Sulla natura oggettiva della responsabilità del proprietario di un fabbricato
Massima della sentenza: La responsabilità disciplinata dall’art. 2053 c.c. ha natura oggettiva ed è imputabile al proprietario- locatore anche nel caso in cui i gravi difetti siano stati provocati dal locatario nel corso di una ristrutturazione edilizia svolta all’interno dell’unità immobiliare condotta in locazione.
La Suprema Corte nella sentenza del 15 settembre 2008, n. 23682 afferma la natura oggettiva della responsabilità del proprietario di un immobile, ai sensi dell’art. 2053 c.c, per i danni cagionati a terzi dal parziale abbattimento di un muro maestro, commissionato dal locatario nel corso di lavori di ristrutturazione eseguiti da un’impresa edilizia all’interno dell’unità immobiliare condotta in locazione (in senso conforme: Trib. Torino, 30 giugno 1997, Foro it., Rep. 1998, voce Responsabilità civile, n. 325, per esteso in Resp. civ., 1998, 735), mostrando così di aderire alla tesi, espressa da autorevole dottrina (v. SALVI, La responsabilità civile,in Trattato di diritto privato, diretto da IUDICA, ZATTI, Milano, 1998, 114).
In altre parole, i giudici della Suprema Corte individuano il criterio di imputazione della responsabilità disciplinata dall’art. 2053 c.c. nella situazione di diritto in cui si trova un proprietario rispetto ad un immobile, e stabiliscono che, nonostante la cosa sia locata ad altri, il proprietario non cessa per questo solo fatto di essere responsabile in caso di danno da rovina dell’edificio (in dottrina, v. FRANZONI, Dei fatti illeciti, in Commentario del codice civile diretto da Scialoja-Branca, Bologna, 1993, 624; GERI, La responsabilità civile da cosa in custodia, animali e rovine di edificio, Milano, 1974, 275).
Così decidendo la Corte si discosta dal precedente indirizzo che implicitamente affermava la natura soggettiva della fattispecie in esame, dal momento che imputava la responsabilità al proprietario (in virtù di una presunzione di colpa) per aver omesso di esercitare i poteri di controllo e vigilanza sull’immobile condotto in locazione da terzi, dacché la detenzione da parte del conduttore non esclude tali poteri e il proprietario-locatore conserva un effettivo potere fisico sull’unità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti (in tal senso, Cass., 3 agosto 2005, n. 16231, Foro it., 2006, I, 762; 19 gennaio 2001, n. 782, id., Rep. 2001, voce Responsabilità civile , n. 351, per esteso in Danno e resp., 2001, 726, con nota di BREDA; 30 marzo 2001, n. 4737, Foro it., Rep. 2001, voce cit., n. 379, per esteso in Arch. locazioni, 2001, 526; 18 dicembre 1996, n. 11321, Foro it., Rep. 1996, voce cit., n. 194; 29 maggio 1996, n. 4994, ibid., n. 193; 11 novembre 1991, n. 12019; id., 1993, I, 922)..
La Cassazione, inoltre, esclude la configurabilità del concorso tra responsabilità del proprietario e del locatario, per affermare la influenza della condotta del conduttore solo in sede di regresso, cioè nel rapporto interno, una volta che il proprietario abbia risarcito il danno (in senso conforme, Cass., 29 maggio 1996, n. 4994, id., Rep. 1996, voce cit., n. 193)..
In senso contrario, ipotizzano un concorso ex art. 2055 c.c. tra l’azione del proprietario e quella di un terzo, quale il conduttore o altre figure: Cass., 9 ottobre 1991, n. 10599, id., Rep. 1991, voce Locazione, n. 160 (ammettere il concorso del locatore se ha posto in essere un comportamento colposo); Cass., 6 giugno 1973, n. 1632, Giur. it., 1974, I, 1, 962 (ha ammesso il concorso del conduttore, se vi è la prova che la rovina fu cagionata dall’omessa informazione al proprietario circa la necessità di provvedere con opere di manutenzione urgenti all’immobile); App. Torino, 22 marzo 1965 Foro pad., 1966, I, 356 con nota di POGLIANI.
