Le nuove regole dettate in materia di conformità dei dati catastali

Introduzione

Il 31 maggio scorso con il decreto legge n. 78 è stata approvata la manovra economico finanziaria del 2010 “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica” recante tra l’altro al titolo II “Contrasto all’evasione fiscale e contributiva” una serie di indicazioni riguardo l’aggiornamento catastale (art.19). Tale decreto legge è stato converto in legge con modifiche mediante disegno di legge n. 2228.

L’art. 19, comma 4, così come modificato in sede di conversione, detta nuove norme in materia di redazione degli atti traslativi di unità immobiliari aggiungendo all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 , un ulteriore comma:

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari ". 


Si tratta di una norma dai connotati squisitamente fiscali che vuole fare emergere le difformità tra gli identificativi catastali, le planimetrie depositate in catasto e la situazione di fatto.

Tale disciplina va letta in stretta correlazione con l’attivazione, mediante la stessa legge, dell’Anagrafe immobiliare integrata, gestita dall’Agenzia del Territorio e finalizzata a individuare i soggetti titolari di diritti reali sugli immobili, mediante l’incrocio fra gli archivi catastali e quelli dei registri immobiliari.

L’intervento del legislatore si articola su tre piani differenti: a) Indicazione in atto degli estremi degli identificativi catastali dei fabbricati interessati dalla normativa, così come sono riportati al Catasto Fabbricati. b) Menzione in atto dell’avvenuto deposito presso il Catasto Fabbricati della planimetria dei fabbricati oggetto del negozio. c) Dichiarazione resa in atto dagli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

È opportuno previamente trattare degli ambiti applicativi della novella per poi addentrarsi in medias res sulle novità introdotte in tema di circolazione immobiliare.

Ambito di applicazione dell’art. 29 comma 1 bis

Tale normativa si applica agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate tra vivi. Devono quindi essere esclusi i testamenti in quanto atti “mortis causa” e altri atti legati al fenomeno successorio quali l’accettazione e la rinuncia dell’eredità o la pubblicazione di testamento che non comportano il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali. Dal dettato normativo si evince l’inapplicabilità della normativa oggetto di commento alle scritture private non autenticate, in quanto non idonee a valere quale titolo passibile di pubblicità immobiliare. Tale normativa rischia di essere elusa facilmente nel caso di trascrizione nei registri immobiliari di una scrittura privata previo accertamento giudiziale delle sottoscrizioni. Si auspica dunque in una prospettiva de iure condendo una integrazione normativa. Stesso discorso per i provvedimenti giudiziari, non contemplati dalla normativa, suscettibili di pubblicità immobiliare come le sentenze costitutive ex 2932 c.c. Gli accorgimenti introdotti riguardano praticamente la quasi totalità degli atti rogati dal notaio, riferendosi al trasferimento, alla costituzione e allo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti. La norma, con la stessa formulazione della legislazione urbanistica ai sensi degli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 (Testo Unico dell’Edilizia) e dell’art. 46 del d.p.r. 380/2001, in quell’ampio riferimento al profilo effettuale degli atti copre l’intera gamma dei negozi ad efficacia latu sensu traslativa. Nella versione originaria del decreto legge n. 78 non veniva fatto alcun riferimento alle due eccezioni contemplate dalla normativa urbanistica, ossia la non applicabilità agli atti aventi ad oggetto diritti reali di garanzia e servitù. Tuttavia, in sede di conversione in legge si è previsto l’esclusione dall’ambito applicativo degli atti aventi ad oggetto diritti reali di garanzia come le costituzioni di ipoteche. Sarebbe stato probabilmente opportuno, in sede di conversione, eccettuare anche i diritti di servitù data l’irragionevolezza della mancata previsione. Volendo fare una carrellata, a titolo esemplificativo, degli atti oggetto della normativa si possono citare tra i contratti traslativi o costitutivi quelli di compravendita, permuta, donazione, datio in solutum, conferimento di edifici in società, cessione d’azienda, patto di famiglia, e tra gli atti aventi ad oggetto lo scioglimento di comunione di diritti reali quelli di divisione, stralcio di quota in divisione, transazione divisoria. La norma in commento non contempla il rispetto dei particolari requisiti ai fini della validità del contratto preliminare di tali contratti. Tuttavia, è assolutamente opportuno che da questo risulti l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie qualora sia prescritto a pena di nullità per il rogito definitivo. In tal modo si verrebbe a superare il problema circa la mancanza dei requisiti “catastali” nella sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare ex 2932 c.c. Si deve fare riferimento a tutti gli atti riguardanti la piena e la nuda proprietà, ovvero ogni altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie, servitù) con la sola esclusione dei diritti reali di garanzia. Per quanto concerne il presupposto oggettivo di applicazione, la nuova disciplina si riferisce ai fabbricati già esistenti e censiti nel Catasto Fabbricati, cioè a dire alle cosiddette unità immobiliari urbane. Un primo problema posto agli occhi degli interpreti è stato quello di stabilire se fare riferimento alla definizione di edificio esistente dettata dal Testo Unico dell’Edilizia all’art. 31, comma 2 (si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente), o ricorrere alla disciplina codicistica di cui art. 2645 bis, ultimo comma (si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura).

