Sospensione degli sfratti fino al 30/06/2009 ai sensi del Decreto Legge 158/2008

Differimento al 30/06/2009 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio

Il Decreto Legge 20/10/2008 n 158 differisce al 30/06/2009 l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili nei seguenti casi:

  • finita locazione (sono pertanto esclusi dal presente decreto legge gli sfratti per morosità);

  • immobili adibiti ad uso abitativo; sono pertanto esclusi gli sfratti per finita locazione aventi ad oggetto immobili ad uso diverso dall’abitativo (industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico ecc.); infatti il decreto legge ha lo scopo di ridurre il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per le particolari categorie sociali qui di seguito individuate, in attesa della realizzazione delle misure e degli interventi previsti dal Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all’articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133;

  • conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico

  • soggetti residenti nei comuni capoluogo delle aree metropolitane di Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari e Trieste, nonché nei comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti.

La sussistenza dei requisiti per la sospensione della procedura esecutiva di rilascio è autocertificata dai soggetti interessati con dichiarazione ai sensi dell’art. 21 del DPR 445/2000 e comunicata al locatore ai sensi dell’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 27 maggio 2005, n. 86, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148 il quale recita: “La cancelleria del giudice procedente, ovvero l’ufficiale giudiziario, danno immediata comunicazione al locatore della dichiarazione irrevocabile e del conseguente differimento degli atti della procedura”.

 

Contestazione del locatore

Il locatore può, a sua volta, contestare la sussistenza di tali requisiti in capo al conduttore, a mezzo della seguente procedura:

  • deposito del ricorso che poi deve essere notificato al conduttore;

  • Il giudice dell’esecuzione, acquisita la prova dell’avvenuta notificazione nonché le deduzioni e produzioni del locatore e dell’eventuale beneficiario e sentite le parti, ove lo reputi indispensabile, decide con decreto sull’istanza, disponendo o meno la prosecuzione dell’esecuzione con provvedimento da emanarsi nel termine di giorni otto dalla data di presentazione del ricorso.

  • Avverso il decreto è ammessa opposizione al tribunale, che giudica in composizione collegiale.

Maggiorazione del canone

Durante il periodo di sospensione delle esecuzioni, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

L’importo così determinato è maggiorato del venti per cento.

La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile.

Durante il periodo di sospensione sono anche dovuti gli oneri accessori di cui all’articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

Decadenza dal beneficio della sospensione dell’esecuzione

Il conduttore decade dal beneficio della sospensione dell’esecuzione se non provvede al pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista.

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore, alla prima udienza, versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

La sospensione non opera in danno del locatore che, con ricorso notificato al conduttore come sopra già indicato, dimostri di trovarsi nelle stesse condizioni richieste per ottenere la sospensione medesima o nelle condizioni di necessità sopraggiunta dell’abitazione.

In tutte le procedure esecutive per finita locazione attivate in relazione a contratti stipulati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431

Ai sensi dell’articolo 1 comma 6 della Legge 08/02/2007 n 9, così come richiamato dall’articolo 1 comma 2 del Decreto Legge 20 ottobre 2008 n. 158, i conduttori così individuati, possono chiedere una sola volta, con istanza rivolta al Tribunale, che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di sei mesi o fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

Dalla data di presentazione dell’istanza sino all’emissione del decreto del Tribunale, l’esecuzione del provvedimento di rilascio rimane sospesa. Il provvedimento di rilascio può peraltro essere eseguito qualora il conduttore non provveda tempestivamente agli adempimenti per la notifica dell’istanza.

Il Giudice, acquisita la prova dell’avvenuta notificazione nonché le deduzioni e produzioni del locatore e dell’eventuale beneficiario e sentite le parti, ove lo reputi indispensabile, decide con decreto sull’istanza.

Il provvedimento è immediatamente comunicato a cura della cancelleria al conduttore, al locatore ed all’eventuale beneficiario.

Il Tribunale determina il giorno dell’esecuzione sulla base delle particolari circostanze di fatto anche relative alla situazione economica delle parti, esaminata quest’ultima comparativamente in relazione a circostanze sopravvenute al provvedimento di rilascio, delle ragioni della decisione, del tempo trascorso dalla data in cui il provvedimento di rilascio è divenuto esecutivo.

Avverso il decreto del Giudice il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al Tribunale.

Benefici fiscali

Per i proprietari degli immobili locati ai conduttori sopra individuati, il relativo reddito dei fabbricati non concorre alla formazione del reddito imponibile, ai soli fini delle imposte sul reddito delle persone fisiche e delle società, per tutta la durata del periodo di sospensione legale dell’esecuzione.

A favore dei medesimi proprietari i comuni possono prevedere esenzioni o riduzioni dell’imposta comunale sugli immobili.