Altro orientamento (ormai superato da Cass. S.U., 11 novembre 1991, n. 12019, Foro it., 1993, I, 922, anche in Corriere giur., 1992, 180, n. ALPA), optava per la responsabilità solidale tra le due figure, v. Cass. 25 luglio 1991, n. 8315, Foro it., Rep. 1991, voce Locazione, n. 159; 16 marzo 1987, n. 2692, id., Rep. 1987, voce Responsabilità civile, n. 142; 22 febbraio 1985, n. 1589, id., Rep. 1986, voce Locazione, n. 151; 17 novembre 1984, n. 5868, id., 1985, I, 123.
In dottrina, prevale l’orientamento che considera corresponsabile il conduttore che ha avuto una condotta colposa: v. FRANZONI, La responsabilità oggettiva - Il danno da cose o da animali, in I grandi orientamenti della giurisprudenza civile e commerciale, diretta da GALGANO, Padova, 1988, 3; ALPA-BESSONE, La responsabilità civile, Milano, 1980, 2.
CORTE DI CASSAZIONE, sentenza 15 settembre 2008, n. 23682; Pres. FANTACCHIOTTI, Est. LANZILLO, P.M. SEPE (concl. conf.); Conf. App. Firenze 4 aprile 2003.
... omissis
Svolgimeuto del processo
… le proprietarie di appartamenti al piano primo, se¬condo e terzo di uno stabile in …, hanno convenuto davanti al Tribunale di Lucca i pro¬prietari dei locali al piano terreno del medesino sta¬bile, chiedendo il risarcimento dei danni subiti dai loro appartamenti a causa di lavori di rìstrutturazione eseguiti al piano terra, lavori che avevano interessato le strutture portanti dello stabile, provocando lesioni e cedimenti strutturali negli appartamenti soprastanti.
I convenuti hanno resistito alla domanda, eccependo che i lavori erano stati eseguiti dal loro conduttore, che doveva esserne ritenuto unico responsabile, unita¬mente all’impresa incaricata dell’esecuzione.
Il Tribunale, respinta l’istanza di chiamata in causa del conduttore e dell’impresa e disposta consu¬lenza tecnica di ufficio, con sentenza n. 305 del 1999 ha respinto le domande attrici, ritenendo non provati lo stato dell’immobile prima dell’inizio dei lavori ed il nesso causale fra la ristrutturazione e i danni la¬mentati dalle attrici.
Su appello delle soccombenti, con sentenza 28 gen¬naio- 4 aprile 2003 n. 618 la corte appello di Firenze - in riforma della decisione di primo grado - ha con¬dannato gli appellati al risarcimento dei danni in fa¬vore di …, nella misura di € 3.098,74, oltre agli interessi legali sulla somma rivalutata anno per anno ed oltre alle spese dei due gradi del giudizio.
Con atto notificato il 7 maggio 2004 … hanno proposto ricorso per cassazio¬ne, affidandone l’accoglimento a quattro motivi.
Le intimate non hanno svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
La Corte di appello di Firenze - premesso in fatto che, come accertato dal CTU, i danni lamentati dalle appellanti sono derivati dal parziale abbattimento di un muro maestro dell’edificio, dello spessore di cm. 60, all’interno del quale è stato aperto un varco della larghezza di mt. 2,55, in luogo dell’apertura preesistente di cm. 80, e che ciò ha provocato lesioni nelle strutture degli appartamenti soprastanti - ha ri¬tenuto responsabile dei danni il proprietario dell’edificio, ai sensi dell’art. 2053 cod. civ., ed ha escluso che la detenzione del conduttore e i compor¬tamenti di lui possano essere considerati come caso fortuito, idoneo ad escludere la responsabilità del proprietario, poiché questi è comunque tenuto alla vi¬gilanza sull’immobile e sull’esecuzione dei lavori.
