Superbonus: criticità per trasferimento dell’immobile e agevolazione fiscale

Da più parti il “Superbonus” è stato sin da subito uno strumento prospettato e veicolato come la panacea di tutti i mali economici del nostro Paese. In realtà, insieme alle elettrizzanti prospettive di efficientamento energetico introdotte con il Decreto Rilancio, sono sorte immediatamente una molteplicità di questioni di diritto aprendo un nuovo fronte di contenzioso, soprattutto di natura civilistica.

 

Premessa

Cosa è il Superbonus?

Nonostante l’abbondanza di approfondimenti sul tema, a non tutti è ancora compiutamente chiaro in cosa consista e come funzioni il cd. Superbonus, anche alla luce della Legge di Bilancio 2022.

Con il Superbonus gli interventi di efficientamento energetico (es. cappotto termico e sostituzione caldaia) e di messa in sicurezza antisismica degli edifici godono di un’aliquota di detrazione pari al 110% del costo degli interventi effettuati. Questa aliquota si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.

Nel caso di interventi effettuati dai condomìni (indicati al comma 9, lettera a, dell’articolo 119 del decreto Rilancio) la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Stessa data di scadenza anche per gli interventi effettuati dalle persone fisiche (indicate nello stesso comma 9, lettera a, dell’articolo 119 del decreto Rilancio), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

Il beneficiario può scegliere se utilizzare la detrazione spettante in cinque quote annuali di pari importo (quattro quote annuali per le spese sostenute nel 2022) oppure optare per lo sconto in fattura applicato dai fornitori, oppure per la cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito con facoltà di successiva cessione. L’impresa o le imprese che effettueranno lo sconto acquisiranno un credito d’imposta pari al 110% dello sconto applicato in fattura.

Tale credito d’imposta sarà utilizzabile in compensazione nello stesso numero di quote annuali di pari importo in cui sarebbe stata fruita la detrazione. La Legge di Bilancio 2022 ha prorogato il Superbonus anche per il 2022, ma con alcune distinzioni – circa la possibilità di accedere alle agevolazioni – tra interventi su condomìni e interventi che riguardano abitazioni autonome quali ville e villette. Con detta manovra economica, il Governo ha dunque stabilito che sarà ancora possibile accedere al Superbonus 110% per condomìni fino alla fine del 2023. Successivamente il Superbonus nel caso di interventi ammessi riguardanti i condomìni passerà dal 110 al 70% fino alla fine del 2024, mentre per il 2025 la quota della detrazione si ridurrà fino al 65%.

È stato poi precisato che sarà ancora possibile accedere al Superbonus per interventi effettuati da persone fisiche su singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio e dello stesso edificio, ma anche per interventi che riguardano edifici oggetto di demolizione e ricostruzione.

Sempre per quel che riguarda i condomìni, per poter accedere al Superbonus 110% sarà necessario che alla data del 30 giugno 2023 siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo previsto.

 

I soggetti beneficiari

Per quanto concerne invece i soggetti beneficiari della detrazione al 110%, essi sono stati individuati in

• Condomìni
• Persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento.
• Persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche) di edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate.
• Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
• Cooperative di abitazione a proprietà indivisa su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
• Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.
• Associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

 

I tipi di interventi di efficientamento energetico

In ordine ai tipi di interventi da effettuare per poter fruire della detrazione maggiorata al 110% ed eventualmente dello sconto in fattura o della cessione del credito, è necessario effettuare almeno uno degli interventi di efficientamento energetico definiti trainanti quali

l’intervento di isolamento termico delle strutture opache (per esempio, il cosiddetto cappotto termico) sulle superfici verticali, orizzontali e inclinate che interessino almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio[1];

l’intervento sulle parti comuni dell’edificio per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati dotati di caldaie a condensazione ad acqua con efficienza energetica stagionale del riscaldamento d’ambiente almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 o pompe di calore e sistemi ibridi eventualmente abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo o impianti di microcogenerazione ovvero collettori solari per la produzione di acqua calda destinati alla climatizzazione invernale, alla climatizzazione estiva nel caso di pompe di calore reversibili, e alla produzione di acqua calda sanitaria.

Se si effettuano, o sulle parti comuni o sulle singole unità abitative, altri interventi previsti dall’ecobonus (per esempio infissi, schermature solari, sistemi di building automation), o si procede all’installazione di impianti fotovoltaici, di sistemi di accumulo o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, si può godere di una detrazione al 110% sul valore complessivo di tutti gli interventi, a condizione che tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi strutturali cd trainanti.

Gli interventi eseguiti devono comportare nel loro complesso il miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, se questo non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. Inoltre, si possono effettuare tutti gli interventi compresi nel sisma bonus, ossia tutti gli interventi che hanno l’obiettivo di rendere più sicuro l’edificio in termini di minore rischio sismico.

Si usufruisce poi della detrazione al 110% anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, se effettuata congiuntamente a un intervento antisismico sull’edificio. Inoltre, il beneficiario che ha effettuato interventi antisismici riceve la detrazione al 110% anche sulle spese relative all’eventuale installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo. 

