Esecuzioni immobiliari: la disciplina della risoluzione del contratto di locazione stipulato dalla procedura esecutiva con il terzo

Esecuzioni immobiliari: la disciplina della risoluzione del contratto di locazione stipulato dalla procedura esecutiva con il terzo

Quali sono le sorti del contratto di locazione stipulato tra la procedura esecutiva ed il terzo in caso di aggiudicazione dell’immobile staggito? La risoluzione del contratto di cui in parola decorre dalla data di aggiudicazione o dalla data di emissione del decreto di trasferimento dell’immobile aggiudicato?

ABSTRACT

In materia di espropriazione forzata immobiliare, nelle more dell’espletamento della vendita all’asta generalmente senza incanto dell’immobile pignorato, all’uopo non di rado il custode giudiziario viene autorizzato dal Giudice dell’Esecuzione alla stipula del contratto di locazione tra la procedura esecutiva ed il terzo occupante ex art. 560 codice di procedura civile, anche al fine di far fruttificare l’immobile de quo.

Trattasi di questioni giuridiche la cui risoluzione è affidata ai Tribunali di merito, che – nelle fattispecie concrete - svolgono un ruolo precipuo di tutela dei diritti di tutte le parti processuali coinvolte e non solo.

Poco attenzionati per la snellezza che li contraddistingue, tali provvedimenti endoprocessuali sono molto essenziali e stringati nel loro contenuto, ma certamente sono provvedimenti di fondamentale importanza in quanto assicurano il corretto svolgimento del complesso sistema, specie se si tiene conto di come il mercato delle aste giudiziarie, negli ultimi tempi, vede un esponenziale incremento di interesse e di partecipazione della collettività, in un clima di sempre maggiore fiducia verso questa tipologia di acquisti competitivi.

Ebbene, ad esito dell’intervenuta aggiudicazione dell’immobile, il Tribunale di Caltanissetta in funzione di Giudice dell’Esecuzione, con provvedimento ad hoc pronunciato in data 26.09.2025 - su istanza della debitrice esecutata, rappresentata e difesa dalla scrivente – ha dichiarato cessato il contratto di locazione alla data di aggiudicazione dell’immobile e per ciò solo prima ancora dell’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile oggetto della vendita all’asta.

IL CASO.

Nell’anno 2007, un istituto bancario accendeva - su richiesta di un proprio cliente -  un mutuo fondiario; garantito da ipoteca volontaria, iscritta sul laboratorio artigianale di famiglia di proprietà della Sig.ra Omissis, terza datrice di ipoteca.

Ad esito del riscontrato inadempimento per rate di mutuo scadute e non pagate, l’istituto bancario  notificava l’atto di precetto anche nei confronti della Sig.ra Omissis, quale terza datrice di ipoteca; e – in assenza di pagamento di quanto dovuto – la banca, nella qualità di creditore procedente, decideva di incardinare l’espropriazione immobiliare ex artt. 555 e ss. codice di procedura civile, avente per oggetto il laboratorio artigianale di cui in parola, con conseguenziale notifica dell’atto di pignoramento immobiliare alla Sig.ra Omissis, nella qualità di debitrice esecutata, proprietaria del laboratorio artigianale.

Il Giudice dell’Esecuzione -  verificata la completezza della documentazione agli atti prodotta dall’istituto bancario, su istanza del predetto e ricorrendone le condizioni ex lege, disponeva la vendita all’asta senza incanto del laboratorio artigianale pignorato per cui è causa, con delega delle operazioni ex art.  591 bis codice di procedura civile, previa nomina di un custode giudiziario.

Ebbene, al momento del sopralluogo compiuto dal custode giudiziario per l’immissione nel possesso del bene oggetto di pignoramento e per ciò solo oggetto della vendita forzata, lo stesso verificava che il possesso del laboratorio artigianale -  per l’effetto di un contratto di comodato d’uso gratuito registrato - era in capo ad un noto imprenditore del Nisseno, figlio della Sig.ra Omissis, debitrice esecutata; tenuto conto che ivi veniva espletata l’attività di impresa di famiglia.

Ora, è appena il caso di precisare che il contratto di comodato d’uso gratuito - anche nel caso in cui sia stato sottoscritto con una data certa anteriore al pignoramento - non è opponibile alla procedura esecutiva; laddove per opponibilità è da intendersi che il contratto non sortisce effetti nei confronti delle parti processuali della procedura; né tanto meno nei confronti dell’aggiudicatario. Tale previsione scaturisce dal fatto che, nel nostro ordinamento, non esiste alcuna norma che tuteli il comodatario da un’eventuale vendita forzata.

