Procedure esecutive immobiliari: adempimenti post-asta

Nel presente studio si esamineranno gli adempimenti che devono essere posti in essere dal delegato alle vendite e dall’aggiudicatario, subito dopo un’asta di aggiudicazione di un immobile pignorato.

Questa materia, infatti, si pone di grande interesse per tutti, considerato l’attuale contesto economico in cui viviamo, nel quale i pignoramenti, prima, e le esecuzioni immobiliari poi, sono all’ordine del giorno.

Cerchiamo di capire meglio.

 

Antiriciclaggio

Adeguata verifica: in che cosa consiste e da quali norme è prevista?

La disciplina di riferimento è contenuta nel Decreto Legislativo n. 231/2007, il quale richiede un’adeguata verifica dell’aggiudicatario. Tale adempimento consiste:

Nell’identificazione e verifica dell’identità del partecipante all’asta: devono essere identificati tutti gli aggiudicatari mediante copia o scannerizzazione dei documenti d’identità che siano in corso di validità:

• per le persone fisiche è sufficiente la produzione di tali documenti;
• per le persone giuridiche, oltre ai dati identificativi del legale rappresentante della società, dovrà essere prodotta una visura camerale ordinaria in corso di validità (aggiornata a non oltre i 6 mesi). Qualora nella compagine sociale vi siano soci persone giuridiche, titolari di azioni o quote superiori al 25%, dovrà essere prodotta anche la visura camerale ordinaria in corso di validità, della società socia. Questo adempimento serve per individuare il Titolare Effettivo dell’operazione, individuato nel successivo articolo 3).

Nell’identificazione e verifica dell’identità del titolare effettivo: il titolare effettivo è la persona fisica per conto della quale è realizzata un’operazione o un’attività, ovvero, nel caso di persone giuridiche, le persone fisiche che in ultima istanza possiedono o controllano la società (dato rinvenibile solo dalla visura camerale ordinaria aggiornata a non oltre 60 giorni).

 

Autodichiarazioni dell’aggiudicatario (articolo 46-76 DPR 445/2000): su quali aspetti vertono?

Ai sensi dell’articolo 21 Decreto legislativo n. 231/2007, ai fini dell’identificazione del titolare effettivo, gli aggiudicatari forniranno per iscritto, sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate delle quali sono a conoscenza.

Ossia:

informazioni sulla provenienza del denaro: a tal fine l’aggiudicatario deve fornire, sotto propria responsabilità, adeguate indicazioni in merito alla provenienza del denaro utilizzato per acquistare all’asta e in merito alla propria capacità patrimoniale rispetto all’operazione d’acquisto;

persone politicamente esposte: gli aggiudicatari dovranno dichiarare se sono dei politici o se hanno relazioni strette con “persone politicamente esposte”.

Modulistica: sarà compito del delegato delle vendite predisporre il documento avente queste caratteristiche, descritte sopra, che sarà oggetto di compilazione da parte dell’aggiudicatario, su supervisione del delegato alle vendite.

 

Documenti e atti

1) Verbale di aggiudicazione

Tale documento viene predisposto dal delegato alle vendite, il quale non deve essere confuso con il, successivo, decreto di trasferimento. Nel verbale di aggiudicazione, il delegato riporta i “fatti” relativi al concreto svolgimento dell’asta (offerte, rilanci, aggiudicazione). Tale verbale riporterà in modo specifico i dati dell’aggiudicatario dell’asta, il quale, tuttavia, non è ancora da ritenersi titolare dell’immobile fino a quando non eseguirà il saldo prezzo, con emissione del decreto di trasferimento, in forza del quale il custode dell’immobile sarà legittimato a trasferire il possesso del bene all’aggiudicatario (le chiavi della porta per intenderci).

2) Saldo prezzo, pagamenti tracciati e stipula (contestuale) di mutuo ipotecario

Il saldo prezzo dovrà avvenire entro il termine indicato nel bando di vendita dell’immobile, con le modalità indicate dall’articolo 49 Decreto legislativo n. 231/2007.

