Ripartizione equa della provvigione dovuta a mediatori

Abstract

Tra i mezzi di tutela dei consumatori (e del contraente più “debole” in genere), acquista sempre maggiore importanza, il requisito della forma scritta – almeno ad probationem – qualora vengano stipulati contratti di una certa importanza. È innegabile, che in tal modo venga aumentata la trasparenza (nonché la certezza  del diritto). Questo è stato ritenuto dal legislatore della RFT, quando ha riformato la disciplina dei contratti di mediazione immobiliare, se l’acquirente è un privato e se l’entità immobiliare è un appartamento o una casa unifamiliare.

 

Indice:  

1. Introduzione  

2. Obiettivi della riforma  

3. L’equa ripartizione dell’obbligo di pagamento della provvigione e la necessità della forma scritta del contratto di mediazione  

4. Una recente sentenza della Corte Suprema Federale in materia di contratto di mediazione

1. Introduzione

Al giorno d’oggi, molte persone con un reddito basso, ma anche medio, hanno difficoltà rilevanti a trovare una sistemazione abitativa, specie se hanno una famiglia numerosa. Questo vale, sia per coloro che intendono reperire un’abitazione in locazione, che acquistarla in proprietà.

Per quanto concerne l’acquisto, esso è reso difficoltoso, non soltanto dai prezzi elevati, ma anche dalle cosiddetti Erwerbsnebenkosten (costi “accessori”, connessi con l’acquisto), costituiti dalle provvigioni dovute ai mediatori, dalle spese notarili, dalle imposte e da altro ancora...

Spesso gli acquirenti di immobili a uso abitativo, non possono “influire” sull’entità della provvigione dovuta al mediatore.

Nella RFT l’ammontare delle provvigioni richieste e la “ripartizione” delle stesse tra acquirente e venditore, allo stato, sono molto differenti. In 5 “Länder”, l’intera provvigione è a carico dell’acquirente, mentre negli altri “Länder” – di regola – l’ammontare della provvigione viene ripartito, in parti uguali, tra compratore e venditore dell’immobile. Questo secondo gli usi. Frequentemente, però, la “ripartizione” della provvigione viene convenuta tra mediatore e venditore e vi è la tendenza, da parte dei mediatori, di “accollare” gran parte delle loro “spettanze”, al compratore, con conseguente “Schonung” del venditore. Al compratore, che non vuole rinunciare all’acquisto dell’immobile, non rimane altro, che “piegarsi” all’imposizione del mediatore. Va osservato, in proposito, che provvigioni pari al 7% e oltre, a carico dell’acquirente, non sono “rare”.

L’interesse del venditore, di convenire, col mediatore, una certa percentuale, a titolo di provvigione, non è di certo elevato, se si prospetta la possibilità di “accollare” l’intera o gran parte della provvigione, al compratore.

 

2. Obiettivi della riforma

La riforma del “Maklerrecht” persegue l’obiettivo, di introdurre una disciplina unitaria per tutto il territorio della RFT; ciò, per garantire trasparenza nonché certezza del diritto e per impedire che qualcuno possa sfruttare una situazione di “costrizione”, in cui, non di rado, viene a trovarsi il compratore. Il legislatore ha voluto anche evitare, che costi causati dal venditore, siano poi posti – per intero o in gran parte - a carico dell’acquirente dell’immobile.

Ad approfittare dell’attività del mediatore è, nella maggior parte dei casi, sia il venditore, che l’acquirente dell’immobile, per cui, al legislatore federale è parso equo, introdurre la regola generale, che le “Maklerkosten” vengano ripartite in parti uguali tra venditore e acquirente. È stata introdotta la norma, secondo la quale l’obbligo dell’acquirente al pagamento della sua parte di provvigione, può essere azionato soltanto dopo che il venditore ha già versato la sua parte di provvigione al mediatore e dopo essere stata fornita la prova dell’avvenuto versamento.

