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Morosità condominiale e sospensione dei servizi comuni

18 maggio 2017 -
Morosità condominiale e sospensione dei servizi comuni

1. Recupero dei crediti in Condominio: responsabilità per l’Amministratore

Con l’approvazione della legge n. 220 del 20.12.2012, entrata in vigore il 18.6.2013, c.d. Riforma del Condominio, la tematica del recupero dei crediti condominiali ha assunto una nuova coloritura, in particolare alla luce della responsabilità che la norma attribuisce all’Amministratore.

L’articolo 1130 comma 1 n. 3) del Codice civile, in particolare, onera l’Amministratore di curare la riscossione dei contributi (e dell’erogazione delle spese correnti) “per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.

Inoltre, l’articolo 1129 comma 9 del Codice civile impone all’Amministratore “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’Assemblea”, di agire “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Il medesimo articolo 1129 del Codice civile, al comma 12 n. 6), infine, inscrive tra le gravi irregolarità, che danno facoltà persino ad un singolo condomino di adire il Tribunale per sentire revocare l’Amministratore dalla propria carica, l’avere “omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva”, in caso “azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio”.

Come ben si nota, dunque, con l’introduzione della Riforma, l’Amministratore è chiamato ad attivarsi in un termine massimo di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, per dare corso al recupero del credito, e altresì risponde, unitamente al legale cui conferisce l’incarico, della diligente cura dell’azione, anche esecutiva, per il recupero del credito. Diversamente, l’Assemblea o qualunque condomino, può causarne la revoca e quindi la cessazione dell’incarico.

 

2. La sospensione dei servizi comuni: modalità operative e criticità

Nel novero delle strategie attuabili dall’Amministratore (di concerto con il legale) per il recupero del credito condominiale, l’articolo 63 comma 3 Disposizioni di Attuazione del Codice civile, inscrive, “in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre”, il potere di “sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”

La tematica della sospensione dei servizi comuni risulta di particolare attualità, pertanto, alla luce della responsabilità dell’Amministratore nella cura dell’azione di recupero del credito, rientrando tra le possibili opzioni: in concreto, si potrà valutare la sospensione dell’utilizzo dell’ascensore, ove disciplinato mediante accesso presidiato da chiave, la sospensione del servizio di erogazione dell’acqua e la sospensione del di riscaldamento, se ciò non comporta danno o il generarsi di anomalie per gli impianti, e altri servizi “suscettibili di godimneto separato”, quali per esempio il posto auto a rotazione nel parcheggio condominiale.

Non sono, invece, sospendibili, servizi non suscettibili di godimento separato quali, ad esempio, la pulizia delle scale, l’illuminazione delle parti comuni, la portineria, l’accesso alle parti comuni.

Deve, tuttavia, contemperarsi il diritto del Condominio all’esazione dei contributi di spesa, con i diritti fondamentali della persona, costituzionalmente garantiti, alla vita e alla salute, di talché la sospensione di servizi essenziali può risultare talora illegittima, se attuata con modalità che non tengano conto di tali valori primari.

Inoltre, deve valutarsi se sussiste una eventuale previsione in materia da parte del regolamento condominiale, specialmente se di natura contrattuale, e dunque atto ad incidere anche nella sfera di proprietà esclusiva del singolo condomino.



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