Non è possibile l’utilizzo del denaro contante!!

È altresì possibile acquistare all’asta stipulando un mutuo con la propria Banca di fiducia. In questo caso, l’aggiudicatario dovrà muoversi per tempo al fine di non decadere dai termini previsti per il saldo prezzo, stabiliti dalla “delega delle attribuzioni di vendita” e riportati nel “bando di vendita”. Difficilmente, i GE accolgono l’istanza di proroga e rimessione nei termini, formulata  (eventualmente) dall’aggiudicatario, con l’effetto “funesto” di decadere dall’aggiudicazione dell’immobile e perdere il denaro versato a titolo di cauzione. 

- Proroga e rimessione nei termini

Nella fattispecie, la proroga è prevista dalla legge solo per i termini ordinatori, solo prima della scadenza e solo per motivi particolarmente gravi. La rimessione in termini, invece, ha per presupposto la “decadenza incolpevole” da un adempimento processuale, e non differisce il termine fissato, ma rimette la parte interessata nella medesima posizione in cui si sarebbe trovata, se il primo termine inutilmente scaduto non fosse mai stato fissato.

Ovviamente, il mutuo deve essere stipulato da un notaio, contestualmente, al decreto di trasferimento. Tale mutuo inoltre sarà garantito di ipoteca di primo grado che verrà iscritta sull’immobile aggiudicato a garanzia dell’ente che ha erogato il mutuo.

3) Decreto di trasferimento

Trattasi di un atto del Giudice dell’Esecuzione con il quale si trasferisce la proprietà del bene dall’esecutato a favore dell’aggiudicatario. Nella realtà, tale documento viene predisposto dal delegato alle vendite, viene depositato telematicamente in cancelleria delle esecuzioni immobiliari e, in ultima istanza, firmato dal GE, in originale (questo documento è il titolo di provenienza per l’aggiudicatario). Oltre a trasferire la proprietà del bene, il decreto di trasferimento contiene anche l’ordine di liberazione dell’immobile eventualmente occupato dall’esecutato o da terzi senza titolo e l’ordine al conservatore di procedere alla cancellazione di tutti i gravami pregiudizievoli gravanti l’immobile (ciò garantisce che l’ipoteca iscritta dalla Banca che ha erogato il mutuo assuma primo grado).

Ipotesi particolari: cosa succede se si acquista un bene sottoposto a prelazione legale, in quanto sottoposto a vincolo storico-artistico?

4) Beni sottoposti a vincolo storico-artistico:

Ai sensi dell’articolo 60 Decreto Legislativo n. 42/2004 “il Ministero, la Regione o gli altri enti pubblici territoriali hanno facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali alienati a titolo oneroso”.

L’ente territoriale competente ha, pertanto, il diritto di prelazione legale nel caso di vendita di beni sottoposti a vincolo storico-artistico (articolo 13 Dichiarazione di Interesse Culturale). Tale vincolo è opponibile a tutti i terzi acquirenti, in quanto è oggetto di trascrizione nei Registri Immobiliari (articolo 15 Notifica della Dichiarazione). Dopo un iniziale dibattito in merito all’applicabilità o meno di tale norma ai trasferimenti di beni immobili pignorati, la dottrina si è espressa nel senso dell’applicabilità.

Per tale ragione, nella perizia dell’immobile (contenente la ventennale dell’immobile pignorato e predisposta dal perito incaricato) dovrà essere rilevata la presenza del vincolo. Il delegato nel bando di vendita dovrà, inoltre, precisare che “il decreto di trasferimento del predetto immobile sarà sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione da parte dell’ente competente, entro 60 giorni dalla comunicazione ex articolo 59 “Denuncia di Trasferimento”. Nel frattempo, è fatto divieto di trasferire il possesso del bene all’aggiudicatario, le imposte e il saldo prezzo saranno “congelati” fino a quando saranno decorsi inutilmente i termini per l’esercizio della prelazione da parte dello stato.