Capo IV – Dell’espropriazione immobiliare

Forma del pignoramento

Il pignoramento immobiliare [Codice civile 2912; Codice di procedura civile 491, 492] si esegue mediante notificazione al debitore [Codice di procedura civile 559] e successiva trascrizione [Codice civile 2643, 2693; Codice di procedura civile 586] di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal Codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato [Codice civile 2826, 2841], i beni e i diritti immobiliari [Codice civile 812, 813] che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492.

Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione [Codice civile 2658, 2659, 2671, 2672] al competente conservatore dei registri immobiliari [Codice civile 2663], che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note [Codice civile 2664].

Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra [Codice di procedura civile 492, 518, 543, 561].

Espropriazione di mobili insieme con immobili

Il creditore può fare pignorare insieme coll’immobile anche i mobili che lo arredano [Codice di procedura civile 513], quando appare opportuno che l’espropriazione avvenga unitamente [Codice di procedura civile 483].

In tal caso l’ufficiale giudiziario forma atti separati per l’immobile e per i mobili [Codice di procedura civile 518], ma li deposita insieme nella cancelleria del tribunale.

Deposito dell’atto di pignoramento

Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli [Codice di procedura civile 555] dal conservatore dei registri immobiliari [Codice civile 2664].

Il creditore deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione [Codice di procedura civile 26] la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento. La conformità di tali copie è attestata dall’avvocato del creditore ai soli fini del presente articolo. Nell’ipotesi di cui all’articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari.

Il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione [Codice di procedura civile 488]. Il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo [Codice di procedura civile 474] e del precetto [Codice di procedura civile 480] sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore.

Limitazione dell’espropriazione

Se un creditore ipotecario [Codice civile 2808] estende il pignoramento a immobili non ipotecati a suo favore, il giudice dell’esecuzione [Codice di procedura civile 484] può applicare il disposto dell’articolo 496, oppure può sospenderne la vendita fino al compimento di quella relativa agli immobili ipotecati [Codice civile 2911].

Custodia dei beni pignorati

Col pignoramento il debitore è costituito custode [Codice di procedura civile 560; Codice penale 334, 335] dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze [Codice civile 817] e i frutti [Codice civile 820], senza diritto a compenso.

Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore [Codice di procedura civile 65, 66, 67, 520, 586]. Il giudice provvede a nominare una persona diversa quando l’immobile non sia occupato dal debitore.

Il giudice provvede alla sostituzione del custode in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti.

Il giudice, se custode dei beni pignorati è il debitore e salvo che per la particolare natura degli stessi ritenga che la sostituzione non abbia utilità, dispone, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni o l’istituto di cui al primo comma dell’articolo 534.

Qualora tale istituto non sia disponibile o debba essere sostituito, è nominato custode altro soggetto.

I provvedimenti di cui ai commi che precedono sono pronunciati con ordinanza non impugnabile.

Modo della custodia

Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593.

Il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità.

Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma.

Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti.

Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569.

Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma.

Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione.

Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586.

Pignoramento successivo

Il conservatore dei registri immobiliari, se nel trascrivere [Codice di procedura civile 555] un atto di pignoramento trova che sugli stessi beni è stato eseguito un altro pignoramento [Codice di procedura civile 493], ne fa menzione nella nota di trascrizione che restituisce [Codice civile 2664].

L’atto di pignoramento con gli altri documenti indicati nell’articolo 557 è depositato in cancelleria e inserito nel fascicolo formato in base al primo pignoramento, se quello successivo è compiuto anteriormente all’udienza prevista nell’articolo 564. In tale caso l’esecuzione si svolge in unico processo.

Se il pignoramento successivo è compiuto dopo l’udienza di cui sopra, si applica l’articolo 524 ultimo comma.

Inefficacia del pignoramento e cancellazione della trascrizione

Se il pignoramento diviene inefficace per il decorso del termine previsto nell’articolo 497, il giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di cui all’articolo 630 dispone che sia cancellata la trascrizione [Codice civile 2668].