Con il primo motivo di ricorso, deducendo vio¬lazione degli artt. 2043, 2053 e 2697 cod. civ., 61, 62, 194 e 196 cod. proc. civ., nonché insufficiente o con¬traddittoria motivazione su punti decisivi della con¬troversia, i ricorrenti assumono che la sentenza impu¬gnata ha erroneamente valutato le risultanze della CTU sulla causa dei danni, attribuendo loro valenza ingiu¬stificata ed eccessiva e tenendo conto anche degli esiti dell’accertamento tecnico preventivo, pur dopo avere affermato che tale accertamento non poteva essere utilizzato per ricostruire la causa delle lesioni.
Il motivo è inammissibile,in quanto concer¬ne la valutazione dei fatti e degli elementi di prova sui quali la Corte di appello ha fondato il giudizio di responsabilità, valutazione non suscettibile di riesame in questa sede di legittimità, se non sotto il profilo degli eventuali vizi di motivazione, che non debbono essere solo astrattamente enunciati, ma debbono concre¬tamente specificare per quali aspetti la motivazione sarebbe da ritenere illogica o contraddittoria.
La sentenza impugnata appare, per contro, ampiamen¬te e correttamente motivata ed ha richiamato la rela¬zione di ATP solo per precisare che la descrizione dei luoghi ivi contenuta era conforme a quanto successiva¬mente accertato dal CTU.
Con il secondo motivo, deducendo violazione de¬gli artt. 1655, 1669, 2043, 2051, 2053 e 2697 cod. civ., nonché insufficiente o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia, i ricorrenti censu¬rano la sentenza impugnata nella parte in cui ha attri¬buito la responsabilità dei danni ai proprietari dell’appartamento al piano terra, anziché al condutto¬re, che era il custode dell’immobile ed ha commissiona¬to i lavori di ristrutturazione, e all’impresa edile che li ha realizzati, i quali debbono considerarsi di¬rettamente responsabili
Il motivo è manifestamente infondato.
Giustamente la Corte di appello ha deciso che la norma applicabile al caso di specie è l’art. 2053 cod~ civ., considerato che i danni subiti dalle sig.re … essendo stati provocati da interventi sulle strutture portanti dell’edificio — si possono ritenere riconducibili ai gravi difetti, di cui alla citata nor¬ma.
La responsabilità del proprietario dell’edificio è configurabile, infatti, sia quando i gravi difetti sia¬no originari, sia quando derivino da attività svolte all’interno dell’immobile; e si estende sia al fatto proprio, sia ai danni provocati dal comportamento di terzi che lo stesso’ proprietario abbia immesso nel go¬dimento dell’edificio (soprattutto se da tale immissio¬ne egli tragga un vantaggio anche economico, come nel caso della locazione).
La locazione costituisce una delle possibili modalità di godimento dell’immobile ed in quanto tale giu¬stifica la responsabilità del proprietario ai sensi dell’art. 2053 cod. civ.
Trattasi di responsabilità oggettiva, configurabile a prescindere dalla colpa per omessa sorveglianza (con-trariamente a quanto ha invece ritenuto la corte di ap¬pello, a cui il proprietario è sempre tenuto nei con¬fronti dei terzi.
Del resto, il conduttore non può certo compiere in¬terventi e modifiche di natura strutturale sull’immobile locato senza il consenso del proprieta¬rio, che anche per questa via ne assume la responsabilità.
Né è stato dedotto o dimostrato, nelle competenti sedi di merito, che le opere di ristrutturazione siano state eseguite dal conduttore contro la volontà del proprietario.
Resta, fermo, ovviamente, il diritto del proprieta¬rio di rivalersi sul conduttore, per i danni provocati dal comportamento di lui. Ma le responsabilità even¬tualmente imputabili al conduttore rilevano solo nei rapporti interni fra proprietario e conduttore, potendo i terzi invocare sempre, a loro tutela, l’imputabilità al proprietario degli eventi dannosi di cui all’art. 2053 cod. civ.
… omissis [ndr. 3° e 4° motivo) …
La Corte di cassazione rigetta il ricorso.