Della riforma, dopo l’entrata in vigore della stessa, si avvantaggeranno i compratori di immobili adibiti ad uso abitativo (nella misura, stimata, di circa 625 milioni di Euro l’anno), mentre i mediatori avranno “Umsatzrückgänge”, che vengono preventivati in 75 milioni Euro annui.

 

3. L’equa ripartizione dell’obbligo di pagamento della provvigione e la necessità della forma scritta del contratto di mediazione

Ciò premesso, vediamo ora una breve illustrazione della normativa elaborata dal ministero delle Giustizia e approvata da entrambi rami del Parlamento della RFT, concernente la ripartizione della provvigione spettante al mediatore nei casi di vendita di appartamenti o di case unifamiliari, se alla conclusione del contratto di alienazione si è pervenuti per effetto del suo intervento.

Gli acquirenti di queste entità immobiliari, non potranno più essere obbligati al pagamento di una provvigione superiore al 50%. L’iniziativa di rivolgersi a un mediatore, viene presa, nella maggior parte dei casi, dal venditore dell’immobile. Finora all’acquirente era usuale “accollare” gran parte della provvigione o addirittura l’intero ammontare della stessa. In caso di rifiuto, il mediatore, quasi sempre, cessava la sua attività in favore di chi non accettava un’imposizione del genere. In altre parole, l’acquirente, spesso, era costretto ad assecondare la volontà del mediatore, se non voleva rinunciare all’acquisto.

Il “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser”, detto anche “Gesetz über faire Maklerverträge”, prevede, che la parte della provvigione, che può essere posta a carico del compratore, non può, in nessun caso, essere superiore al 50 %, anche se  è stato il (solo) acquirente a conferire incarico al mediatore. Scopo di questa legge, è, “die Kaufnebenkosten zu senken” (ridurre le spese connesse con l’acquisto). Se l’acquirente dell’immobile deve sostenere anche gran parte (o per intero) quanto è dovuto a titolo di provvigione, ciò costituisce un ulteriore onere non indifferente a carico di chi è stato appena in grado di racimolato il denaro necessario dovuto a titolo di prezzo. La norma de qua troverà applicazione, se l’acquirente è un privato. Nel caso in cui l’incarico al mediatore, è stato conferito, congiuntamente, dal venditore e dal compratore, il pagamento della provvigione può essere chiesto soltanto in parti uguali. Se il mediatore ha convenuto, con una delle parti, di svolgere la propria attività’, senza pretendere provvigione alcuna, non può chiedere compenso neppure all’altra parte.

La normativa trova applicazione esclusivamente, se la mediazione ha avuto per oggetto un appartamento o una casa unifamiliare e se il compratore agisce in qualità di consumatore (“Verbraucher”); altrimenti, il “carico” della provvigione può essere convenuto liberamente. Non è invece di rilevanza, se il mediatore agisce nell’ambito di attività imprenditoriale (“als Unternehmer”) o meno. Pertanto, la nuova disciplina troverà applicazione pure per i cosiddetti Gelegenheitsmakler, cioè per coloro, che esercitano quest’attività soltanto saltuariamente (o, comunque, non professionalmente).

Un’innovazione di particolare importanza è che un contratto di mediazione avente per oggetto la vendita di un appartamento o di una casa unifamiliare, deve avere necessariamente forma scritta. Pertanto, un “Maklervertrag” non può più essere concluso verbalmente o “per Handschlag” (con una stretta di mano). Il legislatore ha reso obbligatoria la forma scritta, analogamente a quanto previsto dal § 655 b BGB per la “Vermittlung von Darlehensverträgen” (contratti di mutuo).

La legge di riforma entrerà in vigore, sei mesi dopo l’avvenuta pubblicazione e troverà applicazione per i contratti conclusi a decorre da tale data.

