Anche la persona giuridica può amministrare il condominio

Nota a Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 24 ottobre 2006, n.22840
Con la sentenza 24 ottobre 2006, n.22840, la Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile (Presidente est. Prof. Rafaele Corona) ha emesso il seguente principio di diritto: “Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica".

La sentenza va a rivedere una precedente decisione della medesima Corte. Infatti, con la sentenza del 9 giugno 1994, n. 5608 la Corte di Cassazione interpretava le norme del Codice Civile nel senso che “L’amministratore di condominio negli edifici non può essere una persona giuridica sia perchè il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia sia perchè le norme del codice civile sull’amministrazione dei condomini presuppongono che l’amministratore sia una persona fisica, e in tal senso ne disciplinano il controllo giudiziario dei relativi atti”. Nella motivazione della sentenza si legge che “Ad avviso della Corte, la disciplina del condominio sembra presupporre necessariamente la figura dell’amministratore come persona fisica, come sembra che si possa evincere dal fatto che, in caso di richiesta di revoca dell’incarico da parte di un condominio qualora emergano sospetti di grave irregolarità, il controllo del tribunale sugli atti dell’amministratore viene esercitato - con la necessaria garanzia del contraddittorio - su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche; e, vertendosi in tema di responsabilità personale, l’amministratore non può sottrarsi richiamandosi a regole proprie di un’organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che e’ semplice esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui. Tale conclusione si impone proprio considerando che l’incarico ad amministrare va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, che e’ un istituto basato essenzialmente sulla fiducia”.

Che il rapporto amministratore e condominio sia riconducibile al contratto di mandato è oramai un dato certo e pacifico sia in giurisprudenza (legittimità e merito) sia in dottrina (oltre alle sentenze sopra richiamate si confronti anche la n. 10815 del 16 agosto 2000 della stessa Corte).

La Corte di Cassazione nel 1994, per escludere la possibilità di affidare l’incarico di amministratore ad una società di capitali, indica due motivi: a) necessario rapporto di fiducia che deve legare mandante (in questo caso condominio) e mandatario (amministratore); b) le norme del Codice Civile presuppongono che l’amministratore sia persona fisica.

Mandato e fiducia

In riferimento all’elemento della fiducia nei confronti di una persona fisica nell’ambito del contratto di mandato, vi è da registrare altra sentenza della medesima Corte di Cassazione del 22 luglio 1999, n. 7888. In essa il principio affermato dalla decisione del 1994 in punto fiducia, viene già in parte messo in discussione: “Il mandato, pur caratterizzato dall’elemento della fiducia, non è tuttavia necessariamente basato sull’intuitus personae, onde il mandatario può avvalersi dell’opera di un sostituto, salvo che il divieto sia espressamente stabilito, ovvero si tratti di attività rientranti nei limiti di un incarico affidato intuitus personae; ne consegue che l’amministratore di un condominio, da qualificarsi come mandatario, ben può, in difetto di contraria manifestazione nell’atto di nomina, delegare le proprie funzioni ad un terzo (...)”. In questa sentenza, benché ancora il rapporto sia caratterizzato dalla fiducia, la Corte però già ritiene che l’elemento personale di cui all’inuitus personae non sia poi così essenziale. Ne consegue che l’amministratore addirittura può ricorrere all’ausilio di persone terze che nemmeno vengono indicate dall’assemblea. A mio avviso questo è già un primo passo verso quella che è la sentenza oggi in commento.

Interviene a questo punto la recentissima decisione della Corte di Cassazione qui commentata la quale si richiama alla più recente dottrina che mette in dubbio il carattere fiduciario del mandato. L’elemento “fiducia” era stato ritenuto essenziale in quanto, secondo un’interpretazione non più condivisa da questa sentenza, alcune norme sembravano farvi riferimento. Ad una diversa indagine, invece, tali norme sono risultate estranee alle esigenze legate al fattore “fiducia”, in quanto rivestono un significato diverso da quello che loro si attribuiva.

