Locazione di beni comuni condominiali

Locazione di beni comuni condominiali

 

La locazione di beni comuni condominiali può essere disposta mediante delibera assembleare, sia a favore di terzi estranei alla compagine condominiale, sia a favore di soggetti partecipanti al condominio, al ricorrere di determinate condizioni, che qui di seguito proviamo ad analizzare.

Costituiscono ipotesi applicative la locazione dell’ex appartamento del portiere, laddove il portierato fosse stato abolito nello stabile o laddove il portiere non ne fruisse, ma anche la locazione di posti auto, così come la locazione di porzioni di aree comuni.

Il presupposto per poter validamente deliberare la locazione di un bene comune, invero, è costituito dall’impossibilità che di tal bene possa essere fatto un “uso diretto”. Si intende tale, l’uso “della cosa comune da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporali o frazionamenti degli spazi.” (cfr. Cass. civ. Sez. II n. 4131 del 22.3.2001),

Dunque, costituisce uso diretto l’uso che tutti i partecipanti al condominio (o alla comunione) possono esercitare, ai sensi dell’art. 1102 c.c., in due diverse declinazioni, come ben insegna la Suprema Corte: “non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali.” (cfr. Cass. Civ. Sez. II n. 16557 del 12.6.2023), precisando, tuttavia, come “l'uso paritetico della cosa comune va tutelato in funzione della ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini e non di quella identica e contemporanea che, in via puramente ipotetica ed astratta, ne potrebbero fare, dovendosi anche i rapporti fra condomini informare al generale principio di solidarietà.” (cfr. Cass. civ. Sez. II n. 4617 del 26.2.2007).

Pertanto, sempre nell’ambito della modalità d’uso diretto del bene, se la regola generale impone l’uso promiscuo della cosa comune, ove lo stesso non fosse possibile, è consentito all’assemblea deliberare in relazione ad un uso frazionato della stessa, sia mediante delimitazione degli spazi da assegnarsi ai singoli condòmini, sia mediante previsione di turni temporali per il godimento del bene, dovendosi precisare, secondo quanto chiarisce autorevole dottrina (Branca) come, in ogni caso, l’assegnazione di beni comuni condominiali non comporti la divisione della cosa e la nascita di una comunione.

L’impossibilità (o, in ogni caso, l’irragionevolezza, e dunque la attitudine a provocare danno) dell’uso diretto della cosa comune a favore di tutti i condòmini, nei termini sopra indicati, o promiscuamente, o mediante godimento frazionato o turnario, conferisce all’assemblea la facoltà di deliberare su un uso indiretto della cosa comune, mediante costituzione di un diritto reale o di un diritto personale di godimento a favore di un terzo, come evidenzia la Suprema Corte: “l'uso indiretto della cosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali.” (Cass. civ. Sez. II n. 22435 del 27.10.2011)

Mentre per la costituzione di un diritto reale è, naturalmente, necessaria l’unanimità dei partecipanti al condominio, la deliberazione relativa alla costituzione di un diritto personale di godimento, quale la locazione del bene, potrà essere adottata a maggioranza semplice, dacché la locazione deve ritenersi atto di ordinaria amministrazione, se di durata inferiore a nove anni.

Nella scelta del terzo, in particolare, salvo che questa non sia contraria alla legge od al regolamento di condominio, l’assemblea sarà libera di agire senza dover riconoscere alcun diritto preferenziale ad eventuali condòmini che si candidassero, anche con proposte di locazione migliorative rispetto alle condizioni offerte da terzi.

Pacifica, infatti, l’indicazione del Supremo Collegio, il quale chiarisce che “qualora l'assemblea dei condomini abbia validamente deliberato l'uso indiretto del bene comune e abbia disposto la locazione non a favore di uno dei condomini ma di un terzo, il condomino pretermesso non può dolersi della scelta dell'assemblea, a meno che questa non sia contraria a legge o al regolamento di condominio.” (Cass. Civ. Sez. II n. 4131 del 22.3.2001).