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Capo II – Del procedimento per convalida di sfratto

Art. 657

Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione

Il locatore o il concedente può intimare [Codice di procedura civile 660] al conduttore [Codice civile 1571], all’affittuario coltivatore diretto [Codice civile 1647], al mezzadro [Codice civile 2141] o al colono [Codice civile 2164] licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione [Codice di procedura civile 661] per la convalida [Codice di procedura civile 662, 663], rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali [Codice civile 1574, 1596, 2923].

Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione [Codice civile 1596, 1597, 1603, 1612, 1613, 1630].

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Art. 658

Intimazione di sfratto per morosità

Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze [Codice civile 1587; Codice di procedura civile 633], e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione.

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Art. 659

Rapporto di locazione d’opera

Se il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d’opera [Codice civile 2094, 2222], l’intimazione di licenza o di sfratto con la contestuale citazione per la convalida, a norma degli articoli precedenti, può essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi causa [Codice civile 2118; Codice di procedura civile 429].

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Art. 660

Forma dell’intimazione

Le intimazioni di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate a norma degli articoli 137 e seguenti, esclusa la notificazione al domicilio eletto [Codice di procedura civile 141].

Il locatore deve dichiarare nell’atto la propria residenza [Codice civile 43] o eleggere domicilio [Codice civile 47] nel comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti l’opposizione prevista nell’articolo 668 e qualsiasi altro atto del giudizio possono essergli notificati presso la cancelleria.

La citazione per la convalida, redatta a norma dell’articolo 125, in luogo dell’invito e dell’avvertimento al convenuto previsti nell’articolo 163, terzo comma, numero 7), deve contenere, con l’invito a comparire nell’udienza indicata, l’avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’articolo 663.

Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell’intimante, con decreto motivato, scritto in calce all’originale e alle copie dell’intimazione, abbreviare fino alla metà i termini di comparizione.

Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza.

Ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell’intimato.

Se l’intimazione non è stata notificata in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione [Codice di procedura civile 139].

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Art. 661

Giudice competente

Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.

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Art. 662

Mancata comparizione del locatore

Gli effetti dell’intimazione cessano, se il locatore non comparisce all’udienza fissata nell’atto di citazione [Codice di procedura civile 310].

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Art. 663

Mancata comparizione o mancata opposizione dell’intimato

Se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione [Codice di procedura civile 657] l’apposizione su di essa della formula esecutiva [Codice di procedura civile 475]; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.

Nel caso che l’intimato non sia comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data della apposizione.

Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone [Codice di procedura civile 678], la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione [Codice di procedura civile 119, 478; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 86].

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Art. 664

Pagamento di canoni

Nel caso previsto nell’articolo 658, il giudice adito pronuncia separato decreto di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione.

Il decreto è steso in calce ad una copia dell’atto di intimazione presentata dall’istante, da conservarsi in cancelleria.

Il decreto è immediatamente esecutivo [Codice di procedura civile 474], ma contro di esso può essere proposta opposizione a norma del capo precedente [Codice di procedura civile 645]. L’opposizione non toglie efficacia all’avvenuta risoluzione del contratto [Codice civile 1453].

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Art. 665

Opposizione, provvedimenti del giudice

Se l’intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta [Codice civile 2699], il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile [Codice di procedura civile 177] di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.

L’ordinanza è immediatamente esecutiva [Codice di procedura civile 474], ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese [Codice di procedura civile 119, 478; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 86].

[ In caso di intimazione di sfratto per morosità, se è possibile a norma del codice civile concedere una dilazione, il giudice, prima di pronunciare il provvedimento di cui ai commi precedenti, con ordinanza non impugnabile può concedere al convenuto un termine non superiore a venti giorni per il pagamento.]

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Art. 666

Contestazione sull’ammontare dei canoni

Se è intimato lo sfratto per mancato pagamento del canone, e il convenuto nega la propria morosità contestando l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere all’uopo al convenuto un termine non superiore a venti giorni.

Se il conduttore non ottempera all’ordine di pagamento, il giudice convalida l’intimazione di sfratto e, nel caso previsto nell’articolo 658, pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni [Codice di procedura civile 641].

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Art. 667

Mutamento del rito

Pronunciati i provvedimenti previsti dagli articoli 665 e 666, il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell’articolo 426.

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Art. 668

Opposizione dopo la convalida

Se l’intimazione di licenza o di sfratto è stata convalidata in assenza dell’intimato [Codice di procedura civile 663, 608], questi può farvi opposizione [Codice di procedura civile 665] provando di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.

Se sono decorsi dieci giorni dall’esecuzione [Codice di procedura civile 491], l’opposizione non è più ammessa, e la cauzione, prestata a norma dell’articolo 663 secondo comma, è liberata.

L’opposizione si propone davanti al tribunale nelle forme prescritte per l’opposizione al decreto di ingiunzione in quanto applicabili.

L’opposizione non sospende il processo esecutivo [Codice di procedura civile 623-628], ma il giudice, con ordinanza non impugnabile, può disporne la sospensione per gravi motivi, imponendo, quando lo ritiene opportuno, una cauzione all’opponente [Codice di procedura civile 119].

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Art. 669

Giudizio separato per il pagamento di canoni

Se nel caso previsto nell’articolo 658 il locatore non chiede il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi.

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