Il conservatore dei registri immobiliari provvede alla cancellazione su presentazione dell’ordinanza.

Condizioni e tempo dell’intervento

[Possono intervenire a norma dell’articolo 499 tutti coloro che nei confronti del debitore hanno un credito, anche se sottoposto a termine o a condizione [Codice civile 1356].

Per gli effetti di cui all’articolo seguente l’intervento deve avere luogo non oltre la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita [Codice di procedura civile 525, 569].]

Facoltà dei creditori intervenuti

I creditori intervenuti non oltre la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita partecipano all’espropriazione dell’immobile pignorato e, se muniti di titolo esecutivo [Codice di procedura civile 474], possono provocarne i singoli atti [Codice di procedura civile 500, 526, 567].

Intervento tardivo

I creditori chirografari che intervengono [Codice di procedura civile 499] oltre l’udienza indicata nell’articolo 564, ma prima di quella prevista nell’articolo 596, concorrono alla distribuzione di quella parte della somma ricavata che sopravanza dopo soddisfatti i diritti del creditore pignorante e di quelli intervenuti in precedenza e a norma dell’articolo seguente.

Intervento dei creditori iscritti e privilegiati

I creditori iscritti [Codice di procedura civile 498] e i privilegiati [Codice civile 2751] che intervengono [Codice di procedura civile 499] oltre l’udienza indicata nell’articolo 564, ma prima di quella prevista nell’articolo 596, concorrono alla distribuzione della somma ricavata in ragione dei loro diritti di prelazione, e, quando sono muniti di titolo esecutivo [Codice di procedura civile 474], possono provocare atti dell’espropriazione.

Istanza di vendita

Decorso il termine di cui all’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo [Codice di procedura civile 474, 564] possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato [Codice di procedura civile 498; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 173].

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro sessanta giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni [Codice civile 2827] e trascrizioni [Codice civile 2643] relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Il termine di cui al secondo comma può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni. Un termine di sessanta giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione. L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. Il giudice, con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica l’articolo 562, secondo comma. Il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati.

Determinazione del valore dell’immobile

Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma.

Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

Provvedimento per l’autorizzazione della vendita

A seguito dell’istanza di cui all’articolo 567 il giudice dell’esecuzione, entro quindici giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dell’articolo 567, nomina l’esperto che presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione e fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’articolo 498 che non siano intervenuti [Codice di procedura civile 485, 563] . Tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di novanta giorni. Salvo quanto disposto dagli articoli 565 e 566, non oltre trenta giorni prima dell’udienza, il creditore pignorante e i creditori già intervenuti ai sensi dell’articolo 499 depositano un atto, sottoscritto personalmente dal creditore e previamente notificato al debitore esecutato, nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza. In difetto, agli effetti della liquidazione della somma di cui al primo comma dell’articolo 495, il credito resta definitivamente fissato nell’importo indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi al tasso legale e delle spese successive.

All’udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza [Codice civile 2964] , le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle [Codice di procedura civile 615, 617].

Nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata, fissa un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571. Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base determinato a norma dell’articolo 568, l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573. Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi. Il giudice provvede ai sensi dell’articolo 576 solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568.

Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

Se vi sono opposizioni il tribunale le decide con sentenza e quindi il giudice dell’esecuzione dispone la vendita con ordinanza.

Con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori di cui all’articolo 498 che non sono comparsi [Codice di procedura civile 566].

Avviso della vendita

Dell’ordine di vendita è dato dal cancelliere, a norma dell’articolo 490, pubblico avviso contenente l’indicazione degli estremi previsti nell’articolo 555, del valore dell’immobile determinato a norma dell’articolo 568, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore, con l’avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse.

Offerte d’acquisto

Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579, ultimo comma [Codice civile 1471, n. 2] . L’offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’articolo 569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione [Codice di procedura civile 119; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 86, 174] , con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.

L’offerta è irrevocabile, salvo che:

[1) il giudice disponga la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573];

2) il giudice ordini l’incanto;

3) siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

L’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell’articolo 591-bis e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. Se è stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza degli offerenti.