… omissis
Massima della sentenza: La responsabilità disciplinata dall’art. 2053 c.c. ha natura oggettiva ed è imputabile al proprietario- locatore anche nel caso in cui i gravi difetti siano stati provocati dal locatario nel corso di una ristrutturazione edilizia svolta all’interno dell’unità immobiliare condotta in locazione.
La Suprema Corte nella sentenza del 15 settembre 2008, n. 23682 afferma la natura oggettiva della responsabilità del proprietario di un immobile, ai sensi dell’art. 2053 c.c, per i danni cagionati a terzi dal parziale abbattimento di un muro maestro, commissionato dal locatario nel corso di lavori di ristrutturazione eseguiti da un’impresa edilizia all’interno dell’unità immobiliare condotta in locazione (in senso conforme: Trib. Torino, 30 giugno 1997, Foro it., Rep. 1998, voce Responsabilità civile, n. 325, per esteso in Resp. civ., 1998, 735), mostrando così di aderire alla tesi, espressa da autorevole dottrina (v. SALVI, La responsabilità civile,in Trattato di diritto privato, diretto da IUDICA, ZATTI, Milano, 1998, 114).
In altre parole, i giudici della Suprema Corte individuano il criterio di imputazione della responsabilità disciplinata dall’art. 2053 c.c. nella situazione di diritto in cui si trova un proprietario rispetto ad un immobile, e stabiliscono che, nonostante la cosa sia locata ad altri, il proprietario non cessa per questo solo fatto di essere responsabile in caso di danno da rovina dell’edificio (in dottrina, v. FRANZONI, Dei fatti illeciti, in Commentario del codice civile diretto da Scialoja-Branca, Bologna, 1993, 624; GERI, La responsabilità civile da cosa in custodia, animali e rovine di edificio, Milano, 1974, 275).
Così decidendo la Corte si discosta dal precedente indirizzo che implicitamente affermava la natura soggettiva della fattispecie in esame, dal momento che imputava la responsabilità al proprietario (in virtù di una presunzione di colpa) per aver omesso di esercitare i poteri di controllo e vigilanza sull’immobile condotto in locazione da terzi, dacché la detenzione da parte del conduttore non esclude tali poteri e il proprietario-locatore conserva un effettivo potere fisico sull’unità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti (in tal senso, Cass., 3 agosto 2005, n. 16231, Foro it., 2006, I, 762; 19 gennaio 2001, n. 782, id., Rep. 2001, voce Responsabilità civile , n. 351, per esteso in Danno e resp., 2001, 726, con nota di BREDA; 30 marzo 2001, n. 4737, Foro it., Rep. 2001, voce cit., n. 379, per esteso in Arch. locazioni, 2001, 526; 18 dicembre 1996, n. 11321, Foro it., Rep. 1996, voce cit., n. 194; 29 maggio 1996, n. 4994, ibid., n. 193; 11 novembre 1991, n. 12019; id., 1993, I, 922)..
La Cassazione, inoltre, esclude la configurabilità del concorso tra responsabilità del proprietario e del locatario, per affermare la influenza della condotta del conduttore solo in sede di regresso, cioè nel rapporto interno, una volta che il proprietario abbia risarcito il danno (in senso conforme, Cass., 29 maggio 1996, n. 4994, id., Rep. 1996, voce cit., n. 193)..
In senso contrario, ipotizzano un concorso ex art. 2055 c.c. tra l’azione del proprietario e quella di un terzo, quale il conduttore o altre figure: Cass., 9 ottobre 1991, n. 10599, id., Rep. 1991, voce Locazione, n. 160 (ammettere il concorso del locatore se ha posto in essere un comportamento colposo); Cass., 6 giugno 1973, n. 1632, Giur. it., 1974, I, 1, 962 (ha ammesso il concorso del conduttore, se vi è la prova che la rovina fu cagionata dall’omessa informazione al proprietario circa la necessità di provvedere con opere di manutenzione urgenti all’immobile); App. Torino, 22 marzo 1965 Foro pad., 1966, I, 356 con nota di POGLIANI.
