Le spese di tenuta del conto corrente condominiale possono essere imputate all’inquilino?

10 Novembre 2006

È chiaro a tutti, addetti ai lavori o meno, cosa si intende quando si usano i termini: proprietario, affitto e inquilino. Quasi fossero gli elementi di un’equazione il cui risultato è, spesse volte, un susseguirsi di problematiche.

Volendo porre una cornice di tipo tecnico alla questione, occorre armarsi di codice civile e …di pazienza.

Qui l’art. 1575 ("la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo") definisce il contratto di locazione come il negozio stipulato tra due soggetti che assumono la veste di locatore e conduttore.

Il primo attribuisce al secondo il godimento di un bene dietro al pagamento di un corrispettivo in denaro.

Proseguendo nell’analisi delle fonti che delineano la nostra cornice, troviamo anche numerose leggi speciali.

Così è da segnalare la legge detta dell’equo canone ( Legge del 22/07/1978 n. 392 ) mirata ad abbattere la spirale del blocco degli affitti: intorno agli anni venti capitava infatti che il bisogno di avere un’abitazione fosse “governata” dalla speculazione economica dovuta al dopoguerra.

Quindi il canone per gli immobili ad uso abitativo veniva ad essere determinato in relazione al valore presunto dell’alloggio e aggiornato secondo l’Istat (organo statistico ufficiale dello Stato che provvede alla compilazione e pubblicazione delle statistiche generali e speciali disposte dal governo).

In genere il contratto di locazione riguarda un’immobile compreso in un condominio. E’ ovvio quindi che al problema del rapporto tra condomini si somma quello del rapporto tra inquilino e proprietario, situazione che l’amministratore deve ben conoscere al fine del riparto delle spese.

Bisogna perciò distinguere le spese inerenti sia la proprietà e sia il condominio in quanto alcune gravitano sul proprietario ( ad es. le innovazioni ) e altre sull’inquilino (ad es. le piccole riparazioni ).

Quindi il conduttore, oltre al canone legale, deve corrispondere gli oneri accessori ai sensi dell’art. 9 Legge 1978/392. Compete al locatore chiedere al conduttore il conguaglio della gestione inviandogli la distinta analitica delle spese addebitate e mettendogli a disposizione per la visione le pezze giustificative. Il conduttore ha poi 60 giorni (si conteggia l’effettiva durata dei due mesi) dalla richiesta per versare il conguaglio.

In concreto si tratta delle spese relative a:

1. servizio di pulizia,

2. funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore,

3. fornitura dell’acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento dell’aria,

4. spurgo dei pozzi neri e latrine,

5. spese di portineria nella misura del 90% ( il 10% è a carico del proprietario ) a meno che le parti abbiano stipulato diversamente,

6. altri servizi comuni: quali siano la legge non lo dice. Allora ci si affida alla risoluzione dei casi reali. Si considerano perciò servizi comuni, ad es., la gestione della pulizia del giardino, degli impianti sportivi ma non la spesa inerente l’assicurazione dell’edificio che spetta al proprietario!

Poiché nulla è detto in riferimento alle spese di gestione dell’eventuale conto corrente intestato al condominio, mi domando se le stesse possano annoverarsi tra i succitati “altri servizi comuni.”

Precisiamo innanzitutto che tali spese si ripartono tra i condomini ai sensi dell’art. 1123 I comma c.c. ("le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio , per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione") e cioè secondo i millesimi. La ragione di ciò è sita nella funzione comune del conto dal punto di vista attivo ( cioè per gli interessi corrisposti e il deposito del denaro ) e passivo ( le spese fisse relative alla tenuta del medesimo e per le singole operazioni ).

Tornando al nostro quesito, che risposta dare all’amministratore che si trovi difronte al dilemma di imputare le spese di gestione del conto all’inquilino?.

Le risposte, com’era facile immaginare, sono diverse. Alcuni addetti ai lavori rispondono che tale spesa sia da attribuire unicamente e senza ombra di dubbio ai proprietari.

Altri invece, forse più avveduti, chiedono ai condomini stessi se tale ripartizione sia oggetto di convenzioni o leggi.

Qualcun altro ritiene anche che si debba fare i conti con l’eventuale morosità dell’inquilino che non gli permetterebbe di far fronte a tale onere accessorio.

Timidamente sostengo che, in primis, varrebbe la pena di dare uno sguardo all’art. 9 legge 1978/392 che benché non includa, espressamente, questo genere di spesa tra gli oneri accessori a carico dell’inquilino torna utile per il suo inciso: “Oneri accessori. Sono interamente a carico del conduttore…salvo patto contrario…”.

Volendo essere pignoli nell’analizzare la questione, possiamo anche dire che l’operatività di tale clausola, secondo i giudici della cassazione, è nel senso del “patto più favorevole al conduttore”.

In sostanza tale formula, tipica delle norme codicistiche, porta a dire che nell’ambito delle convenzioni intercorse tra le parti è possibile che il carico delle spese si sposti diversamente da come previsto.

Tuttavia ciò non deve andare a discapito del conduttore: salvo patto contrario significa che “ è consentito solo il patto più favorevole al conduttore”.

Sulla scorta di tale affermazione è quindi possibile che anche le spese di gestione del conto corrente siano veramente a carico del conduttore.

La buona sorte, ma soprattutto l’intervento del legislatore, ha voluto favorire il nostro amministratore.

La Legge 431/1998 “Disciplina delle locazione e del rilascio degli immobili ad suo abitativo” ha per così dire “liberalizzato” il mercato delle locazioni dal punto di vista del valore del canone, della durata del contratto.

Ma non si è limitata a questo, infatti l’art. 2 III comma prevede che tale liberalizzazione riguardi anche altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Un bel passo in avanti nonostante il quale però sarebbe opportuno che l’amministratore nella redazione del bilancio indichi le singole voci di spesa in modo chiaro ed analitico cosicché i proprietari sappiano estrarre la somma da richiedere al proprio inquilino.

Il buon amministratore sarà poi sempre disponibile a fornire chiarimenti e consigli in proposito.