Deliberazione sull’offerta

Sull’offerta il giudice dell’esecuzione sente le parti [Codice di procedura civile 485] e i creditori iscritti non intervenuti [Codice di procedura civile 498].

Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta.

Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588.

Si applicano le disposizioni degli articoli 573, 574 e 577.

Gara tra gli offerenti

Se vi sono più offerte [Codice di procedura civile 571] , il giudice dell’esecuzione invita in ogni caso gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.

Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’articolo 588 e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita e procede all’assegnazione.

Ai fini dell’individuazione della migliore offerta, il giudice tiene conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Se il prezzo offerto all’esito della gara di cui al primo comma è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita quando sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588.

Provvedimenti relativi alla vendita

Il giudice dell’esecuzione, quando fa luogo alla vendita, dispone con decreto il modo del versamento del prezzo e il termine, dalla comunicazione del decreto [Codice di procedura civile 136; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 174] , entro il quale il versamento deve farsi, e, quando questo è avvenuto, pronuncia il decreto previsto nell’articolo 586 [Codice civile 2643, n. 6] . Quando l’ordinanza che ha disposto la vendita ha previsto che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente, col decreto di cui al primo periodo il giudice dell’esecuzione può autorizzare l’aggiudicatario, che ne faccia richiesta, ad immettersi nel possesso dell’immobile venduto, a condizione che sia prestata una fideiussione, autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari che svolgono in via esclusiva o prevalente attività di rilascio di garanzie e che sono sottoposti a revisione contabile da parte di una società di revisione per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita. Il giudice dell’esecuzione individua la categoria professionale alla quale deve appartenere il soggetto che può rilasciare la fideiussione a norma del periodo precedente. La fideiussione è rilasciata a favore della procedura esecutiva a garanzia del rilascio dell’immobile entro trenta giorni dall’adozione del provvedimento di cui all’articolo 587, primo comma, secondo periodo, nonché del risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’immobile; la fideiussione è escussa dal custode o dal professionista delegato su autorizzazione del giudice.

Si applica anche a questa forma di vendita la disposizione dell’articolo 583.

Se il prezzo non è depositato a norma del decreto di cui al primo comma, il giudice provvede a norma dell’articolo 587.

Termine delle offerte senza incanto

[Se il decreto di cui al primo comma dell’articolo precedente non è pronunciato entro due mesi dalla pubblicazione dell’avviso previsto nell’articolo 570, il giudice dell’esecuzione ordina l’incanto [Codice di procedura civile 576].

Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto [Codice di procedura civile 563] il giudice può prorogare tale termine fino a quattro mesi.]

Contenuto del provvedimento che dispone la vendita

Il giudice dell’esecuzione, quando ordina l’incanto [Codice di procedura civile 569, 572, 573, 575, 595], stabilisce, sentito quando occorre un esperto:

1. se la vendita si deve fare in uno o più lotti [Codice di procedura civile 577, 578];

2. il prezzo base dell’incanto determinato a norma dell’articolo 568 [Codice di procedura civile 591];

3. il giorno e l’ora dell’incanto [Codice di procedura civile 581];

4. il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria a norma dell’articolo 490 ultimo comma;

5. l’ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti [Codice di procedura civile 119; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 86];

6. la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte [Codice di procedura civile 581];

7. il termine, non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato e le modalità del deposito.

L’ordinanza è pubblicata a cura del cancelliere [Codice di procedura civile 490].

Indivisibilità dei fondi

La divisione in lotti [Codice di procedura civile 576, n. 1] non può essere disposta se l’immobile costituisce un’unità colturale [Codice civile 846] o se il frazionamento ne potrebbe impedire la razionale coltivazione.

Delega a compiere la vendita

Se una parte dei beni pignorati è situata nella circoscrizione di altro tribunale, con l’ordinanza che dispone la vendita il giudice dell’esecuzione può stabilire che l’incanto avvenga, per quella parte, davanti al tribunale del luogo in cui è situata [Codice di procedura civile 26, 576, n. 1] .