Conseguentemente, ad esito del sopralluogo di cui si discute, seguiva il provvedimento del Giudice dell’Esecuzione in forza del quale invitava il custode giudiziario a richiedere immediatamente, al terzo occupante dell’immobile staggito, la corresponsione di un canone di occupazione per il pregresso a far data dal primo sopralluogo del custode giudiziario, commisurato ad un congruo canone di locazione; nonché a regolarizzare l’occupazione per il futuro, previa sottoposizione al Giudice dell’Esecuzione e al creditore procedente di eventuale istanza di locazione; fatta salva l’eventuale disposizione di liberazione dell’immobile in caso di mancata regolarizzazione dell’occupazione.

Ascoltate le ragioni e le istanze del terzo occupante;  previo parere favorevole del creditore procedente; il Giudice dell’Esecuzione autorizzava il custode giudiziario alla stipula del contratto di locazione tra la procedura ed il terzo occupante, avente ad oggetto il laboratorio artigianale pignorato, al canone mensile fissato, da corrispondersi entro il giorno cinque di ogni mese, della durata complessiva di dodici mesi, rinnovabile - solo previa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione - di anno in anno e con la previsione di immediata risoluzione in caso di aggiudicazione del bene.

Seguivano le aste senza incanto e nell’ambito dell’ultima indetta, il bene pignorato veniva aggiudicato alla data del 3 aprile 2025 all’imprenditore - figlio della Sig.ra Omissis - conduttore dell’immobile oggetto di pignoramento, giusto contratto di locazione anzi citato.

Ora, ad esito dell’aggiudicazione, la Sig.ra Omissis - debitrice esecutata, rappresentata e difesa dalla scrivente - depositava tempestivamente istanza ad hoc innanzi al Giudice dell’Esecuzione in forza della quale, a tutela dei propri interessi patrimoniali, chiedeva al Giudicante di dichiarare/autorizzare la risoluzione del contratto di locazione stipulato con la procedura alla data dell’aggiudicazione, id est già alla data del 3 aprile 2025; con conseguente esclusione del pagamento del canone di locazione nelle mani del custode giudiziario già con riguardo al mese di aprile.

Il Giudice dell’Esecuzione, con provvedimento recante la data del 26.09.2025, in continuità con la giurisprudenza di legittimità consolidata sul punto, accoglieva l’istanza per come formulata dalla debitrice esecutata, statuendo di tal sorta: “(…) si dichiara cessato il contratto alla data di aggiudicazione dell'immobile” (Cfr. Provvedimento del Giudice dell’Esecuzione del 26.09.2025).

Escludeva, pertanto, il pagamento del canone di locazione di cui si discute a far data dal mese di aprile.

LA GIURISPRUDENZA DI LEGITTIMITA’

In tal senso la giurisprudenza del Supremo Consesso anche a Sezioni Unite, con riguardo alle locazioni stipulate ex art. 560 codice di procedura civile, ha così statuito pedissequamente: “La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata" (Cass. Civ. sent. n. 20341/2010; Cass. Civ. SS. UU. n. 459/1994).

La ratio di tale pronuncia è da rintracciare anche in ciò, che la locazione di cui si discute è una mera amministrazione processuale del bene e per ciò solo non è opponibile all'acquirente "in executivis".

In ossequio al superiore insegnamento, dottrina e giurisprudenza riconoscono valide le clausole abitualmente inserite nei contratti di locazione stipulati dai custodi giudiziari, che ai sensi dell’art. 1603 codice civile, prevedono la risoluzione della locazione al momento dell’aggiudicazione.

LA SOLUZIONE DEL CASO CONCRETO

Alla luce di quanto sin qui precisato, appare fondamentale alla scrivente evidenziare come l’espressa previsione nel modulo contrattualistico di specie della clausola di immediata risoluzione del contratto in caso di aggiudicazione - tanto nelle procedure esecutive quanto in quelle fallimentari - è di primaria importanza per le sorti del contratto dopo l’intervenuta aggiudicazione, in termini di risoluzione di eventuali conflitti; oltre ad essere di tutela per tutte le parti in causa.