Vediamo qui di seguito ciò cui la Corte fa riferimento:

a) non è riferibile al necessario rapporto di fiducia il fatto che il mandatario/amministratore non possa cedere ad altri il contratto; tale circostanza è vietata da ben specifiche norme in materia di trasferimento delle obbligazioni passive (artt. 1273 e seguenti del Codice Civile). Si richiama in questa sede anche l’articolo 1406 del codice civile in tema di cessione del contratto, secondo il quale: “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono ancora state eseguite, purché l’altra parte vi consenta”. Da quanto sopra se ne desume che il contratto non può essere ceduto non tanto per la fiducia che lega condominio e amministratore, ma per norme specifiche di legge diverse dalla disciplina specifica del mandato.

b) non trova giustificazione in un elemento fiduciario l’aspetto dello scioglimento, in ordine a talune cause di estinzione del rapporto, quali la revoca del mandante (condominio) o la rinunzia del mandatario (amministratore) di cui all’articolo 1722 nn. 2 e 3 (che possono essere esercitate anche quando una parte del contratto è una società di capitali quali srl o spa) ed il fallimento;

c) quanto all’estinzione del contratto per morte o sopravvenuta incapacità di uno dei contraenti (articolo 1722 n. 4 codice civile) e alla intrasmissibilità mortis causa del rapporto non sussiste la ratio fiduciae, poiché lo scioglimento trova la propria fonte non nella fiducia, ma nel carattere personale della valutazione dell’interesse compiuta in precedenza dal mandante condominio.

Disposizioni di legge contrarie

Da tutto quanto sopra, è dunque possibile dichiarare che l’elemento fiduciario non è requisito essenziale nel contratto di mandato. Resta da risolvere l’altra questione sollevata dalla precedente sentenza del 1994, ossia se vi sia la capacità in capo ad una persona giuridica per ricoprire l’incarico di amministratore di condomino.

Innanzitutto, seppur in modo molto succinto, è opportuno ricordare alcune delle differenze tra le società di persone e le società di capitali. Tra le altre cose, nelle prime (s.n.c. o s.a.s.) i soci sono solidalmente responsabili dei debiti contratti dalla società e l’amministrazione è in capo a tutti i soci legittimati. Nelle seconde (s.r.l. o s.p.a.) solo la società risponde dei propri debiti e l’amministrazione è affidata ad un organo amministrativo nominato dai soci a maggioranza.

La Corte, nella motivazione della sentenza, esordisce affermando che nel nostro sistema giuridico non vi sono norme che vanno a limitare la capacità o la legittimazione di una persona giuridica se non nei casi previsti dalla legge.

Nello specifico non vi sono norme che vietino ad una società di capitali (s.r.l. o s.p.a.) di ricoprire l’incarico di amministratore di condominio. Non solo, si osservi anche che la Legge 23/11/1939 n. 1966, all’articolo 1 prevedeva la possibilità per le società fiduciarie di assumere l’amministrazione di beni per conto terzi, con la sola circoscritta esclusione delle attività riservate agli iscritti alle categorie professionali. Inoltre il Decreto Legislativo 16/02/1996 n. 104, all’articolo 3 prevede l’affidamento a società specializzate della gestione dei beni immobili dimessi dagli enti previdenziali e, virtualmente, della gestione dei servizi condominiali.

Non esistendo quindi nessuna disposizione di legge che vieti quanto oggetto di esame, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili, deve ricavarsi dai principi generali dell’ordinamento giuridico dello Stato, così come previsto dall’articolo 12 delle disposizioni sulla Legge in generale.

La capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell’ordinamento. In difetto di specifiche disposizioni contrarie si comprende quindi la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio. Così si legge espressamente in motivazione: “Ciò in conformità con l’evoluzione della figura dell’amministratore. In tempi meno recenti, invero, l’incarico di amministratore dell’assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione: di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l’incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’amministratore dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributari come sostituto d’imposta. E’ ragionevole pensare – avuto riguardo al continuo incremento di compiti – che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.

La Corte di Cassazione, in ogni caso, afferma che “per quanto attiene all’esatto adempimento di tutte le obbligazioni le persone giuridiche presentano coefficienti di affidabilità non minori e diversi da quelli della persona fisica”.

