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Cassazione Civile: gli interessi delle parti come parametro della validità del “preliminare di preliminare”

Con la sentenza in esame, la Corte di Cassazione ha elaborato il principio per cui, se in materia di compravendita, la contrattazione preliminare è scandita in due fasi, il giudice dovrà stabilire se il primo accordo intercorso tra le parti è già di per sé un contratto preliminare idoneo a produrre effetti. Inoltre, ha aggiunto che il giudice dovrà ritenere produttivo di effetti anche quel previo accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto preliminare, qualora sussista l’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto. Conseguentemente, la violazione di tale accordo darà luogo a responsabilità di natura contrattuale per violazione della buona fede per la mancata conclusione del contratto definitivo.

Nel caso di specie, i promittenti venditori di una porzione di fabbricato agivano in giudizio per chiedere l’esecuzione specifica dell’accordo preliminare intercorso con i promissari acquirenti, i quali resistevano, sostenendo che questo era da qualificarsi come una mera puntuazione, insuscettibile come tale di esecuzione in forma specifica. Il tribunale in primo grado rilevava che il suddetto accordo prevedeva l’impegno delle parti a stipulare un preliminare di compravendita, allorquando fosse stata cancellata l’ipoteca gravante sul fabbricato e che pertanto era da qualificarsi come “preliminare di preliminare”, nullo per difetto di causa. Anche la Corte di Appello confermava la decisione, precisando che la nullità in questione era da ricondursi alla circostanza per la quale il secondo preliminare intercorso tra le parti aveva ad oggetto le medesime condizioni e il medesimo bene del precedente accordo.

Il fulcro della questione verteva in particolar modo sull’incertezza del confine tra atto preparatorio e contratto preliminare nell’ambito della contrattazione immobiliare. Ovvero era necessario stabilire, se ed entro quali limiti, era riconosciuto nell’ordinamento un accordo negoziale che rimandava o obbligava i contraenti a un contratto preliminare propriamente detto.

La Seconda Sezione della Corte di Cassazione, rilevata l’incertezza di contorni caratterizzanti la figura del “preliminare di preliminare”, interpellava nel merito le Sezioni Unite.

Le Sezioni Unite hanno esaminato il precedente giurisprudenziale della stessa Cassazione costituito dalla Sentenza 2 aprile 2009, n. 8038, secondo cui il “preliminare di preliminare” era da considerarsi nullo per difetto di causa in concreto, in quanto l’accordo di “obbligarsi ad obbligarsi” dava luogo ad una “superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.

Tuttavia, le Sezioni Unite hanno ritenuto che tale orientamento possa essere parzialmente superato sia guardando alla causa in concreto quale “sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato”, sia alla luce della teoria moderna che fa leva sul riconoscimento della libertà delle parti di determinarsi e di fissare un nucleo di interessi che si mantengono invariati nei diversi passaggi contrattuali. Solo in questa nuova prospettiva si può meglio comprendere il fenomeno della progressiva differenziazione in più fasi della contrattazione immobiliare (proposta irrevocabile - contratto preliminare - rogito notarile e saldo del prezzo). Tale prospettiva consentirebbenon solo una più esauriente determinazione del contenuto contrattuale, ma al contempo di realizzare al meglio l’interesse delle parti sotteso al contratto.

Alla luce delle suddette considerazioni, la Cassazione ha ritenuto fondamentale vagliare caso per caso quale sia l’interesse delle parti e la loro volontà e soprattutto ha escluso che sia connotata da disvalore la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali, se corrispondente ad un “complesso di interessi che stanno alla base dell’operazione negoziale”. Infine, ha evidenziato che l’assenza di causa ravvisata nel “preliminare di preliminare” era da riferirsi non tanto al primo accordo, quanto piuttosto al secondo.

Alla luce del suddetto iter argomentativo, le Sezioni Unite nel caso di specie hanno rilevato che la Corte d’appello aveva omesso di valutare correttamente la qualificazione del primo accordo intercorso tra le parti, nonché di interrogarsi sulla invalidità del secondo. La Corte territoriale sanciva, infatti, la nullità del contratto propedeutico al successivo preliminare solo in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, senza verificare la sussistenza di una causa in concreto, come tale meritevole di tutela.

Per queste ragioni, le Sezioni Unite hanno cassato la sentenza rimettendo la questione ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli. 