Altro orientamento (ormai superato da Cass. S.U., 11 novembre 1991, n. 12019, Foro it., 1993, I, 922, anche in Corriere giur., 1992, 180, n. ALPA), optava per la responsabilità solidale tra le due figure, v. Cass. 25 luglio 1991, n. 8315, Foro it., Rep. 1991, voce Locazione, n. 159; 16 marzo 1987, n. 2692, id., Rep. 1987, voce Responsabilità civile, n. 142; 22 febbraio 1985, n. 1589, id., Rep. 1986, voce Locazione, n. 151; 17 novembre 1984, n. 5868, id., 1985, I, 123.
In dottrina, prevale l’orientamento che considera corresponsabile il conduttore che ha avuto una condotta colposa: v. FRANZONI, La responsabilità oggettiva - Il danno da cose o da animali, in I grandi orientamenti della giurisprudenza civile e commerciale, diretta da GALGANO, Padova, 1988, 3; ALPA-BESSONE, La responsabilità civile, Milano, 1980, 2.
CORTE DI CASSAZIONE, sentenza 15 settembre 2008, n. 23682; Pres. FANTACCHIOTTI, Est. LANZILLO, P.M. SEPE (concl. conf.); Conf. App. Firenze 4 aprile 2003.
... omissis
Svolgimeuto del processo
… le proprietarie di appartamenti al piano primo, se¬condo e terzo di uno stabile in …, hanno convenuto davanti al Tribunale di Lucca i pro¬prietari dei locali al piano terreno del medesino sta¬bile, chiedendo il risarcimento dei danni subiti dai loro appartamenti a causa di lavori di rìstrutturazione eseguiti al piano terra, lavori che avevano interessato le strutture portanti dello stabile, provocando lesioni e cedimenti strutturali negli appartamenti soprastanti.
I convenuti hanno resistito alla domanda, eccependo che i lavori erano stati eseguiti dal loro conduttore, che doveva esserne ritenuto unico responsabile, unita¬mente all’impresa incaricata dell’esecuzione.
Il Tribunale, respinta l’istanza di chiamata in causa del conduttore e dell’impresa e disposta consu¬lenza tecnica di ufficio, con sentenza n. 305 del 1999 ha respinto le domande attrici, ritenendo non provati lo stato dell’immobile prima dell’inizio dei lavori ed il nesso causale fra la ristrutturazione e i danni la¬mentati dalle attrici.
Su appello delle soccombenti, con sentenza 28 gen¬naio- 4 aprile 2003 n. 618 la corte appello di Firenze - in riforma della decisione di primo grado - ha con¬dannato gli appellati al risarcimento dei danni in fa¬vore di …, nella misura di € 3.098,74, oltre agli interessi legali sulla somma rivalutata anno per anno ed oltre alle spese dei due gradi del giudizio.
Con atto notificato il 7 maggio 2004 … hanno proposto ricorso per cassazio¬ne, affidandone l’accoglimento a quattro motivi.
Le intimate non hanno svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
La Corte di appello di Firenze - premesso in fatto che, come accertato dal CTU, i danni lamentati dalle appellanti sono derivati dal parziale abbattimento di un muro maestro dell’edificio, dello spessore di cm. 60, all’interno del quale è stato aperto un varco della larghezza di mt. 2,55, in luogo dell’apertura preesistente di cm. 80, e che ciò ha provocato lesioni nelle strutture degli appartamenti soprastanti - ha ri¬tenuto responsabile dei danni il proprietario dell’edificio, ai sensi dell’art. 2053 cod. civ., ed ha escluso che la detenzione del conduttore e i compor¬tamenti di lui possano essere considerati come caso fortuito, idoneo ad escludere la responsabilità del proprietario, poiché questi è comunque tenuto alla vi¬gilanza sull’immobile e sull’esecuzione dei lavori.