Certamente, l’autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione alla stipula del contratto di locazione tra la procedura ed il terzo, costituisce un’ulteriore misura a tutela delle ragioni del creditore procedente, tenuto conto che i canoni di locazione riscossi dal custode giudiziario, sono somme incassate dalla procedura che - ricorrendone le condizioni – generalmente verranno assegnate al predetto a ristoro del credito vantato, in quanto frutti civili dell’immobile pignorato.

L’inserimento, poi, della clausola di risoluzione del contratto di locazione per cui si discute costituisce un patto a tutela specie delle ragioni dell’acquirente, che si aggiudica il bene in piena libertà di godimento dello stesso.

Piace, però, alla scrivente condividere la riflessione con il pregiato Lettore, che la predetta clausola costituisce garanzia di tutela anche delle ragioni patrimoniali del debitore esecutato, soggetto processuale che nelle esecuzioni forzate sembra quasi parti inerme, i cui diritti appaiono compressi dalle ragioni prevalenti del creditore procedente, a tal punto che molto raramente i predetti sono rappresentati e difesi dai loro avvocati di fiducia.

OBBLIGO DI DICHIARAZIONE AI FINI IRPEF DEI CANONI DI LOCAZIONE DA PARTE DEL DEBITORE ESECUTATO

Pare opportuno ricordare che, a mente del disposto di cui all’art. 37 T.U.I.R., il custode giudiziario incassa i canoni di locazione; l’esecutato è tenuto a dichiarare, ai fini IRPEF, le somme relative ai canoni incassati dal custode giudiziario.

Per ciò solo, il debitore esecutato ha certamente un interesse patrimoniale di non poco momento a far valere la clausola di immediata risoluzione del contratto di locazione stipulato dalla procedura esecutiva con il terzo relativamente all’immobile pignorato, tenuto conto che il debitore esecutato oltre a subire le conseguenze dell’azione giudiziaria promossa nei suoi confronti, sopporta anche le spese non indifferenti in termini di dichiarazione di redditi con riguardo ai canoni di locazione per cui si discute, di fatto non percepiti in quanto incassati dalla procedura.

Si capisce bene allora che la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione di cui in parola pronunciata dal Giudice dell’Esecuzione a far data dall’aggiudicazione dell’immobile; ovvero a far data dall’emissione del decreto di trasferimento incide significativamente sul patrimonio del debitore esecutato, se solo si tiene conto che nelle more tra l’aggiudicazione e l’emissione del decreto di trasferimento, talvolta decorrono tempi davvero non immediati.

BREVI CONSIDERAZIONI SULLA RILEVANZA DELLE ASTE GIUDIZIARIE NEL MERCATO IMMOBILIARE

Ora, la scrivente ritiene – sommessamente - che l’informazione corretta e scrupolosa inerente il mondo delle aste giudiziarie è un servizio fondamentale che gli operatori del settore – chiamati ad essere sempre più specializzati e continuamente aggiornati - devono fornire alla collettività, se solo si tiene conto dell’importanza che le predette rivestono nel mercato relativo alla circolazione degli immobili, in ragione dell’acquisto sicuro, reso tale dal ruolo di garanzia e controllo espletato dal Giudice dell’Esecuzione unitamente all’attività svolta da tutti gli organi della procedura (id est gli esperti stimatori; il custode giudiziario; il professionista delegato alla vendita);  nonché per i prezzi concorrenziali di vendita che vengono assicurati.

Ancor di più assume rilevanza pregnante in questi tempi in cui la crisi inerente la vendita degli immobili è ampiamente studiata e analizzata anche dagli economisti, al fine di trovare soluzioni valide che permettano di superare le criticità del sistema, tenuto conto che la scarsa circolazione degli immobili comporta - tra gli altri - una riduzione del valore di mercato degli stessi; la difficoltà di accesso al credito; oltre una generale stasi economica.

Questo breve contributo, allora, ha lo scopo non solo di offrire uno spunto di riflessione – mi si consenta –  “insolito” dell’applicazione delle norme che disciplinano il complesso mondo delle aste giudiziarie, tenuto conto che il punto di vista offerto è quello della tutela del debitore esecutato.

Ma, allo stesso tempo, vuole incoraggiare tutti coloro che mai si sono avvicinati a questa tipologia di vendita competitiva, rassicurandoli sul modus procedendi che caratterizza lo svolgimento delle stesse, che vede il controllo sempre attento del Giudice dell’Esecuzione.

Mi piace concludere, pertanto, sottolineando come il settore delle aste giudiziarie sia davvero molto tecnico e specialistico, eppure è un universo davvero affascinante da studiare, conoscere e farne esperienza.