Introduzione

Il 31 maggio scorso con il decreto legge n. 78 è stata approvata la manovra economico finanziaria del 2010 “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica” recante tra l’altro al titolo II “Contrasto all’evasione fiscale e contributiva” una serie di indicazioni riguardo l’aggiornamento catastale (art.19). Tale decreto legge è stato converto in legge con modifiche mediante disegno di legge n. 2228.

L’art. 19, comma 4, così come modificato in sede di conversione, detta nuove norme in materia di redazione degli atti traslativi di unità immobiliari aggiungendo all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 , un ulteriore comma:

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari ". 


Si tratta di una norma dai connotati squisitamente fiscali che vuole fare emergere le difformità tra gli identificativi catastali, le planimetrie depositate in catasto e la situazione di fatto.

Tale disciplina va letta in stretta correlazione con l’attivazione, mediante la stessa legge, dell’Anagrafe immobiliare integrata, gestita dall’Agenzia del Territorio e finalizzata a individuare i soggetti titolari di diritti reali sugli immobili, mediante l’incrocio fra gli archivi catastali e quelli dei registri immobiliari.

L’intervento del legislatore si articola su tre piani differenti: a) Indicazione in atto degli estremi degli identificativi catastali dei fabbricati interessati dalla normativa, così come sono riportati al Catasto Fabbricati. b) Menzione in atto dell’avvenuto deposito presso il Catasto Fabbricati della planimetria dei fabbricati oggetto del negozio. c) Dichiarazione resa in atto dagli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

È opportuno previamente trattare degli ambiti applicativi della novella per poi addentrarsi in medias res sulle novità introdotte in tema di circolazione immobiliare.

Ambito di applicazione dell’art. 29 comma 1 bis

Tale normativa si applica agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate tra vivi. Devono quindi essere esclusi i testamenti in quanto atti “mortis causa” e altri atti legati al fenomeno successorio quali l’accettazione e la rinuncia dell’eredità o la pubblicazione di testamento che non comportano il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali. Dal dettato normativo si evince l’inapplicabilità della normativa oggetto di commento alle scritture private non autenticate, in quanto non idonee a valere quale titolo passibile di pubblicità immobiliare. Tale normativa rischia di essere elusa facilmente nel caso di trascrizione nei registri immobiliari di una scrittura privata previo accertamento giudiziale delle sottoscrizioni. Si auspica dunque in una prospettiva de iure condendo una integrazione normativa. Stesso discorso per i provvedimenti giudiziari, non contemplati dalla normativa, suscettibili di pubblicità immobiliare come le sentenze costitutive ex 2932 c.c. Gli accorgimenti introdotti riguardano praticamente la quasi totalità degli atti rogati dal notaio, riferendosi al trasferimento, alla costituzione e allo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti. La norma, con la stessa formulazione della legislazione urbanistica ai sensi degli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 (Testo Unico dell’Edilizia) e dell’art. 46 del d.p.r. 380/2001, in quell’ampio riferimento al profilo effettuale degli atti copre l’intera gamma dei negozi ad efficacia latu sensu traslativa. Nella versione originaria del decreto legge n. 78 non veniva fatto alcun riferimento alle due eccezioni contemplate dalla normativa urbanistica, ossia la non applicabilità agli atti aventi ad oggetto diritti reali di garanzia e servitù. Tuttavia, in sede di conversione in legge si è previsto l’esclusione dall’ambito applicativo degli atti aventi ad oggetto diritti reali di garanzia come le costituzioni di ipoteche. Sarebbe stato probabilmente opportuno, in sede di conversione, eccettuare anche i diritti di servitù data l’irragionevolezza della mancata previsione. Volendo fare una carrellata, a titolo esemplificativo, degli atti oggetto della normativa si possono citare tra i contratti traslativi o costitutivi quelli di compravendita, permuta, donazione, datio in solutum, conferimento di edifici in società, cessione d’azienda, patto di famiglia, e tra gli atti aventi ad oggetto lo scioglimento di comunione di diritti reali quelli di divisione, stralcio di quota in divisione, transazione divisoria. La norma in commento non contempla il rispetto dei particolari requisiti ai fini della validità del contratto preliminare di tali contratti. Tuttavia, è assolutamente opportuno che da questo risulti l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie qualora sia prescritto a pena di nullità per il rogito definitivo. In tal modo si verrebbe a superare il problema circa la mancanza dei requisiti “catastali” nella sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare ex 2932 c.c. Si deve fare riferimento a tutti gli atti riguardanti la piena e la nuda proprietà, ovvero ogni altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie, servitù) con la sola esclusione dei diritti reali di garanzia. Per quanto concerne il presupposto oggettivo di applicazione, la nuova disciplina si riferisce ai fabbricati già esistenti e censiti nel Catasto Fabbricati, cioè a dire alle cosiddette unità immobiliari urbane. Un primo problema posto agli occhi degli interpreti è stato quello di stabilire se fare riferimento alla definizione di edificio esistente dettata dal Testo Unico dell’Edilizia all’art. 31, comma 2 (si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente), o ricorrere alla disciplina codicistica di cui art. 2645 bis, ultimo comma (si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura).