Storie di successo di imprenditori italiani in Irlanda: il caso Geowox

Indice

1. Una storia imprenditoriale di successo tutta italiana

2. Il mercato immobiliare irlandese degli ultimi anni

3. Dublino: i prezzi degli immobili alle stelle

4. La compravendita di immobile: un terno al lotto!

5. Criticità e rischi nella concessione di mutui ipotecari

6. Il caso Geowox: il problema e la soluzione

7. Innovatività, versatilità e applicazioni del sistema sviluppato da Geowox

8. L’ecosistema irlandese e i finanziamenti alle start up

 

1. Una storia imprenditoriale di successo tutta italiana

Nel precedente articolo abbiamo raccontato come il paese Irlanda, anche attraverso fondi europei, sostenga la crescita e lo sviluppo dell’imprenditoria straniera, soprattutto nel caso il prodotto o servizio sviluppato sia innovativo.

In questo articolo parleremo di una delle molte storie di successi imprenditoriali italiani in Irlanda che ha come protagonista Geowox.

Nasce come start up e sviluppa un sistema innovativo che trova applicazione nel mercato immobiliare e, più specificamente, nel meccanismo bancario della concessione di mutui ipotecari.

Una storia imprenditoriale di successo, con un prodotto che oggi si vende (e attrae nuovi investitori, anche privati) in mercati europei (Germania) ed extra-europei (Stati Uniti).

 

2. Il mercato immobiliare irlandese degli ultimi anni

In prima battuta facciamo un rapido scenario del mercato immobiliare in Irlanda.

Immaginiamo un paese in forte espansione, con un numero tutto sommato contenuto di abitanti e un’offerta di servizi e infrastrutture proporzionata alle dimensioni della popolazione.

La prima ondata di multinazionali dagli Stati Uniti migra in Irlanda già una decina di anni fa con aziende come Microsoft che fanno investimenti importanti nel paese.

La migrazione in realtà non è mai cessata da parte delle aziende americane, ma coinvolge anche decine di aziende europee.

Allo stato attuale, anche in conseguenza delle incertezze generate dalla Brexit, molte imprese e società di servizi già presenti in Inghilterra hanno aperto una sede in Irlanda, spesso trasferendo una parte consistente di dipendenti nella capitale irlandese.

Insieme alle aziende sono arrivate anche le persone, la comunità internazionale dei c.d. expats, che si stabiliscono in Irlanda, molto spesso portando anche la famiglia. La conseguenza è stata una urgente e continua necessità di crescita rispetto a uffici, infrastrutture, abitazioni, servizi alle imprese e ai privati.

 

3. Dublino: prezzi degli immobili alle stelle!

Teniamo anche conto del fatto che la città di Dublino – 4 ore e mezzo di volo da New York, 40 minuti da Londra – è quella che ha sostenuto e tutt’ora sostiene l’impatto più rilevante rispetto all’afflusso di aziende e persone dall’estero.

Negli ultimi dieci anni, Dublino ha trasformato la zona del porto – Docklands – in una “City” vera e propria, costruendo uffici super moderni, palazzi congressi, hotel modernissimi. La città non è riuscita, tuttavia, a stare al passo nella costruzione di alloggi privati, rispetto ai quali oggi si registra una carenza di circa 20.000 unità. I prezzi delle case a Dublino e nei dintorni sono arrivati alle stelle.

 

4. La compravendita di immobile: un terno al lotto!

La compravendita immobiliare in Irlanda e nel Regno Unito si svolge in modo diverso dal nostro, secondo un meccanismo che per alcuni versi facilita e incoraggia l’aumento del prezzo dell’immobile e che ricorda molto il meccanismo della vendita all’asta.

Una volta messo in vendita un immobile a un dato prezzo, il venditore può accettare diverse proposte di acquisto da parte di potenziali acquirenti, dal momento che un’offerta di acquisto ancorché accettata e sottoscritta, non è giuridicamente vincolante per nessuna delle parti fin tanto che non si arrivi a sottoscrivere il contratto di compravendita vero e proprio (“Contract”).

