Operazioni immobiliari tedesche: il principio dell’astrazione nel Bürgerliches Gesetzbuch BGB e il Grundbuch

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Operazioni immobiliari tedesche: il principio dell’astrazione nel Bürgerliches Gesetzbuch BGB e il Grundbuch

           

di Samuele Valente

 
Al pari dell’ordinamento giuridico italiano, in Germania la proprietà può essere acquisita tanto da una persona fisica, quanto da una persona giuridica. È importante sottolineare fin da subito che, a differenza di quanto avviene per gli acquisti immobiliari in Svizzera, non sono fissati limiti quantitativi negli acquisti per i non residenti e i non cittadini. Unico requisito per questi ultimi è munirsi di un passaporto in corso di validità. Nell’ordinamento giuridico tedesco sussistono numerose differenze con quello italiano. Scopriamone alcune.

 

Il negozio causale di tipo obbligazionario e il negozio reale di trasferimento sono due entità giuridiche autonome. La proprietà di beni immobili non si trasferisce con il consenso delle parti, ma richiede anche un atto formale quale la trascrizione nel libro fondiario. Il trasferimento reale della proprietà, quindi, avviene in Germania con il consenso reale delle parti e inoltre con una iscrizione della modifica dello stato giuridico nei registri appositi. Così si legge nell’articolo § 873 del Bürgerliches Gesetzbuch BGB: ‘‘Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.“

 

Vale a dire che il trasferimento della proprietà di un terreno, l'imposizione di un diritto su un terreno e il trasferimento o l'imposizione di tale diritto richiedono l'accordo tra l'avente diritto e l'altra persona al momento del verificarsi del cambiamento dei diritti e dell'iscrizione del cambiamento dei diritti nel registro fondiario, salvo diversa disposizione di legge. Inoltre, prima della registrazione, le parti sono vincolate dal contratto solo se le dichiarazioni sono state verbalizzate da un notaio, o fatte davanti al catasto, o presentate al catasto, o se l'avente diritto ha consegnato all'altra persona un'approvazione della registrazione che soddisfa le disposizioni del codice del catasto.

Gli immobili, con i riferimenti catastali, la cronologia dei proprietari, comprese iscrizioni, trascrizioni e diritti di terzi, sono registrati in Germania nel Grundbuch. La storia sua storia ha radici profonde, risalential Medioevo.  Inizialmente, infatti, i diritti di proprietà erano registrati in documenti privati. Con l’aumento del commercio e la necessità di maggiore certezza giuridica, si svilupparono vari sistemi di registrazione locale. Con l’introduzione del Codice civile prussiano nel 1794, si avviò una standardizzazione dei registri immobiliari. Questo sistema fu poi esteso in Germania con la creazione del BGB nel 1900. La legge del 1935 stabilì le norme fondamentali per il funzionamento del Grundbuch, definendo come dovevano essere gestiti i registri e i diritti di proprietà.  Con la divisione della Germania, si svilupparono sistemi diversi nei due stati. Dopo la riunificazione nel 1990, si è lavorato per armonizzare i due sistemi.

Oggi, il Grundbuch è considerato un pilastro della sicurezza giuridica nel settore immobiliare tedesco, garantendo trasparenza e certezza nei diritti di proprietà. Viene custodito localmente presso la Pretura di competenza, ed è simile al sistema tavolare utilizzato in Alto Adige. Descrive le caratteristiche principali del fondo, come la sua posizione, la sua tipologia, e la dimensione, e identifica il fondo con cifre specifiche. Il Grundbuch si compone di tre sezioni che contengono: nome del proprietario, eventuali oneri o limitazioni, diritti ed oneri pignoratizi o ipotecari