In conclusione non resta che richiamarsi al principio di diritto sopra riportato: “Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica”. Con la sentenza 24 ottobre 2006, n.22840, la Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile (Presidente est. Prof. Rafaele Corona) ha emesso il seguente principio di diritto: “Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica".

La sentenza va a rivedere una precedente decisione della medesima Corte. Infatti, con la sentenza del 9 giugno 1994, n. 5608 la Corte di Cassazione interpretava le norme del Codice Civile nel senso che “L’amministratore di condominio negli edifici non può essere una persona giuridica sia perchè il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia sia perchè le norme del codice civile sull’amministrazione dei condomini presuppongono che l’amministratore sia una persona fisica, e in tal senso ne disciplinano il controllo giudiziario dei relativi atti”. Nella motivazione della sentenza si legge che “Ad avviso della Corte, la disciplina del condominio sembra presupporre necessariamente la figura dell’amministratore come persona fisica, come sembra che si possa evincere dal fatto che, in caso di richiesta di revoca dell’incarico da parte di un condominio qualora emergano sospetti di grave irregolarità, il controllo del tribunale sugli atti dell’amministratore viene esercitato - con la necessaria garanzia del contraddittorio - su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche; e, vertendosi in tema di responsabilità personale, l’amministratore non può sottrarsi richiamandosi a regole proprie di un’organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che e’ semplice esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui. Tale conclusione si impone proprio considerando che l’incarico ad amministrare va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, che e’ un istituto basato essenzialmente sulla fiducia”.

Che il rapporto amministratore e condominio sia riconducibile al contratto di mandato è oramai un dato certo e pacifico sia in giurisprudenza (legittimità e merito) sia in dottrina (oltre alle sentenze sopra richiamate si confronti anche la n. 10815 del 16 agosto 2000 della stessa Corte).

La Corte di Cassazione nel 1994, per escludere la possibilità di affidare l’incarico di amministratore ad una società di capitali, indica due motivi: a) necessario rapporto di fiducia che deve legare mandante (in questo caso condominio) e mandatario (amministratore); b) le norme del Codice Civile presuppongono che l’amministratore sia persona fisica.

Mandato e fiducia

In riferimento all’elemento della fiducia nei confronti di una persona fisica nell’ambito del contratto di mandato, vi è da registrare altra sentenza della medesima Corte di Cassazione del 22 luglio 1999, n. 7888. In essa il principio affermato dalla decisione del 1994 in punto fiducia, viene già in parte messo in discussione: “Il mandato, pur caratterizzato dall’elemento della fiducia, non è tuttavia necessariamente basato sull’intuitus personae, onde il mandatario può avvalersi dell’opera di un sostituto, salvo che il divieto sia espressamente stabilito, ovvero si tratti di attività rientranti nei limiti di un incarico affidato intuitus personae; ne consegue che l’amministratore di un condominio, da qualificarsi come mandatario, ben può, in difetto di contraria manifestazione nell’atto di nomina, delegare le proprie funzioni ad un terzo (...)”. In questa sentenza, benché ancora il rapporto sia caratterizzato dalla fiducia, la Corte però già ritiene che l’elemento personale di cui all’inuitus personae non sia poi così essenziale. Ne consegue che l’amministratore addirittura può ricorrere all’ausilio di persone terze che nemmeno vengono indicate dall’assemblea. A mio avviso questo è già un primo passo verso quella che è la sentenza oggi in commento.

Interviene a questo punto la recentissima decisione della Corte di Cassazione qui commentata la quale si richiama alla più recente dottrina che mette in dubbio il carattere fiduciario del mandato. L’elemento “fiducia” era stato ritenuto essenziale in quanto, secondo un’interpretazione non più condivisa da questa sentenza, alcune norme sembravano farvi riferimento. Ad una diversa indagine, invece, tali norme sono risultate estranee alle esigenze legate al fattore “fiducia”, in quanto rivestono un significato diverso da quello che loro si attribuiva.

