Truffa contrattuale: cenni e consigli pratici

Un settore in cui vengono commesse numerose truffe è senza dubbio quello dei contratti di compravendita.

Sono tantissimi i casi di coloro che versano somme di danaro a titolo di caparra per l’acquisto di un immobile, che il venditore non potrà mai vendere con regolare contratto notarile per la presenza di trascrizioni pregiudizievoli-pignoramenti-ipoteche ed altro, gravanti sull’immobile.

Spesso infatti l’agente immobiliare non fa effettuare le visure ipocatastali per accertare la presenza eventuale di tali trascrizioni e così inconsapevolmente agevola la condotta criminosa di colui, che intende solo incassare la caparra e non stipulare l’atto di vendita notarile.

In alcuni casi il truffatore raggira più persone, che intendono acquistare, percependo da ognuna una caparra.

È pertanto necessario, prima di versare la caparra, ottenere informazioni precise circa la situazione dell’immobile, facendo effettuare tutti gli accertamenti ipocastali e nelle trattative far presente che si intende versare la caparra nella misura minima del 5%.

Tali cautele sono necessarie per evitare poi d’affrontare le vie giudiziarie per ottenere la restituzione di quanto versato.

In queste ipotesi le querele-denunce, presentate dai truffati, risultano spesso inutili, poiché i magistrati–Pubblici Ministeri, non ravvisano giustamente la sussistenza del delitto di truffa, poiché la garanzia verbale, data anche per iscritto, da parte del proprietario dell’immobile, circa l’inesistenza di gravami-pignoramenti-ipoteche, non è raggiro idoneo ad integrare gli estremi del reato, se non accompagnata da altre condotte artificiose, dimostrative dell’impossibilità a vendere (ad esempio, la mancanza del titolo di proprietà ovvero la falsa identità del proprietario ed altro).

In concreto, i magistrati ritengono di dover chiedere l’archiviazione del procedimento penale, in quanto la condotta denunciata presenta i connotati di una controversia civilistica mentre non ricorrono gli estremi della truffa, poiché il silenzio o la menzogna circa l’inesistenza di procedure di vendita all’asta dell’immobile o gravami, non costituisce raggiro idoneo ad indurre in errore.

La parte danneggiata per tutelarsi dovrà tempestivamente promuovere l’azione civile e far trascrivere presso l’ufficio dei registri immobiliari l’atto di citazione e con tale trascrizione si avrà la garanzia di poter ottenere in seguito il risarcimento del danno, evitando così che l’immobile venga venduto poi ad altra persona con conseguente perdita di ogni garanzia reale del danneggiato, il quale in quei casi spera solo di poter riavere indietro il danaro.

In effetti la semplice menzogna o il silenzio serbato su una circostanza, che si ha l’obbligo di riferire, secondo il consolidato indirizzo della Suprema Corte, non integra gli estremi della condotta truffaldina, rilevante in sede penale, a meno che tale condotta non sia accompagnata da una ulteriore azione fraudolenta finalizzata a far concludere il contratto preliminare di vendita al solo fine di percepire la caparra, con la preordinata intenzione di non adempiere all’obbligazione di vendita notarile.

In sintesi, sussistono alcuni elementi costitutivi della truffa (profitto ingiusto, danno patrimoniale, errore), ma non sussiste il raggiro, poiché la condotta non è ritenuta determinante ai fini della conclusione del contratto preliminare e causativa dell’eventuale errore della parte lesa, che avrebbe potuto non concludere il contratto se avesse saputo (con l’ordinaria diligenza) che vi erano trascrizioni pregiudizievoli o procedure di vendita all’asta.

Inoltre per comprendere la differenza tra la frode civile e la truffa, reato penale, occorre infatti tener presente che nella frode civile i raggiri solo finalizzati ad ottenere uno scopo lecito, la conclusione del contratto, mentre nella truffa il contratto è lo strumento con il quale si intende percepire un ingiusto profitto, non adempiendo all’obbligazione pattuita.

In sostanza nella frode civile il soggetto attivo ottiene un vantaggio nell’aver concluso un contratto, che senza l’utilizzo dei raggiri non avrebbe mai concluso. Nella truffa contrattuale invece i raggiri vengono posti in essere allo scopo di percepire una prestazione ingiusta o di non effettuare la controprestazione o effettuarla in modo tale da provocare un danno economico all’altro contraente.

In riferimento alle vicende, nelle quali il soggetto non effettua in seguito la controprestazione, dimostrando quindi una preordinata intenzione di non adempiere all’obbligazione per percepire un ingiusto profitto con ulteriore danno della parte lesa, è bene evidenziare che secondo un altro indirizzo giurisprudenziale della Suprema Corte di Cassazione, sussiste la truffa quando il soggetto attivo ha posto in essere una condotta menzognera o artificiosa, rappresentando più circostanze false e contrarie al vero, con la quale in effetti ha indotto in errore la parte lesa a concludere il contratto, ma tali elementi di prova circa la condotta fraudolenta devono essere dimostrativi della preordinata volontà di non adempiere all’obbligazione contrattuale.

In questi casi le parti lese potranno presentare una querela–denuncia, chiedendo contestualmente al Pubblico Ministero l’emissione di un sequestro preventivo per evitare che il reato si consumi con il verificarsi del danno. A titolo esemplificativo, ciò avviene quando la parte lesa che ha rilasciato un assegno, a titolo di pagamento, richiede al Pubblico Ministero nella denuncia l’emissione immediata del provvedimento dei sequestro preventivo per evitare che il truffatore possa incassare la somma, di cui all’assegno, che verrà bloccato dagli agenti di Polizia, che eseguiranno il sequestro nei tre giorni o più che decorrono dall’emissione alla data di storno della valuta. Un settore in cui vengono commesse numerose truffe è senza dubbio quello dei contratti di compravendita.

