Semplificazione dei trasferimenti di beni immobili di provenienza donativa. Luci ed ombre

Semplificazione dei trasferimenti di beni immobili di provenienza donativa. Luci ed ombre

La legge 2.12.2025 n. 182 Legge 2 dicembre 2025 n. 182 Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese,  pubblicata in Gazzetta Ufficiale del 3.12.2025 e quindi in vigore dal 18.12.2025, ha modificato l’art. 563 c.cc. inserito nel Titolo II del Codice Civile “Disposizioni generali sulle successioni”, Capo X “Dei legittimari”, Sezione II “della reintegrazione della quota riservata ai legittimari”.

L’art 44 della Legge 182/2025 esplicita chiaramente lo scopo della modifica laddove recita: Al fine di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia, al codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: omissis.

Il fine perseguito dal Legislatore è rendere gli immobili di provenienza donativa commerciabili al pari di quelli di altra provenienza, per agevolarne lo scambio.

In effetti il previgente art 563 c.c. rendeva non agevole al donatario trasferire a terzi il bene, specie se questi avevano necessità di accedere al credito per procedere all’acquisto, ed iscrivere sopra ad esso ipoteca a garanzia. Entro il termine di venti anni, infatti, il legittimario la cui lesione di legittima conseguente la donazione fosse stata dichiarata, poteva chiedere ai terzi aventi causa del donatario la restituzione del bene, premessa l’escussione dei beni del donatario.

In buona sostanza v’era il rischio che gli acquirenti, anche per successivi passaggi, di un bene di provenienza donativa potesse entro il tempo di venti anni dalla data di donazione essere chiamato a restituire il bene. Ne seguiva l’ovvia diffidenza degli Istituti bancari e la opportunità di contrarre polizze a garanzia dell’evenienza da parte di chi volesse procedere all’acquisto.

Considerato che la donazione è frequente modalità di trasferimento del patrimonio familiare e che il numero della donazione si attesta sul 25% dei totali trasferimenti immobiliari annui, il limite alla circolazione era d’impatto sul mercato immobiliare; benché nella pratica poche siano state le richieste di restituzione ex art 563 c.c. effettivamente subite dai terzi acquirenti.

Dell’art 563 c.c. stato modificato il titolo ed il testo della norma.

Il testo vigente dal 18.12.2025 è titolato  Effetti della riduzione della donazione e recita “La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell'articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l'avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell'articolo 2690”.

E’ stata quindi chiaramente tolta  la garanzia reale del legittimario leso contro la donazione fatta in lesione di legittima.

La riforma  ha infatti  ridotto  il diritto del legittimario che abbia ottenuto pronuncia di  riduzione avverso la donazione per lesione di legittima,  a diritto di credito nei confronti del solo donatario, (garanzia personale, che segue la persona), facendo venire meno la possibilità di rivalersi sull’immobile donato (garanzia reale, che segue la res)

Ovvero gli acquirenti di un immobile che al venditore è pervenuto in donazione non correranno più il rischio di doverlo restituire, anche in quota, né di dover versare somme di danaro che rappresenta il valore dell’immobile o quota di esso, anche dopo molti anni dall’acquisto.

La Legge 182/2025 ha dunque fortemente inciso sui diritti garantiti ai legittimari, coniuge, figli ascendenti ex art. 536 c.c.,  diritti che trovano riconoscimento costituzionale nell’art 42 III Cost.

Gli eredi lesi dalla donazione fatta dal de cuius, infatti, hanno quindi solo un diritto di credito nei confronti del donatario, pari al valore della lesione della loro legittima ma non potranno più rivalersi sul bene donato che il donatario abbia trasferito a terzi. La garanzia dei loro diritti è quindi stata ben contratta.

Si profilano quindi gravi possibilità di lesione dei diritti dei legittimari che potrebbero trovarsi alla morte del de cuius che abba disposto mediante donazioni del suo patrimonio oltre i limiti della quota disponibile, nella impossibilità di trovare soddisfazione ai loro diritti laddove il donatario fosse incapiente. Non a caso all’indomani della pubblicazione della norma si è commentato che è stata introdotta così la possibilità di diseredare con un atto di donazione i propri eredi legittimari, cioè il coniuge, l’unito civilmente ed i figli.

Si faccia l’esempio: un soggetto che abbia un coniuge e due figli  e che dona ad uno solo dei due l’intero patrimonio, lede la legittima del coniuge, pari ad un quarto del patrimonio, e dell’altro figlio, pari ad un quarto del patrimonio, in quanto donando l’intero ad uno esorbita nel donare della quota disponibile, pari ad un quarto (art 542 c.c.).

Se il figlio donatario dell’intero si è disfatto del bene ricevuto in donazione, alienandolo a terzi e spendendo il danaro ricavato dalla vendita, alla morte del coniuge/genitore donante rendendosi incapiente all’esecuzione, il coniuge e l’altro figlio, pretermessi, vedono leso irrecuperabilmente il loro diritti alla quota di legittima sul patrimonio del coniuge/genitore defunto.

La nuova norma prevede però che la garanzia personale si estende anche all’avente causa a titolo gratuito del donatario nei limiti del vantaggio ottenuto, qualora il donatario sia in tutto o in parte insolvente. Ovvero che chi abbia ricevuto a titolo gratuito un bene di provenienza donativa, sia tenuto nei confronti del legittimario leso personalmente a compensare in danaro la lesione, nel caso in cui il donatario suo dante causa sia in tutto o in parte insolvente.

L’ipotesi rischia di essere di scuola, perché ben difficilmente si assisterà a donazione di una donazione, e comunque la cautela non garantisce al legittimario leso il diritto di aggredire il bene donato, ma solo il diritto di esigere dal donatario del donatario la compensazione in danaro della lesione subita a seguito della prima donazione.

Inoltre ove il caso si dia,  l’azione contro il terzo donatario sarà ben gravosa per il legittimario pretermesso che abbia ottenuto la pronuncia di riduzione contro la prima donazione, in quanto la norma pone quale presupposto per l’azione contro l’avente causa della donazione del donatario l’insolvenza di questo, quindi l’avvenuto e compiuto esperimento di un’azione esecutiva con esito negativo nei confronti di questo.

Il legittimario leso dovrebbe quindi promuovere  e vincere un’azione di accertamento del suo diritto, quindi agire esecutivamente contro il donatario con esito negativo, quindi solo allora agire contro il terzo.

L’art 44 2° comma legge 182/2025 ha previsto anche che il nuovo art 563 c.c. si applica anche alle successioni aperte prima della sua entrata in vigore qualora entro sei mesi successivi, ovvero entro il 18.06.2026, il legittimario pretermesso non abbia notificato al donatario del de cuius  e trascritto alla competente Agenzia del Territorio la domanda di riduzione o dell’atto di opposizione previsto dal terzo periodo.

Ciò per assicurare  la commerciabilità di tutti i beni fatto oggetto di donazione negli ultimi venti anni.

Sono stati così posti oneri  e costi ben gravi anche a carico dei legittimari che ritengano di essere stati lesi nella propria legittima da donazioni fatte da de cuius deceduti prima del 17.12.2025, costretti per legge ad attivarsi processualmente ed entro un ristretto tempo, pena il venire meno di ogni loro diritto.

L’azione giudiziaria si impone, anche se la loro volontà fosse stata quella di negoziare stragiudizialmente con il donatario del de cuius.