TITOLO IV – Dell’enfiteusi

Disposizioni inderogabili

L’enfiteusi [Codice civile 1158, 2810, n. 4, 2812], salvo che il titolo disponga altrimenti, è regolata dalle norme contenute negli articoli seguenti [Codice civile 1162].

Il titolo [Codice civile 587, 1350, n. 2, 2643, n. 2] non può tuttavia derogare alle norme contenute negli articoli 958, secondo comma, 961, secondo comma, 962, 965, 968, 971 e 973.

Durata

L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo [Codice civile 2815].

L’enfiteusi temporanea non può essere costituita per una durata inferiore ai venti anni [Codice civile 965, 969, 971, 975, 1077, 1078].

Diritti dell’enfiteuta

L’enfiteuta ha gli stessi diritti [Codice civile 1350, n. 2, 2643, n. 2, 2810, n. 4] che avrebbe il proprietario sui frutti [Codice civile 820, 821] del fondo, sul tesoro [Codice civile 932, 1058, 1077] e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali [Codice civile 840].

Il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni [Codice civile 817, 934].

Obblighi dell’enfiteuta

L’enfiteuta ha l’obbligo [Codice civile 964, 971, 1350, n. 2, 2643, n. 2] di migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone periodico [Codice civile 820, 972, 2948, n. 4]. Questo può consistere in una somma di danaro ovvero in una quantità fissa di prodotti naturali [Codice civile 2763].

L’enfiteuta non può pretendere remissione o riduzione del canone per qualunque insolita sterilità del fondo o perdita di frutti [Codice civile 1635].

Pagamento del canone

L’obbligo del pagamento del canone grava solidalmente [Codice civile 1292] su tutti i coenfiteuti e sugli eredi dell’enfiteuta finché dura la comunione [Codice civile 1294].

Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto separatamente dagli enfiteuti o dagli eredi, ciascuno risponde per gli obblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della sua porzione [Codice civile 1295].

Revisione del canone

[Decorsi almeno dieci anni dalla costituzione dell’enfiteusi, e successivamente dopo eguale periodo di tempo, le parti possono chiedere una revisione del canone [Codice civile 1467], qualora questo sia divenuto troppo tenue o troppo gravoso in relazione al valore attuale del fondo. Tale valore determina senza tener conto dei miglioramenti arrecati dall’enfiteuta di deterioramenti dovuti a causa a lui imputabile.

La revisione non è ammessa, se il valore attuale del fondo non risulta almeno raddoppiato o ridotto a metà rispetto al valore iniziale o a quello accertato nella precedente revisione.]

Perimento totale o parziale del fondo

Quando il fondo enfiteutico perisce interamente, l’enfiteusi si estingue [Codice civile 975].

Se è perita una parte notevole del fondo e il canone risulta sproporzionato al valore della parte residua, l’enfiteuta, secondo le circostanze, può chiedere una congrua riduzione del canone, o rinunziare al suo diritto, restituendo il fondo al concedente, salvo il diritto al rimborso dei miglioramenti sulla parte residua.

La domanda di riduzione del canone e la rinunzia al diritto non sono ammesse, decorso un anno dall’avvenuto perimento [Codice civile 2964].

Qualora il fondo sia assicurato e l’assicurazione sia fatta anche nell’interesse del concedente, l’indennità è ripartita tra il concedente e l’enfiteuta in proporzione del valore dei rispettivi diritti [Codice civile 1891].

Nel caso di espropriazione per pubblico interesse [Codice civile 834], l’indennità si ripartisce a norma del comma precedente.

Imposte e altri pesi

Le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo sono a carico dell’enfiteuta [Codice civile 960, 967], salve le disposizioni delle leggi speciali [Codice civile 1009].

Se in virtù del titolo costitutivo sono a carico del concedente, tale obbligo non può eccedere l’ammontare del canone.

Disponibilità del diritto dell’enfiteuta

L’enfiteuta può disporre del proprio diritto, sia per atto tra vivi [Codice civile 968, 1078, 1350, n. 2, 2643, n. 2], sia per atto di ultima volontà [Codice civile 587, 2648].

Per l’alienazione del diritto dell’enfiteuta non è dovuta alcuna prestazione al concedente.

Nell’atto costitutivo può essere vietato all’enfiteuta di disporre per atto tra vivi, in tutto o in parte, del proprio diritto, per un tempo non maggiore di venti anni [Codice civile 1379].

Nel caso di alienazione compiuta contro tale divieto, l’enfiteuta non è liberato dai suoi obblighi verso il concedente ed è tenuto a questi solidalmente [Codice civile 1292] con l’acquirente [Codice civile 958, 967, 980, 1024].

Prelazione a favore del concedente

[In caso di vendita del diritto dell’enfiteuta, il concedente è preferito a parità di condizioni. L’enfiteuta deve notificare al concedente la proposta di alienazione, indicandone il prezzo; il concedente deve esercitare il suo diritto entro il termine di trenta giorni. In mancanza della notificazione, il concedente, entro un anno dalla notizia della vendita, può riscattare il diritto dall’acquirente e da ogni successivo avente causa [Codice civile 2964].

Se i concedenti sono più e la prelazione non è esercitata da tutti congiuntamente, essa può esercitarsi per la totalità anche da uno solo, il quale subentra all’enfiteuta di fronte agli altri concedenti.]

