Proroga del termine di stipula nel preliminare di compravendita
Le vicende che accompagnano la conclusione di un contratto preliminare possono comportare la necessità di ricontrattare il termine per la stipula del rogito di compravendita: in tale ipotesi, è opportuno analizzare quale sia la forma necessaria per la pattuizione del nuovo termine. Sul punto, è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 8765 del 30.3.2021, evidenziando, con un chiaro ragionamento, i punti salienti della problematica.
La richiesta di proroga ed il comportamento concludente
La questione di merito sulla quale la Suprema Corte è chiamata a giudicare prende le mosse da una richiesta, formulata per iscritto dal promissario acquirente, di proroga dell’originario termine, pattuito in preliminare per la stipula del definitivo e al successivo pagamento di una ulteriore somma rispetto a quanto pattuito, a titolo di caparra confirmatoria, somma ricevuta e trattenuta da parte promittente venditrice.
A seguito di tale pagamento, sosteneva parte promissaria acquirente che fosse stato prorogato il termine ridetto, in forza dell’accettazione e ricezione dello stesso da parte promittente venditrice, costitutente un comportamento concludente in relazione all’accettazione della richiesta scritta di proroga a questa rivolta. Quest’ultima, al contrario, riteneva le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell’articolo 1385 codice civile, reputando risolto il contratto preliminare, per inadempimento della promissaria acquirente, essendo decorso il termine contrattualmente previsto, da ritenersi essenziale, ed essendo rimasta priva di seguito la diffida ad adempiere alla stessa inviata.
I Giudici di primo e secondo grado condividevano la tesi della promissaria acquirente, dichiarando risolto il contratto e condannando la promittente venditrice alla restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria. Inoltre, considervano, entrambi i Giudici, la diffida ad adempiere inviata dalla promittente venditrice alla promissaria acquirente, inefficace rispetto agli effetti tipici di cui all’articolo 1454 codice civile, poiché spedita ad indirizzo diverso da quello di residenza e non ritirata.
Gli elementi essenziali ed accidentali del contratto
La parte promittente venditrice, nel ricorrere al Supremo Collegio, lamentava, tra, l’altro, come la forma scritta ai sensi degli artt. 1350 n. 1 e 12 e 1351 codice civile, dovesse essere considerata requisito a pena di nullità dell’accordo con il quale le parti pattuivano di prorogare il termine di adempimento, avendo esso natura transattiva, dovendosi ritenere che, in difetto di tale requisito, detto accordo fosse nullo e comportasse una nullità parziale del contratto, ai sensi dell’articolo 1419 codice civile.
Il percorso logico giuridico che la Suprema Corte segue, diversamente, si fonda su un differente ragionamento. La stessa distingue, in primo luogo, tra elementi essenziali ed accidentali del contratto. Tra i primi, vanno ascritti, secondo una pacifica giurisprudenza del Collegio (cfr. Cass. civ. 5197 del 27.2.2008; Cass. civ. 3851 del 5.9.1989), il consenso, la res e il pretium. Secondo l’insegnamento degli Ermellini, solo a detti elementi andrà attribuita la necessaria forma scritta, ad substantiam: essi dovranno ricavarsi dall’atto stesso e non potranno essere definiti aliunde.
Nell’ambito degli elementi c.d. accidentali, invece, devono essere considerati il termine e la condizione, la cui modifica (o rinuncia) non richiede la forma scritta, come insegna testualmente la Suprema Corte, “sia perchè detta forma è necessaria solo quando il diritto immobiliare costituisca l'oggetto diretto e immediato della rinuncia o della pattuizione, sia perchè l'accordo delle parti in ordine alla rinuncia o alla modifica non incide su alcuno degli elementi essenziali del contratto”.
Ne discende, in definitiva, come il comportamento concludente, che costituisca accettazione di una proposta di modifica del termine contrattualmente previsto, possa ritenersi efficace e valido ai fini della proroga del predetto termine ed incidere così sulla validità ed efficacia del medesimo contratto, con ogni e conseguente effetto sulla vicende dello stesso, senza necessità della forma scritta ad substantiam.
