Immobile: cosa chiedere prima di una proposta di acquisto

Dopo tante ricerche, finalmente hai individuato l’immobile da comprare e sei intenzionato a procedere con la proposta d’acquisto.

Tuttavia, la compravendita di una casa, oltre ad essere un percorso emozionante, è senz’altro un’operazione che va pianificata e organizzata in tutte le sue fasi, a partire dalla proposta.

Si tratta infatti di un importante investimento che potrebbe impegnarti economicamente per un numero considerevole di anni. Proprio per queste ragioni, prima di procedere con l’acquisto di una casa e di avanzare una proposta di acquisto, è importante evitare alcuni errori.

Vediamo, allora, quali dovrebbero essere le cose da chiedere pima di avanzare una proposta irrevocabile di acquisto.

 

Proposta di acquisto: che cos’è?

Innanzitutto, la proposta di acquisto è la formalizzazione dell’interesse e della volontà dell’offerente (quindi, colui che intende comprare) di voler acquistare l’immobile individuato, alle condizioni indicate nella proposta.

È una fase fondamentale in quanto, attraverso la proposta, l’offerente manifesta concretamente la volontà di voler acquistare la casa individuata, ad un determinato prezzo, vincolandosi a quanto stabilito nella proposta.

È importante sottolineare che la proposta di acquisto, prima della sua accettazione da parte del venditore, vincola unicamente il proponente; diventerà vincolante per il venditore solo nel caso in cui quest’ultimo decida di accettarla. La proposta di acquisto avanzata dal proponente e accettata dal venditore, infatti, si converte automaticamente in contratto preliminare.

La proposta di acquisto può essere redatta per iscritto – generalmente è pratica commerciale farlo attraverso un modello precompilato – e può essere accompagnata da una somma di denaro, versata a titolo di caparra; quest’ultima, a garanzia della manifestazione dell’interesse. La caparra generalmente viene versata mediante assegno circolare non trasferibile intestato al venditore e potrà essere incassata da quest’ultimo solo nel caso di accettazione della proposta.

Inoltre, la proposta di acquisto deve contenere un termine entro il quale il venditore dell’immobile dovrà comunicare se intende accettare o meno la proposta; scaduto tale termine la proposta perde effetto ed efficacia.

 

Mancata accettazione della proposta di acquisto

Se il venditore non accetta la proposta così come presentata, e quindi al prezzo e alle condizioni in essa contenute, anche per il proponente vengono meno gli impegni e i vincoli assunti. La proposta non accettata, infatti, perde di effetti e di efficacia e al proponente viene riconsegnato l’assegno. Il proponente può procedere con una nuova e diversa proposta di acquisto, modificando per esempio il prezzo o le condizioni, o rinunciare e proseguire alla ricerca di un nuovo immobile.

 

Accettazione della proposta di acquisto

Nel caso in cui, entro il termine previsto, la proposta viene accettata dal venditore, si converte in contratto preliminare. Questa conversione ha effetti molto importanti per le parti. Infatti, nel momento in cui il venditore accetta la proposta, anche in capo a quest’ultimo sorgono gli impegni vincolanti derivanti dalla proposta di acquisto.

 

Cosa chiedere prima della proposta di acquisto

Come rappresentato, la proposta di acquisto, se accettata dalle parti, si converte in contratto preliminare e vincola le parti a quanto in essa contenuto. Proprio per questo è necessario prestare molta attenzione e cautela prima di procedere con un passo così importante. Le cose da chiedere prima della proposta di acquisto sono queste:

1) Chi ha la piena titolarità dell’immobile

Per prima cosa, dovresti verificare chi è l’effettivo proprietario dell’immobile.

Infatti, non sempre colui che vende è il reale, o il solo, proprietario e per evitare brutte soprese dovresti accertarti che colui che vende ha la titolarità per farlo.

Puoi richiedere la copia dell’atto di provenienza – ossia il titolo o il contratto – con il quale il venditore dimostra di essere il proprietario e la visura catastale che è la “carta d’identità” dell’immobile e permette di acquisire le informazioni relative all’identificazione dell’immobile e degli intestatari del bene.

2) Se ci sono gravami sull’immobile

Altro aspetto molto importante, prima di procedere con una proposta di acquisto, è accertarsi dell’assenza di ipoteche, privilegi, servitù, pignoramenti, sequestri o altri vincoli sull’immobile.

3) La regolarità della documentazione urbanistica

Essenziale, prima di procedere con una proposta di acquisto, è la richiesta della planimetria catastale e la dichiarazione di conformità ai dati catastali.

Inoltre, dovresti verificare la regolarità di tutta la documentazione urbanistica per accertarti che non ci siano abusi edilizi non sanati; la documentazione è differente in base all’anno di costruzione dell’immobile.

4) Il pagamento delle spese condominiali da parte del venditore

Prima di vincolarti ad una proposta di acquisto verifica che tutte le spese condominiali siano state pagate dal venditore.

5) La programmazione di interventi di manutenzione straordinaria

Se l’abitazione che intendi acquistare è inserita in un contesto condominiale devi accertarti che non siano stati deliberati dei lavori di manutenzione straordinaria. Infatti, se gli interventi di manutenzione straordinaria sono stati già deliberati, le relative spese devono essere sostenute dal venditore, in caso contrario e quindi se fossero solo state programmate ma non deliberate potresti trovarti a dover sostenere delle spese non previste.

6) La classe energetica

Altra cosa da chiedere prima di procedere con una proposta di acquisto è la classe energetica dell’immobile. Il venditore, infatti, è obbligato a fornire la documentazione relativa alla classe energetica.

Per gli impianti costruiti dopo il 2008, è necessaria una certificazione di conformità, per quelli prima del 2008 è sufficiente il certificato di rispondenza.

Da ultimo, se hai necessità di ottenere un finanziamento per l’acquisto dell’immobile, ricordati di condizionare la proposta di acquisto all’ottenimento del mutuo. Infatti, con la proposta di acquisto ti vincoli alla compravendita e se dovesse saltare per la mancata erogazione del mutuo eviteresti di perdere la somma versata a titolo di caparra.