È frequente quindi che nella fase dell’offerta accettata (“Sale Agreed”) prima della firma del Contract, si inneschi un meccanismo di offerte al rialzo da parte degli acquirenti interessati – l’offerta di immobili è scarsa rispetto alla domanda – dove il prezzo finale di vendita dell’immobile può letteralmente “lievitare” rispetto a quello di partenza.

 

5. Criticità e rischi nella concessione di mutui ipotecari

Questo meccanismo di gioco al rialzo, oltre a causare effetti speculativi nel mercato immobiliare, fa sì che sia molto complesso per le banche che concedono mutui ipotecari determinare il rischio effettivo assunto dalla banca che avrà l’immobile come unica garanzia nel caso di mancato pagamento del mutuo (che rientra nei c.d. NPL, ovvero non-performing loans).

La determinazione di questo rischio, che si basa sul valore reale dell’immobile, è di fondamentale importanza per le banche sia a livello di audit interno, sia per la compliance con le procedure della Central Bank of Ireland relative ai servizi finanziari.

 

6. Il caso Geowox: il problema e la soluzione

Una volta individuata la difficoltà nel processo di risk assessment per le banche concedenti mutui ipotecari, i fondatori di Geowox, Stefano Francavilla e Marco Giardina, iniziano a cercare la soluzione.

Il primo passo è quello di analizzare tutti i dati sugli immobili presenti nei pubblici registri, nonché raccogliere ulteriori dati e informazioni da soggetti coinvolti nelle operazioni immobiliari (real estate agencies, banche, investitori, ecc.).

Geowox mette a punto un sistema  di Automated Valuation Model, consistente in metodi statistici che determinano il valore di un immobile sulla base delle compravendite passate di immobili con hanno caratteristiche analoghe. La soluzione Geowox consente una raccolta ed elaborazione dati e, di conseguenza, valutazioni del valore di mercato degli immobili molto accurate e precise, che non risultavano possibili né attraverso i dati presenti nei pubblici registri né attraverso le valutazioni dei surveyors, come spiegheremo tra poco.

 

7. Innovatività, versatilità e applicazioni del sistema sviluppato da Geowox

Come hanno fatto le banche fino a ieri, prima che Geowox sviluppasse questo sistema innovativo, a determinare il rischio rispetto alla concessione dei mutui sugli immobili?

Si sono affidate principalmente ai surveyors – professionisti, prevalentemente architetti, ingegneri – che svolgono sopralluoghi negli immobili oggetto di compravendita per valutarne lo stato sia da un punto di vista strutturale sia di conformità degli impianti.

Geowox in realtà offre anche ai surveyors il proprio sistema innovativo come un valido strumento per migliorare la qualità e l’affidabilità delle loro perizie.

 

8. L’ecosistema irlandese e i finanziamenti alle start up

Questo sistema molto versatile di valutazione degli immobili sviluppato da Geowox, è nato da un’idea dei fondatori italiani, che hanno trovato in Irlanda l’ecosistema adatto per svilupparlo.

Oltre alle facilitazioni in termini di professionalità – tecnici informatici, sviluppatori – reperibili sul posto, Stefano Francavilla, CEO di Geowox, racconta che i finanziamenti e il supporto fornito dallo stato irlandese attraverso Enterprise Ireland è stato fondamentale per il progetto, in modo particolare nella sua prima fase, quando è fisiologico che si presentino una serie di problemi tecnici la cui risoluzione è fondamentale per completare lo sviluppo del prodotto secondo il progetto e i parametri di performance stabiliti.

Gli irlandesi, a differenza degli inglesi, ma in totale analogia con gli italiani, vogliono la casa di proprietà e nella maggior parte dei casi, nel momento in cui la acquistano, stipulano con la banca un contratto di mutuo.

È lecito e realistico, quindi, prevedere che l’intuizione di Geowox e la realizzazione del loro sistema innovativo per la determinazione del valore reale degli immobili, sarà un prodotto molto apprezzato e di grandissima utilità non solo in Irlanda ma in molti altri paesi.