Rivalutazione immobili ad “uso alberghiero”: cambio rotta Agenzia delle Entrate

Abstract

Il seguente articolo ha lo scopo di chiarire il “cambio di rotta” dell’Agenzia delle Entrate in merito alla rivalutazione degli immobili a destinazione alberghiera. Si tratta di un’azione che, se attuata, può offrire benefici sia in termini di miglioramento del rating dell’azienda che di detassazione della plusvalenza nel caso di vendita del bene.

The following article aims to clarify the “change of course” of the Revenue Agency with regard to the revaluation of properties for hotels. It is an action that, if implemented, can offer benefits both in terms of company’s rating improvement and tax deduction of the capital gain in the case of sale of the property.

 

Al fine di sostenere i settori alberghiero e termale, i soggetti operanti in tali ambiti possono usufruire della rivalutazione dei beni di impresa e delle partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019.

La rivalutazione può essere effettuata anche nel bilancio in corso di approvazione, ossia quello chiusosi al 31 dicembre 2021.

Quali sono i benefici che derivano dalla rivalutazione dei beni d’impresa?

 

1. Benefici della rivalutazione dei beni di impresa

Il primo beneficio ha come obiettivo la detassazione della plusvalenza nel caso di vendita del bene. La rivalutazione permette, infatti, di riallineare il valore fiscale al valore di mercato.

Facciamo un esempio: se un’azienda ha acquistato un immobile a uso alberghiero 30 anni fa, al costo di allora pari a Euro 100.000,00, ad oggi il valore fiscalmente rilevante ammonterebbe a zero (l’ammortamento si completa in 30 anni). Ciononostante il valore di mercato ammonterebbe, ad esempio, a Euro 10.000.000,00.

L’eventuale cessione dell’immobile cristallizzerebbe una tassazione pari a Euro 2.790.000,00.

Rivalutando l’immobile il valore fiscale diverrebbe identico a quello di mercato, con la risultante che, in caso di cessione, non vi sarebbe alcuna tassazione (zero).

Il secondo beneficio riguarda la capitalizzazione dell’azienda.

Vediamo meglio: l’incremento del valore contabile dell’immobile, per effetto della rivalutazione (nell’esempio precedente Euro 10.000.000,00), comporta anche l’incremento del patrimonio netto (mediante l’incremento di un’apposita “riserva”). Tale effetto migliorerà i rating dell’azienda, anzitutto migliorando il rapporto esistente tra il patrimonio netto (che si incrementa) ed il totale del passivo (che rimane invariato) (c. d. “indice di bancabilità”).

In Italia è noto che le piccole e medie imprese siano sottocapitalizzate, questo significa che prevalgono i debiti rispetto al capitale proprio. Per la banca, disporre di un limitato patrimonio significa scarsa affidabilità. Se l’impresa non ha un patrimonio adeguato, la banca, in genere, può richiedere una o più garanzie a supporto della domanda di credito. Con l’incremento dell’indice in commento si potrà avere più facilmente accesso al credito.

 

2. Maggior valore attribuito ai beni di impresa

Fatta questa premessa, prima di comprendere meglio quali siano le novità “scopo” del presente estratto, occorre tenere a mente un passaggio molto importante.

Secondo quanto riportato dall’art. 110, comma 4, del Decreto Legge n. 104 del 2020, in sede di rivalutazione, ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta regionale sulle attività produttive e nell’esercizio relativo al periodo successivo a quello in cui è eseguita la rivalutazione, il maggior valore attribuito ai beni di impresa può essere riconosciuto mediante il versamento di un’imposta sostitutiva (delle imposte sopra indicate) nella misura del 3% per i beni ammortizzabili e non ammortizzabili.

Con riferimento a quanto sopra indicato, viene introdotta una prima novità: sui maggiori valori dei beni appartenenti a imprese operanti nel “settore alberghiero” non è dovuta alcuna imposta sostitutiva o altra imposta.

 

 

3. Risposta Agenzia delle Entrate n. 450 del 30 giugno 2021

Quando, effettivamente, anche un’impresa operante nel settore alberghiero può usufruire della rivalutazione gratuita?

Secondo quanto riportato nella risposta n. 450 del 30 giugno 2021 proposta dall’Agenzia delle Entrate, una società che svolge l'attività immobiliare (come prevalente) proprietaria di alberghi concessi in locazione a soggetti operanti nel settore alberghiero, non poteva essere ammessa alla rivalutazione e, quindi, al riallineamento gratuito delle strutture alberghiere. A detta dell’Agenzia delle Entrate si trattava di una società che non effettua alcuna gestione alberghiera e non risultava, dunque, legittimata ad effettuare la rivalutazione in bilancio.

Tale limitazione aveva reso poco utilizzabile, nei bilanci chiusi al 31 dicembre 2020, l’agevolazione in argomento.

 

4. Circolare Agenzia delle Entrate n. 6/e del 6 marzo 2022

In relazione a quanto sopra una seconda novità viene introdotta con la Circolare n. 6/E del 6 marzo 2022 con la quale l’Agenzia delle Entrate “cambia di rotta”.

Secondo tale Circolare, le società potranno beneficiare della rivalutazione gratuita dei beni di impresa purché sussistano due requisiti:

· requisito oggettivo: l’immobile, anche se concesso in locazione, deve essere a destinazione alberghiera;

· requisito soggettivo: il locatario deve essere un soggetto che opera nel settore alberghiero e termale.

Il “cambio di rotta” potrà essere riversato nei bilanci chiusi al 31 dicembre 2021 in corso di approvazione sino al 30 giugno 2022.