(Corte di Cassazione - Sezioni Unite Civili, Sentenza 6 marzo 2015, n. 4628)

Con la sentenza in esame, la Corte di Cassazione ha elaborato il principio per cui, se in materia di compravendita, la contrattazione preliminare è scandita in due fasi, il giudice dovrà stabilire se il primo accordo intercorso tra le parti è già di per sé un contratto preliminare idoneo a produrre effetti. Inoltre, ha aggiunto che il giudice dovrà ritenere produttivo di effetti anche quel previo accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto preliminare, qualora sussista l’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto. Conseguentemente, la violazione di tale accordo darà luogo a responsabilità di natura contrattuale per violazione della buona fede per la mancata conclusione del contratto definitivo.

Nel caso di specie, i promittenti venditori di una porzione di fabbricato agivano in giudizio per chiedere l’esecuzione specifica dell’accordo preliminare intercorso con i promissari acquirenti, i quali resistevano, sostenendo che questo era da qualificarsi come una mera puntuazione, insuscettibile come tale di esecuzione in forma specifica. Il tribunale in primo grado rilevava che il suddetto accordo prevedeva l’impegno delle parti a stipulare un preliminare di compravendita, allorquando fosse stata cancellata l’ipoteca gravante sul fabbricato e che pertanto era da qualificarsi come “preliminare di preliminare”, nullo per difetto di causa. Anche la Corte di Appello confermava la decisione, precisando che la nullità in questione era da ricondursi alla circostanza per la quale il secondo preliminare intercorso tra le parti aveva ad oggetto le medesime condizioni e il medesimo bene del precedente accordo.

Il fulcro della questione verteva in particolar modo sull’incertezza del confine tra atto preparatorio e contratto preliminare nell’ambito della contrattazione immobiliare. Ovvero era necessario stabilire, se ed entro quali limiti, era riconosciuto nell’ordinamento un accordo negoziale che rimandava o obbligava i contraenti a un contratto preliminare propriamente detto.

La Seconda Sezione della Corte di Cassazione, rilevata l’incertezza di contorni caratterizzanti la figura del “preliminare di preliminare”, interpellava nel merito le Sezioni Unite.

Le Sezioni Unite hanno esaminato il precedente giurisprudenziale della stessa Cassazione costituito dalla Sentenza 2 aprile 2009, n. 8038, secondo cui il “preliminare di preliminare” era da considerarsi nullo per difetto di causa in concreto, in quanto l’accordo di “obbligarsi ad obbligarsi” dava luogo ad una “superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.

Tuttavia, le Sezioni Unite hanno ritenuto che tale orientamento possa essere parzialmente superato sia guardando alla causa in concreto quale “sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato”, sia alla luce della teoria moderna che fa leva sul riconoscimento della libertà delle parti di determinarsi e di fissare un nucleo di interessi che si mantengono invariati nei diversi passaggi contrattuali. Solo in questa nuova prospettiva si può meglio comprendere il fenomeno della progressiva differenziazione in più fasi della contrattazione immobiliare (proposta irrevocabile - contratto preliminare - rogito notarile e saldo del prezzo). Tale prospettiva consentirebbenon solo una più esauriente determinazione del contenuto contrattuale, ma al contempo di realizzare al meglio l’interesse delle parti sotteso al contratto.

Alla luce delle suddette considerazioni, la Cassazione ha ritenuto fondamentale vagliare caso per caso quale sia l’interesse delle parti e la loro volontà e soprattutto ha escluso che sia connotata da disvalore la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali, se corrispondente ad un “complesso di interessi che stanno alla base dell’operazione negoziale”. Infine, ha evidenziato che l’assenza di causa ravvisata nel “preliminare di preliminare” era da riferirsi non tanto al primo accordo, quanto piuttosto al secondo.

Alla luce del suddetto iter argomentativo, le Sezioni Unite nel caso di specie hanno rilevato che la Corte d’appello aveva omesso di valutare correttamente la qualificazione del primo accordo intercorso tra le parti, nonché di interrogarsi sulla invalidità del secondo. La Corte territoriale sanciva, infatti, la nullità del contratto propedeutico al successivo preliminare solo in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, senza verificare la sussistenza di una causa in concreto, come tale meritevole di tutela.

Per queste ragioni, le Sezioni Unite hanno cassato la sentenza rimettendo la questione ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli. 

(Corte di Cassazione - Sezioni Unite Civili, Sentenza 6 marzo 2015, n. 4628)