 

4. Una recente sentenza della Corte Suprema Federale in materia di contratto di mediazione

Recentemente, il BGH (Corte Suprema Federale) ha emanato una sentenza interessante in materia di contratto di mediazione.

La ricorrente svolgeva la professione di mediatrice e a essa si era rivolta la resistente, che le aveva conferito l’incarico di trovare un acquirente per l’appartamento che intendeva alienare. In occasione del conferimento dell’incarico, la proprietaria dell’immobile aveva firmato uno stampato, predisposto dalla mediatrice, con il quale la ricorrente veniva incaricata – quale unica mediatrice – a reperire un acquirente per l’immobile.

L’”Auftrag” prevedeva, che la mediatrice avrebbe svolto la propria attività per sei mesi, ma con rinnovo del contratto per altri tre mesi, qualora non fosse stata data disdetta. Il contratto conteneva l’invito alla cliente, di leggere le “Informationen für den Verbraucher” (le informazioni per il consumatore), che erano costituite da tre allegati, uno dei quali conteneva la clausola secondo la quale il contratto si sarebbe rinnovato tacitamente di tre mesi, qualora non fosse stato disdetto, da una delle parti, entro 4 settimane. Se la vendita fosse stata conclusa, era stato convenuto il pagamento di una provvigione in favore della mediatrice.

La proprietaria dell’immobile, senza dare disdetta, aveva, dopo alcuni mesi, conferito incarico ad altro mediatore, il quale, in poco tempo, aveva trovato un acquirente per l’immobile e la vendita era stata poi conclusa. La cliente della mediatrice si era rifiutata di corrispondere la provvigione pretesa dalla mediatrice, la quale aveva convenuto in giudizio la cliente, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni da essa subiti, nella misura dell’”entgangenen Provision” (della provvigione non percepita).

Il “Landgericht” (Tribunale) aveva accolto la domanda della mediatrice. Proposto appello, questo gravame veniva ritenuto fondato dall’OLG e la domanda della mediatrice rigettata.

Ad avviso della Corte d’appello, il contratto concluso tra la mediatrice e la cliente della stessa, era scaduto prima dell’avvenuta vendita, in quanto la clausola concernente il rinnovo tacito, non era efficace, perché chi aveva conferito incarico alla mediatrice, per effetto della predetta clausola, veniva “unangemessen beeinträchtigt” (svantaggiato in modo eccessivo) ai sensi del § 307, 1° comma, 1^ parte, BGB.

Proposta “Revision” dalla soccombente, la stessa veniva rigettata dalla Corte Suprema Federale (BGH).

Preliminarmente questa Corte ha osservato, che è da ritenersi valida la clausola contrattuale, con la quale il cliente di un mediatore rinuncia al diritto di conferire incarico ad altro mediatore, se questa rinuncia è contenuta nelle condizioni generale di contratto. Valida è pure la clausola, risultante anch’essa dalle condizioni generali di contratto, con la quale è stato previsto, che il mediatore ha 6 mesi di tempo per reperire un acquirente dell’immobile. Non riteneva, però, il BGH, che fosse valida la clausola di rinnovo tacito in mancanza di disdetta (invocata dalla ricorrente); non per il motivo indicato dalla Corte d’appello (con riferimento al § 307, 1° comma, 1^ parte, BGH), ma perché la previsione del termine di disdetta di 4 settimane era risultato soltanto da un allegato dal contratto prestampato.

Dall’"Hinweis", contenuto nel contratto predisposto dalla mediatrice, secondo il quale la cliente era invitata di leggere le “Informationen für den Verbraucher”, non risultava, in modo esplicito, contrariamente a quanto previsto dal § 305, 2° comma, BGB, che anche gli allegati costituissero parte (integrante) del contratto. Pertanto, ha osservato il BGH, la clausola di rinnovo tacito era inefficace e la richiesta di risarcimento dei danni (§§ 252 e 280,  1° comma, BGB) infondata.