Sono tantissimi i casi di coloro che versano somme di danaro a titolo di caparra per l’acquisto di un immobile, che il venditore non potrà mai vendere con regolare contratto notarile per la presenza di trascrizioni pregiudizievoli-pignoramenti-ipoteche ed altro, gravanti sull’immobile.

Spesso infatti l’agente immobiliare non fa effettuare le visure ipocatastali per accertare la presenza eventuale di tali trascrizioni e così inconsapevolmente agevola la condotta criminosa di colui, che intende solo incassare la caparra e non stipulare l’atto di vendita notarile.

In alcuni casi il truffatore raggira più persone, che intendono acquistare, percependo da ognuna una caparra.

È pertanto necessario, prima di versare la caparra, ottenere informazioni precise circa la situazione dell’immobile, facendo effettuare tutti gli accertamenti ipocastali e nelle trattative far presente che si intende versare la caparra nella misura minima del 5%.

Tali cautele sono necessarie per evitare poi d’affrontare le vie giudiziarie per ottenere la restituzione di quanto versato.

In queste ipotesi le querele-denunce, presentate dai truffati, risultano spesso inutili, poiché i magistrati–Pubblici Ministeri, non ravvisano giustamente la sussistenza del delitto di truffa, poiché la garanzia verbale, data anche per iscritto, da parte del proprietario dell’immobile, circa l’inesistenza di gravami-pignoramenti-ipoteche, non è raggiro idoneo ad integrare gli estremi del reato, se non accompagnata da altre condotte artificiose, dimostrative dell’impossibilità a vendere (ad esempio, la mancanza del titolo di proprietà ovvero la falsa identità del proprietario ed altro).

In concreto, i magistrati ritengono di dover chiedere l’archiviazione del procedimento penale, in quanto la condotta denunciata presenta i connotati di una controversia civilistica mentre non ricorrono gli estremi della truffa, poiché il silenzio o la menzogna circa l’inesistenza di procedure di vendita all’asta dell’immobile o gravami, non costituisce raggiro idoneo ad indurre in errore.

La parte danneggiata per tutelarsi dovrà tempestivamente promuovere l’azione civile e far trascrivere presso l’ufficio dei registri immobiliari l’atto di citazione e con tale trascrizione si avrà la garanzia di poter ottenere in seguito il risarcimento del danno, evitando così che l’immobile venga venduto poi ad altra persona con conseguente perdita di ogni garanzia reale del danneggiato, il quale in quei casi spera solo di poter riavere indietro il danaro.

In effetti la semplice menzogna o il silenzio serbato su una circostanza, che si ha l’obbligo di riferire, secondo il consolidato indirizzo della Suprema Corte, non integra gli estremi della condotta truffaldina, rilevante in sede penale, a meno che tale condotta non sia accompagnata da una ulteriore azione fraudolenta finalizzata a far concludere il contratto preliminare di vendita al solo fine di percepire la caparra, con la preordinata intenzione di non adempiere all’obbligazione di vendita notarile.

In sintesi, sussistono alcuni elementi costitutivi della truffa (profitto ingiusto, danno patrimoniale, errore), ma non sussiste il raggiro, poiché la condotta non è ritenuta determinante ai fini della conclusione del contratto preliminare e causativa dell’eventuale errore della parte lesa, che avrebbe potuto non concludere il contratto se avesse saputo (con l’ordinaria diligenza) che vi erano trascrizioni pregiudizievoli o procedure di vendita all’asta.

Inoltre per comprendere la differenza tra la frode civile e la truffa, reato penale, occorre infatti tener presente che nella frode civile i raggiri solo finalizzati ad ottenere uno scopo lecito, la conclusione del contratto, mentre nella truffa il contratto è lo strumento con il quale si intende percepire un ingiusto profitto, non adempiendo all’obbligazione pattuita.

In sostanza nella frode civile il soggetto attivo ottiene un vantaggio nell’aver concluso un contratto, che senza l’utilizzo dei raggiri non avrebbe mai concluso. Nella truffa contrattuale invece i raggiri vengono posti in essere allo scopo di percepire una prestazione ingiusta o di non effettuare la controprestazione o effettuarla in modo tale da provocare un danno economico all’altro contraente.

In riferimento alle vicende, nelle quali il soggetto non effettua in seguito la controprestazione, dimostrando quindi una preordinata intenzione di non adempiere all’obbligazione per percepire un ingiusto profitto con ulteriore danno della parte lesa, è bene evidenziare che secondo un altro indirizzo giurisprudenziale della Suprema Corte di Cassazione, sussiste la truffa quando il soggetto attivo ha posto in essere una condotta menzognera o artificiosa, rappresentando più circostanze false e contrarie al vero, con la quale in effetti ha indotto in errore la parte lesa a concludere il contratto, ma tali elementi di prova circa la condotta fraudolenta devono essere dimostrativi della preordinata volontà di non adempiere all’obbligazione contrattuale.

In questi casi le parti lese potranno presentare una querela–denuncia, chiedendo contestualmente al Pubblico Ministero l’emissione di un sequestro preventivo per evitare che il reato si consumi con il verificarsi del danno. A titolo esemplificativo, ciò avviene quando la parte lesa che ha rilasciato un assegno, a titolo di pagamento, richiede al Pubblico Ministero nella denuncia l’emissione immediata del provvedimento dei sequestro preventivo per evitare che il truffatore possa incassare la somma, di cui all’assegno, che verrà bloccato dagli agenti di Polizia, che eseguiranno il sequestro nei tre giorni o più che decorrono dall’emissione alla data di storno della valuta.