Differimento al 30/06/2009 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio

Il Decreto Legge 20/10/2008 n 158 differisce al 30/06/2009 l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili nei seguenti casi:

  • finita locazione (sono pertanto esclusi dal presente decreto legge gli sfratti per morosità);

  • immobili adibiti ad uso abitativo; sono pertanto esclusi gli sfratti per finita locazione aventi ad oggetto immobili ad uso diverso dall’abitativo (industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico ecc.); infatti il decreto legge ha lo scopo di ridurre il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per le particolari categorie sociali qui di seguito individuate, in attesa della realizzazione delle misure e degli interventi previsti dal Piano nazionale di edilizia abitativa di cui all’articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133;

  • conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico

  • soggetti residenti nei comuni capoluogo delle aree metropolitane di Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari e Trieste, nonché nei comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti.

La sussistenza dei requisiti per la sospensione della procedura esecutiva di rilascio è autocertificata dai soggetti interessati con dichiarazione ai sensi dell’art. 21 del DPR 445/2000 e comunicata al locatore ai sensi dell’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 27 maggio 2005, n. 86, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148 il quale recita: “La cancelleria del giudice procedente, ovvero l’ufficiale giudiziario, danno immediata comunicazione al locatore della dichiarazione irrevocabile e del conseguente differimento degli atti della procedura”.

 

Contestazione del locatore

Il locatore può, a sua volta, contestare la sussistenza di tali requisiti in capo al conduttore, a mezzo della seguente procedura:

  • deposito del ricorso che poi deve essere notificato al conduttore;

  • Il giudice dell’esecuzione, acquisita la prova dell’avvenuta notificazione nonché le deduzioni e produzioni del locatore e dell’eventuale beneficiario e sentite le parti, ove lo reputi indispensabile, decide con decreto sull’istanza, disponendo o meno la prosecuzione dell’esecuzione con provvedimento da emanarsi nel termine di giorni otto dalla data di presentazione del ricorso.

  • Avverso il decreto è ammessa opposizione al tribunale, che giudica in composizione collegiale.

Maggiorazione del canone

Durante il periodo di sospensione delle esecuzioni, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

L’importo così determinato è maggiorato del venti per cento.

La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile.

Durante il periodo di sospensione sono anche dovuti gli oneri accessori di cui all’articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

Decadenza dal beneficio della sospensione dell’esecuzione

Il conduttore decade dal beneficio della sospensione dell’esecuzione se non provvede al pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista.

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore, alla prima udienza, versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

La sospensione non opera in danno del locatore che, con ricorso notificato al conduttore come sopra già indicato, dimostri di trovarsi nelle stesse condizioni richieste per ottenere la sospensione medesima o nelle condizioni di necessità sopraggiunta dell’abitazione.

In tutte le procedure esecutive per finita locazione attivate in relazione a contratti stipulati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431

Ai sensi dell’articolo 1 comma 6 della Legge 08/02/2007 n 9, così come richiamato dall’articolo 1 comma 2 del Decreto Legge 20 ottobre 2008 n. 158, i conduttori così individuati, possono chiedere una sola volta, con istanza rivolta al Tribunale, che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di sei mesi o fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

Dalla data di presentazione dell’istanza sino all’emissione del decreto del Tribunale, l’esecuzione del provvedimento di rilascio rimane sospesa. Il provvedimento di rilascio può peraltro essere eseguito qualora il conduttore non provveda tempestivamente agli adempimenti per la notifica dell’istanza.

Il Giudice, acquisita la prova dell’avvenuta notificazione nonché le deduzioni e produzioni del locatore e dell’eventuale beneficiario e sentite le parti, ove lo reputi indispensabile, decide con decreto sull’istanza.

Il provvedimento è immediatamente comunicato a cura della cancelleria al conduttore, al locatore ed all’eventuale beneficiario.

Il Tribunale determina il giorno dell’esecuzione sulla base delle particolari circostanze di fatto anche relative alla situazione economica delle parti, esaminata quest’ultima comparativamente in relazione a circostanze sopravvenute al provvedimento di rilascio, delle ragioni della decisione, del tempo trascorso dalla data in cui il provvedimento di rilascio è divenuto esecutivo.

Avverso il decreto del Giudice il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al Tribunale.

Benefici fiscali

Per i proprietari degli immobili locati ai conduttori sopra individuati, il relativo reddito dei fabbricati non concorre alla formazione del reddito imponibile, ai soli fini delle imposte sul reddito delle persone fisiche e delle società, per tutta la durata del periodo di sospensione legale dell’esecuzione.

A favore dei medesimi proprietari i comuni possono prevedere esenzioni o riduzioni dell’imposta comunale sugli immobili.