Condominio: morosità e obbligati

Condominio: obbligati e disobbligati

Interlocutore, titolare di diritti e destinatario di obblighi nei riguardi del condominio - di cui fa parte la sua unità immobiliare- è sempre (salvo eccezioni) il proprietario-condomino, che indossa le vesti del locatore nel contratto di locazione.
 

Condominio: la nozione del contratto di locazione

Non è per niente raro che al condominio partecipino soggetti proprietari di immobili interessati da contratti di locazione.

Il punto da cui deve partire la nostra trattazione per spiegare i rapporti tra il condominio e i diversi locatori e conduttori che sussistono nel suo ambito è la definizione del contratto di locazione.

Ai sensi dell’articolo 1571 del codice civile, la locazione è il contratto col quale una parte (il locatore) si obbliga a far godere all’altra parte (il conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Obblighi del locatore sono:

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
• garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Obblighi del conduttore sono:

• prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
• dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Questo è quanto si evince dal combinato disposto dagli articoli 1575 e 1587 c.c.

Come si vede, fatta eccezione per l’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in “istato da servire all’uso convenuto” (che, seguendo un’interpretazione estensiva, potrebbe riguardare anche il condominio di cui la cosa locata è parte), non sono presenti –tra gli obblighi facenti capo alle due parti del contratto – riferimenti ai rapporti con il condominio.

Condominio: i rapporti con gli immobili locati

I singoli contratti di locazione che interessano le unità immobiliari di cui si compone il condominio rilevano ai fini della composizione e del registro dell’anagrafe condominiale.

Infatti, l’articolo 1130, comma 1, n. 6, c.c. (rubricato “Attribuzioni dell’amministratore”) pone, appunto, in capo all’amministratore l’obbligo di “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”. 

Qualora intervengano variazioni, esse devono essere comunicate all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Nel caso in cui le informazioni non siano comunicate o siano fornite parzialmente e con lacune, l’amministratore può richiederle con lettera raccomandata. Decorsi trenta giorni, egli le acquisisce, addebitandone il costo ai responsabili.

Inoltre, ai sensi dell’articolo 1130 –bis c.c., “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio” e i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle singole unità immobiliari possono prendere visione e richiedere copia dei documenti giustificativi di spesa.

 

Condominio: l’interlocutore diretto è sempre il locatore…

Come specificato, titolare dei diritti e destinatario di obblighi che sorgono in qualità di condomino è soltanto il proprietario-locatore, il quale è l’unico “interlocutore” dell’amministratore e della compagine condominiale, derivandone, dunque, l’estraneità del conduttore alle questioni di gestione condominiale.

Alla luce di quanto esposto, con riferimento alle spese condominiali non pagate, il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 3607 del 30 settembre 2021, specifica che “l’amministratore del condominio non è legittimato a notificare il decreto ingiuntivo nei confronti dei conduttori, ma soltanto dei proprietari degli immobili facenti parte del condominio.

[…]

Come affermato sia dalla giurisprudenza di merito che da quella di legittimità, il mancato pagamento delle quote condominiali legittima l’amministratore ad agire nei confronti dei condomini morosi, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e 63 disp.att. c.c., e non degli inquilini ed il conduttore rimane estraneo alla gestione del condominio.

Il proprietario locatore ha solo un diritto di rivalsa nei confronti del conduttore dopo aver provveduto ad anticipare le spese all’ente di gestione.”

Di estrema chiarezza è la presente sentenza: a rispondere delle spese condominiali è il locatore, salvo poi il suo diritto di rivalersi sul conduttore in virtù del contratto di locazione che lega i due soggetti.

E anche qualora, inoltre, il conduttore pagasse direttamente all’amministratore le spese condominiali, l’amministratore agirebbe scorrettamente, ponendo in essere un’indebita commistione di ruoli.

La giurisprudenza è perfettamente omogenea. Decisione analoga è stata infatti presa dal Tribunale di Parma con riguardo ad un decreto ingiuntivo notificato ad un soggetto proprietario di un immobile condotto in locazione da una società.

La soluzione a cui si addiviene è sempre la stessa: solo il condomino-locatore è obbligato a pagare le spese condominiali.
 

Condominio: …salvo eccezioni…

È vero che il conduttore non ha diritto di intervenire nelle faccende di gestione condominiale. Tuttavia, sono presenti eccezioni legali.

La legge 27 luglio 1978, n. 392, all’articolo 10, precisa che “il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.”

Inoltre, si specifica che egli può intervenire, senza diritti di voto, sulle delibere che concernono la modificazione degli altri servizi.

Condominio: e se il conduttore si comporta male chi risponde?

Ebbene, risponde sempre il proprietario-locatore: infatti, è a quest’ultimo che deve essere contestato il fatto. Il locatore, successivamente, si assicurerà che il conduttore cessi la condotta illegittima. In caso contrario, il proprietario si vedrà applicate le sanzioni pecuniarie, salvo poi il suo diritto di rivalsa sull’inquilino.

Insomma, l’universo del diritto è davvero vasto e non sempre l’“ovvio” è giuridicamente corretto!