Capo I – Della comunione in generale

Norme regolatrici

Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone [Codice civile 920], se il titolo o la legge [Codice della navigazione 258, 872] non dispone diversamente [Codice civile 215], si applicano le norme seguenti [Codice civile 1350, nn. 1, 2 e 3, 2643, n. 3, 2711].

Quote dei partecipanti

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali [Codice civile 1118].

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi [Codice civile 1103, 1105] quanto nei pesi [Codice civile 1104, 1123, 2263; disposizioni di attuazione e transitorie Codice civile 68] della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Uso della cosa comune

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [Codice civile 1073, 2256]. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa [Codice civile 1103].

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso [Codice civile 714, 1164].

Disposizione della quota

Ciascun partecipante può disporre del suo diritto [Codice civile 1059, 1104] e cedere ad altri il godimento della cosa [Codice civile 1102] nei limiti della sua quota [Codice civile 1101, 1113; Codice della navigazione 873].

Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI [Codice civile 1108, 2808, 2825].

Obblighi dei partecipanti

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie [Codice civile 1101] per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto [Codice civile 882, 888, 1070, 1118, 1128; disposizioni di attuazione e transitorie Codice civile 63].

La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.

Il cessionario del partecipante è tenuto in solido [Codice civile 1292] con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Amministrazione

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune [Codice civile 1101, 2257].

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente [Codice civile 918, 920].

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria [Codice civile 899]. Questa provvede in camera di consiglio [Codice di procedura civile 737] e può anche nominare un amministratore [Codice della navigazione 261, 872].

Regolamento della comunione e nomina di amministratore

Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune [Codice civile 918, 1107, 1138, 2257].

Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore [Codice civile 1129].

Impugnazione del regolamento

Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione [Codice civile 1106, 1137] entro trenta giorni [Codice civile 2964] dalla deliberazione che lo ha approvato [Codice civile 1138]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.

Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento [Codice civile 1115], purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti [Codice civile 899, 903] e non importino una spesa eccessivamente gravosa [Codice civile 1120, 1121].

Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.

È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni [Codice civile 1350, n. 8, 1572, 2643, n. 8].

L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune [Codice civile 1103, 2825; Codice della navigazione 260, 262, 872].

Impugnazione delle deliberazioni

Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare [Codice civile 23, 1137, 2377] davanti all’autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza [Codice civile 899]:

1) nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;

2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’articolo 1105;

3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’articolo 1108.

L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione [Codice civile 2964]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato [Codice civile 2378].

Rimborso di spese

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso [Codice civile 1134].

Scioglimento della comunione

Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare [Codice di procedura civile 784] lo scioglimento della comunione [Codice civile 919, 1054, 1112, 1350, n. 11, 1506, 2283, 2817, n. 2, 2825]; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri [Codice civile 320, 375, n. 3].

Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni [Codice civile 713].

Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto [Codice civile 2646; Codice della navigazione 260, 872].

Cose non soggette a divisione

Lo scioglimento della comunione [Codice civile 1111] non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate [Codice civile 1114, 1119].

Intervento nella divisione e opposizioni

I creditori e gli aventi causa da un partecipante [Codice civile 1103] possono intervenire nella divisione [Codice di procedura civile 105, 267] a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione [Codice di procedura civile 784] anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria [Codice civile 2901] o dell’azione surrogatoria [Codice civile 2900].

Nella divisione che ha per oggetto beni immobili [Codice civile 1350, n. 11], l’opposizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda [Codice civile 2685].

Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale [Codice civile 1506, 2825].

Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione [Codice civile 737].

Divisione in natura

La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti [Codice civile 1112, 1119, 1506].

Obbligazioni solidali dei partecipanti

Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido [Codice civile 1292] contratte per la cosa comune [Codice civile 1108], le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione.

La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.

Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti [Codice civile 1299].

Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria

Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite [Codice civile 713, 846, 920, 1350, n. 11].