Con il primo motivo di ricorso, deducendo vio¬lazione degli artt. 2043, 2053 e 2697 cod. civ., 61, 62, 194 e 196 cod. proc. civ., nonché insufficiente o con¬traddittoria motivazione su punti decisivi della con¬troversia, i ricorrenti assumono che la sentenza impu¬gnata ha erroneamente valutato le risultanze della CTU sulla causa dei danni, attribuendo loro valenza ingiu¬stificata ed eccessiva e tenendo conto anche degli esiti dell’accertamento tecnico preventivo, pur dopo avere affermato che tale accertamento non poteva essere utilizzato per ricostruire la causa delle lesioni.
Il motivo è inammissibile,in quanto concer¬ne la valutazione dei fatti e degli elementi di prova sui quali la Corte di appello ha fondato il giudizio di responsabilità, valutazione non suscettibile di riesame in questa sede di legittimità, se non sotto il profilo degli eventuali vizi di motivazione, che non debbono essere solo astrattamente enunciati, ma debbono concre¬tamente specificare per quali aspetti la motivazione sarebbe da ritenere illogica o contraddittoria.
La sentenza impugnata appare, per contro, ampiamen¬te e correttamente motivata ed ha richiamato la rela¬zione di ATP solo per precisare che la descrizione dei luoghi ivi contenuta era conforme a quanto successiva¬mente accertato dal CTU.
Con il secondo motivo, deducendo violazione de¬gli artt. 1655, 1669, 2043, 2051, 2053 e 2697 cod. civ., nonché insufficiente o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia, i ricorrenti censu¬rano la sentenza impugnata nella parte in cui ha attri¬buito la responsabilità dei danni ai proprietari dell’appartamento al piano terra, anziché al condutto¬re, che era il custode dell’immobile ed ha commissiona¬to i lavori di ristrutturazione, e all’impresa edile che li ha realizzati, i quali debbono considerarsi di¬rettamente responsabili
Il motivo è manifestamente infondato.
Giustamente la Corte di appello ha deciso che la norma applicabile al caso di specie è l’art. 2053 cod~ civ., considerato che i danni subiti dalle sig.re … essendo stati provocati da interventi sulle strutture portanti dell’edificio — si possono ritenere riconducibili ai gravi difetti, di cui alla citata nor¬ma.
La responsabilità del proprietario dell’edificio è configurabile, infatti, sia quando i gravi difetti sia¬no originari, sia quando derivino da attività svolte all’interno dell’immobile; e si estende sia al fatto proprio, sia ai danni provocati dal comportamento di terzi che lo stesso’ proprietario abbia immesso nel go¬dimento dell’edificio (soprattutto se da tale immissio¬ne egli tragga un vantaggio anche economico, come nel caso della locazione).
La locazione costituisce una delle possibili modalità di godimento dell’immobile ed in quanto tale giu¬stifica la responsabilità del proprietario ai sensi dell’art. 2053 cod. civ.
Trattasi di responsabilità oggettiva, configurabile a prescindere dalla colpa per omessa sorveglianza (con-trariamente a quanto ha invece ritenuto la corte di ap¬pello, a cui il proprietario è sempre tenuto nei con¬fronti dei terzi.
Del resto, il conduttore non può certo compiere in¬terventi e modifiche di natura strutturale sull’immobile locato senza il consenso del proprieta¬rio, che anche per questa via ne assume la responsabilità.
Né è stato dedotto o dimostrato, nelle competenti sedi di merito, che le opere di ristrutturazione siano state eseguite dal conduttore contro la volontà del proprietario.
Resta, fermo, ovviamente, il diritto del proprieta¬rio di rivalersi sul conduttore, per i danni provocati dal comportamento di lui. Ma le responsabilità even¬tualmente imputabili al conduttore rilevano solo nei rapporti interni fra proprietario e conduttore, potendo i terzi invocare sempre, a loro tutela, l’imputabilità al proprietario degli eventi dannosi di cui all’art. 2053 cod. civ.
… omissis [ndr. 3° e 4° motivo) …
La Corte di cassazione rigetta il ricorso.
… omissis