Diritti e obblighi dell’enfiteuta e del concedente in caso di alienazione

In caso di alienazione, il nuovo enfiteuta è obbligato solidalmente [Codice civile 1292] col precedente al pagamento dei canoni non soddisfatti [Codice civile 964, 965].

Il precedente enfiteuta non è liberato dai suoi obblighi, prima che sia stato notificato l’atto di acquisto [Codice di procedura civile 137] al concedente [Codice civile 1264].

In caso di alienazione del diritto del concedente, l’acquirente non può pretendere l’adempimento degli obblighi dell’enfiteuta prima che a questo sia stata notificata l’alienazione.

Subenfiteusi

La subenfiteusi non è ammessa [Codice civile 965].

Ricognizione

Il concedente può richiedere la ricognizione [Codice civile 2720] del proprio diritto da chi si trova nel possesso del fondo enfiteutico, un anno prima del compimento del ventennio.

Per l’atto di ricognizione non è dovuta alcuna prestazione. Le spese dell’atto sono a carico del concedente [Codice civile 1870, 2720].

Prescrizione del diritto dell’enfiteuta

Il diritto dell’enfiteuta si prescrive [Codice civile 2946] per effetto del non uso protratto per venti anni [Codice civile 958, 975, 1014, n. 1, 1073, 1077, 1078, 1166, 2651, 2815, 2934; disposizioni di attuazione e transitorie Codice civile 252].

Affrancazione

[L’enfiteuta può [Codice civile 972, 973] affrancare il fondo dopo venti anni dalla costituzione dell’enfiteusi [Codice civile 1350, n. 6, 2643, n. 7, 2815].]

[Nell’atto costitutivo può essere stabilito un termine superiore ai venti anni, ma non eccedente i quarant’anni.]

[Anche quando nell’atto costitutivo non è indicato alcun termine, se in esso è prestabilito un piano di miglioramento, l’enfiteuta non può procedere all’affrancazione prima che i miglioramenti siano stati compiuti.]

Se più sono gli enfiteuti, l’affrancazione può promuoversi anche da uno solo di essi, ma per la totalità. In questo caso l’affrancante subentra nei diritti del concedente verso gli altri enfiteuti, salva, a favore di questi, una riduzione proporzionale del canone.

Se più sono i concedenti, l’affrancazione può effettuarsi per la quota che spetta a ciascun concedente.

L’affrancazione si opera mediante il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo [Codice civile 960] sulla base dell’interesse legale [Codice civile 1284]. Le modalità sono stabilite da leggi speciali.

Devoluzione

Il concedente può [Codice civile 971] chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico [Codice civile 975, 1077, 2653, n. 2, 2815]:

1) se l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo [Codice civile 960];

2) se l’enfiteuta è in mora nel pagamento di due annualità di canone [Codice civile 960]. La devoluzione non ha luogo se l’enfiteuta ha effettuato il pagamento dei canoni maturati prima che sia intervenuta nel giudizio sentenza, ancorché di primo grado, che abbia accolto la domanda [Codice civile 1453, 2655].

La domanda di devoluzione [Codice civile 974] non preclude all’enfiteuta il diritto di affrancare sempre che ricorrano le condizioni previste dall’articolo 971.

Clausola risolutiva espressa

La dichiarazione del concedente di valersi della clausola risolutiva espressa [Codice civile 1456] non impedisce l’esercizio del diritto di affrancazione [Codice civile 971].

Diritti dei creditori dell’enfiteuta

I creditori dell’enfiteuta possono intervenire nel giudizio di devoluzione [Codice civile 972, 2900; Codice di procedura civile 105] per conservare le loro ragioni, valendosi all’uopo anche del diritto di affrancazione che spetti all’enfiteuta [Codice civile 971]; possono offrire il risarcimento dei danni e dare cauzione per l’avvenire.

I creditori, che hanno iscritto ipoteca contro l’enfiteuta anteriormente alla trascrizione della domanda di devoluzione [Codice civile 2653, n. 2, 2815] e ai quali questa non è stata notificata in tempo utile per poter intervenire, conservano il diritto di affrancazione anche dopo avvenuta la devoluzione.

Miglioramenti e addizioni

Quando cessa l’enfiteusi [Codice civile 958, 963, 970, 972], all’enfiteuta spetta il rimborso dei miglioramenti [Codice civile 1078] nella misura dell’aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali sono accertati al tempo della riconsegna [Codice civile 1150, 1592, 2811, 2815].

Se in giudizio è stata fornita qualche prova della sussistenza in genere dei miglioramenti, all’enfiteuta compete la ritenzione del fondo fino a quando non è soddisfatto il suo credito [Codice civile 748, 985].

Per le addizioni fatte dall’enfiteuta, quando possono essere tolte senza nocumento del fondo, il concedente, se vuole ritenerle, deve pagarne il valore al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento [Codice civile 934] e costituiscono miglioramento, si applica la disposizione del primo comma di questo articolo [Codice civile 986, 1593].

Locazioni concluse dall’enfiteuta

Per le locazioni concluse dall’enfiteuta si applicano le norme dell’articolo 999 [Codice civile 1596, 1599].

Enfiteusi costituite dalle persone giuridiche

Le disposizioni contenute negli articoli precedenti si applicano anche alle enfiteusi costituite dalle persone giuridiche [Codice civile 11, 12], salvo che sia disposto diversamente dalle leggi speciali [Codice civile 979].