo 26 comma 2 nel 2009

In questo contesto, il Parlamento ha definitivamente approvato il progetto di legge 1195-B (Senato) il quale, all’articolo 27, comma 22 cosi’ recita: “Al comma 2 dell’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n.10, come sostituito dall’articolo 7 del decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, dopo le parole: «maggioranza semplice delle quote millesimali» sono aggiunte le seguenti: «rappresentate dagli intervenuti in assemblea»”.

A seguito della modifica introdotta, l’articolo 26 comma 2 ora recita: "Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea".

La legge è ad oggi in attesa della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Il legislatore ha così lasciato invariato il riferimento alle sole quote millesimali in deroga al generale principio della necessità del doppio quorum (teste e millesimi). Ha però precisato che la “maggioranza semplice delle quote millesimali” è riferita agli “intervenuti in assemblea”.

Si ricorda che il legislatore gia’ nella formulazione dell’art. 26 comma 2 nel 1991 aveva utilizzato il termine “quote millesimali” in luogo di “valore dell’edificio” così come invece indicato nell’articolo 1136 del codice civile e nella Legge 457/1978 art. 30 co. 2. Il riferimento ai millesimi è stato utilizzato nel codice civile nell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione il quale specifica che “I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.

Il verbo “rappresentare” (introdotto con la recente modifica) è invece già stato utilizzato dal legislatore nell’articolo 1136 del codice civile, con la sola differenza che nel codice sono i condomini (1136 co 1 c.c.) o il numero di voti (1136 co 2, 3 e 5 c.c.) o la maggioranza (Legge 457/1978 art. 30 co 2) che rappresentano il valore dell’edificio (o quote millesimali). Nell’articolo 26 co 2 L. 10/91, invece, sono le quote millesimali che sono rappresentate dagli intervenuti.

Fatte queste piccole precisazioni, entrando nel merito della norma di legge qui in commento, dalla frase “maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea” intenderei che sono le quote millesimali (e non la maggioranza) ad essere rappresentate dagli intervenuti in assemblea. Se fosse stata la maggioranza ad essere rappresentata dagli intervenuti in assemblea (cosi’ come indicato dalla Legge 457 del 1978 all’art. 30 comma 2), la frase sarebbe stata del seguente tenore: “La maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentata dagli intervenuti in assemblea”.

In prima convocazione, come è noto, l’articolo 1136 comma 1 del codice civile prevede che l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Poichè la nuova formulazione dell’articolo 26 comma 2 L. 10/91 fa riferimento alle sole quote millesimali rappresentate dagli intervenuti all’assemblea e non dai partecipanti al condominio, ne consegue che, in prima convocazione, dovendo essere presenti due terzi del valore dell’edificio, la deliberazione potrà essere validamente assunta qualora favorevoli siano tanti condomini portatori di almeno un terzo più uno dei millesimi, potendo tali quote appartenere anche ad un solo condomino.

Diverso è invece il caso della seconda convocazione in cui il legislatore ha previsto unicamente un quorum deliberativo e non un quorum costitutivo (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 850).

Non essendo quindi previsto un quorum minimo affinchè l’assemblea sia validamente costituita, occorrerà fare unicamente riferimento al quorum necessario per la validità delle deliberazioni (Cassazione Civile, Sezione II, 26 aprile 1994 n 3952).

Viene quindi ora da chiedersi qual è, in seconda convocazione, il quorum necessario per la validità delle deliberazioni ai sensi dell’articolo 26 comma 2 L. 10/91.

Il legislatore richiede la maggioranza delle quote millesimale ma non indica un minimo.

Inoltre il termine “assemblea” (che prevede la presenza di più persone) ed il plurale del termine “intervenuti”, non avendo il legislatore indicato un numero minimo di partecipanti, farebbero ritenere che debbano essere presenti almeno due condomini.

Poichè, come sopra riferito, il Legislatore fa riferimento alle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti, a mio avviso è sufficiente che all’assemblea partecipino almeno due condomini. A questo punto, stante la presenza in assemblea in seconda convocazione di almeno due condomini ed indipendentemente dal valore delle quote millesimali rappresentate, e’ valida la deliberazione assunta con la maggioranza dei millesimi degli almeno due presenti. Ne conseguirebbe che, presenti Tizio (mill. 150) e Caio (mill 100), la deliberazione sarebbe valida nel momento in cui abbia votato a favore anche il solo Tizio (portatore della maggioranza delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea).

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Leggi richiamate

L 09/01/1991 n 10: uso razionale dell’energia; risparmio energetico; fonti rinnovabili di energia

Condominio (Art 1117 - 1139 Codice Civile)