Fatte tali premesse, è opportuno precisare che per ottenere la detrazione o il credito d’imposta al 110% è sempre indispensabile effettuare uno degli interventi trainanti sopra richiamati, salvo che questi ultimi non siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali (si pensi all’ipotesi di edificio sottoposto a vincoli ex Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo n. 42/2004)[2].

In via generale, alla condizione necessaria di eseguire almeno uno degli interventi trainanti deve associarsi un altro fondamentale requisito, quello del conseguimento di un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio (condominio o unifamiliare) o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari.

Il detto miglioramento energetico potrà essere ottenuto anche realizzando, congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, tutti gli altri interventi previsti dall’ecobonus (come la sostituzione di infissi, serramenti, schermature solari, sistemi di building automation, ecc.), compresa anche l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo per l’energia prodotta, e dovrà essere dimostrato mediante la redazione di due appositi attestati di prestazione energetica, ante e post intervento.

Si rammenti, in ultimo, che per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali, ogni condomino beneficerà della detrazione calcolata sulle spese imputate in base alla suddivisione millesimale degli edifici, o secondo i criteri individuati dall’assemblea condominiale.

 

Compravendita e Superbonus

Come anticipato all’inizio, l’opportunità di poter godere di tale agevolazione ha portato parimenti con sé molteplici dubbi e incertezze, soprattutto in relazione ai rapporti tra privati. Tra le questioni più complicate vi è sicuramente il difficile connubio tra compravendita e accesso all’agevolazione fiscale del Superbonus e nella specie, la determinazione di chi ha titolo per fruire della quota di detrazione tra venditore e acquirente.   

Di regola, la variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione comporta il trasferimento delle quote di detrazione non fruite.  

Per prima cosa, per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno (Circolare Min. Finanze 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.14).

In materia, deve ancora assumersi a riferimento generale l’articolo 16-bis del TUIR, al comma 8, il quale prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare oggetto di intervento, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (Circolare ADE 1.06.2012 n. 19, risposte 1.6 e 1.8). Nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa preveda che la detrazione rimanga in capo al cedente che ha sostenuto la spesa, sarà quest’ultimo a godere dell’intera quota della detrazione (Circolare 1.06.2012 n. 19, risposta 1.8).

In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Resta inteso che, successivamente, il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto formalizzato nell’accordo.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare ADE 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).

Tale disposizione vale anche in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 del codice civile, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili (Circolare ADE 19.06.2012 n. 25, risposta 1.2).

Nell’ipotesi in cui sia costituito un diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario.

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.

Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 08/07/2020, n. 19 /E è ritornata sul punto confermando l’orientamento sopra riportato (anche per quanto concerne l’usufrutto e l’estensione della disciplina anche ai trasferimenti a titolo gratuito) secondo il quale in caso di vendita dell’immobile la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo derogatorio tra le parti attraverso cui  il cedente, che ha sostenuto la spesa, potrà riservarsi la detrazione in luogo di cederla all’ acquirente.

Altra fattispecie degna di essere approfondita è il caso del promissario acquirente. Come anche confermato dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 24/E del 2020), ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento, immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato. Ne consegue che non è necessaria alcuna autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promissario venditore in quanto implicitamente già concessa al promissario acquirente mediante l’anticipata immissione nel possesso dell’immobile, in forza di preliminare registrato.

Ultima nota riguarda il caso di acquisizione dell’immobile per successione mortis causa.  Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

In conclusione, nessuna compravendita può costituire un ostacolo alla fruizione del Superbonus in quanto ciò andrebbe contro la stessa ratio dell’agevolazione, la quale chiaramente è stata contemplata allo scopo di consentire una migliore ed agevole circolazione degli immobili riqualificati sotto il profilo dell’efficientamento energetico, consolidamento statico e /o riduzione rischio sismico.

Ovviamente, per poter attuare tale progetto ed evitare il proliferare di contenziosi, è indispensabile che la parte venditrice e compratrice si accordino per iscritto sulle spese di ristrutturazione: l’agevolazione fiscale seguirà il soggetto che ha sostenuto effettivamente le spese; pertanto, se le spese sono sopportate dal proprietario nel momento in cui la vendita non è stata ancora perfezionata, il credito di imposta spetterà a quest’ultimo; di converso, l’acquirente potrà godere dell’agevolazione solo nel caso in cui dimostri di essersi fatto carico delle spese di ristrutturazione in seguito alla data del rogito o dell’accordo tra le parti cristallizzato in una scrittura privata autenticata.

 

[1] L’edificio interessato può essere un condominio, un edificio composto da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduto da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, un edificio unifamiliare, oppure un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari purché sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi.

[2] In tali casi, la detrazione o il credito d’imposta al 110% si applica a tutti gli interventi trainati di riqualificazione energetica, previsti dall’ecobonus, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, ferma restando la condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, se questo non è possibile, al conseguimento della classe energetica più alta.