Vediamo qui di seguito ciò cui la Corte fa riferimento:

a) non è riferibile al necessario rapporto di fiducia il fatto che il mandatario/amministratore non possa cedere ad altri il contratto; tale circostanza è vietata da ben specifiche norme in materia di trasferimento delle obbligazioni passive (artt. 1273 e seguenti del Codice Civile). Si richiama in questa sede anche l’articolo 1406 del codice civile in tema di cessione del contratto, secondo il quale: “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono ancora state eseguite, purché l’altra parte vi consenta”. Da quanto sopra se ne desume che il contratto non può essere ceduto non tanto per la fiducia che lega condominio e amministratore, ma per norme specifiche di legge diverse dalla disciplina specifica del mandato.

b) non trova giustificazione in un elemento fiduciario l’aspetto dello scioglimento, in ordine a talune cause di estinzione del rapporto, quali la revoca del mandante (condominio) o la rinunzia del mandatario (amministratore) di cui all’articolo 1722 nn. 2 e 3 (che possono essere esercitate anche quando una parte del contratto è una società di capitali quali srl o spa) ed il fallimento;

c) quanto all’estinzione del contratto per morte o sopravvenuta incapacità di uno dei contraenti (articolo 1722 n. 4 codice civile) e alla intrasmissibilità mortis causa del rapporto non sussiste la ratio fiduciae, poiché lo scioglimento trova la propria fonte non nella fiducia, ma nel carattere personale della valutazione dell’interesse compiuta in precedenza dal mandante condominio.

Disposizioni di legge contrarie

Da tutto quanto sopra, è dunque possibile dichiarare che l’elemento fiduciario non è requisito essenziale nel contratto di mandato. Resta da risolvere l’altra questione sollevata dalla precedente sentenza del 1994, ossia se vi sia la capacità in capo ad una persona giuridica per ricoprire l’incarico di amministratore di condomino.

Innanzitutto, seppur in modo molto succinto, è opportuno ricordare alcune delle differenze tra le società di persone e le società di capitali. Tra le altre cose, nelle prime (s.n.c. o s.a.s.) i soci sono solidalmente responsabili dei debiti contratti dalla società e l’amministrazione è in capo a tutti i soci legittimati. Nelle seconde (s.r.l. o s.p.a.) solo la società risponde dei propri debiti e l’amministrazione è affidata ad un organo amministrativo nominato dai soci a maggioranza.

La Corte, nella motivazione della sentenza, esordisce affermando che nel nostro sistema giuridico non vi sono norme che vanno a limitare la capacità o la legittimazione di una persona giuridica se non nei casi previsti dalla legge.

Nello specifico non vi sono norme che vietino ad una società di capitali (s.r.l. o s.p.a.) di ricoprire l’incarico di amministratore di condominio. Non solo, si osservi anche che la Legge 23/11/1939 n. 1966, all’articolo 1 prevedeva la possibilità per le società fiduciarie di assumere l’amministrazione di beni per conto terzi, con la sola circoscritta esclusione delle attività riservate agli iscritti alle categorie professionali. Inoltre il Decreto Legislativo 16/02/1996 n. 104, all’articolo 3 prevede l’affidamento a società specializzate della gestione dei beni immobili dimessi dagli enti previdenziali e, virtualmente, della gestione dei servizi condominiali.

Non esistendo quindi nessuna disposizione di legge che vieti quanto oggetto di esame, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili, deve ricavarsi dai principi generali dell’ordinamento giuridico dello Stato, così come previsto dall’articolo 12 delle disposizioni sulla Legge in generale.

La capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell’ordinamento. In difetto di specifiche disposizioni contrarie si comprende quindi la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio. Così si legge espressamente in motivazione: “Ciò in conformità con l’evoluzione della figura dell’amministratore. In tempi meno recenti, invero, l’incarico di amministratore dell’assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione: di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l’incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’amministratore dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributari come sostituto d’imposta. E’ ragionevole pensare – avuto riguardo al continuo incremento di compiti – che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.

La Corte di Cassazione, in ogni caso, afferma che “per quanto attiene all’esatto adempimento di tutte le obbligazioni le persone giuridiche presentano coefficienti di affidabilità non minori e diversi da quelli della persona fisica”.

In conclusione non resta che richiamarsi al principio di diritto sopra riportato: “Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica”.