In tale caso, copia dell’ordinanza è trasmessa dal cancelliere al presidente del tribunale delegato, il quale nomina un giudice per l’esecuzione della vendita.

Persone ammesse agli incanti

Salvo quanto è disposto nell’articolo seguente, ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto [Codice civile 1471].

Le offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale [Codice civile 1703; Codice di procedura civile 83].

I procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare [Codice di procedura civile 583; Codice della navigazione 658].

Prestazione della cauzione

Per offrire all’incanto è necessario avere prestato la cauzione a norma dell’ordinanza di cui all’articolo 576.

Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione [Codice di procedura civile 119] è immediatamente restituita dopo la chiusura dell’incanto [Codice di procedura civile 587] , salvo che lo stesso non abbia omesso di partecipare al medesimo, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo. In tale caso la cauzione è restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero e la restante parte è trattenuta come somma rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione.

Modalità dell’incanto

L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita [Codice di procedura civile 576, 584] .

Allorché siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.

Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla [Codice della navigazione 659].

Dichiarazione di residenza o elezione di domicilio dell’aggiudicatario

L’aggiudicatario [Codice di procedura civile 581] deve dichiarare la propria residenza o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita. In mancanza le notificazioni e comunicazioni possono essergli fatte presso la cancelleria del giudice stesso.

Aggiudicazione per persona da nominare

Il procuratore legale, che è rimasto aggiudicatario per persona da nominare [Codice di procedura civile 579] , deve dichiarare in cancelleria nei tre giorni dall’incanto il nome della persona per la quale ha fatto l’offerta, depositando il mandato.

In mancanza, l’aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore [Codice della navigazione 660].

Offerte dopo l’incanto

Avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto.

Le offerte di cui al primo comma si fanno mediante deposito in cancelleria nelle forme di cui all’articolo 571, prestando cauzione per una somma pari al doppio della cauzione versata ai sensi dell’articolo 580.

Il giudice, verificata la regolarità delle offerte, indìce la gara, della quale il cancelliere dà pubblico avviso a norma dell’articolo 570 e comunicazione all’aggiudicatario, fissando il termine perentorio entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte a norma del secondo comma.

Alla gara possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura di cui al secondo comma.

Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta a norma del terzo comma, l’aggiudicazione diventa definitiva, ed il giudice pronuncia a carico degli offerenti di cui al primo comma, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione.

Versamento del prezzo

L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita a norma dell’articolo 576 [Codice di procedura civile 587, 596] , e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento [Codice di procedura civile 586; Codice della navigazione 663].

Se l’immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l’aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca [Codice civile 2808; Codice di procedura civile 508] , il giudice dell’esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti.

Se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata.

Trasferimento del bene espropriato

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.

Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode [Codice di procedura civile 559] di rilasciare l’immobile venduto.

Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari [Codice civile 2643, n. 6] e titolo esecutivo per il rilascio [Codice di procedura civile 474, 605; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 164; Codice della navigazione 664].

Inadempienza dell’aggiudicatario

Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito [Codice di procedura civile 585] , il giudice dell’esecuzione con decreto [Codice di procedura civile 135] dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione [Codice di procedura civile 119, 580] a titolo di multa [Codice di procedura civile 509] e quindi dispone un nuovo incanto. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate. Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode; il decreto è attuato dal custode a norma dell’articolo 560, quarto comma.

Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza [disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 177; Codice della navigazione 666].

Termine per l’istanza di assegnazione

Ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, può presentare istanza di assegnazione [Codice di procedura civile 505, 591; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 173] , per sé o a favore di un terzo, a norma dell’articolo 589 per il caso in cui la vendita non abbia luogo.

Istanza di assegnazione

L’istanza di assegnazione deve contenere l’offerta di pagamento di una somma non inferiore a quella prevista nell’articolo 506 ed al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata [Codice di procedura civile 590, 591, 595; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 173].

Fermo quanto previsto al primo comma, se nella procedura non risulta che vi sia alcuno dei creditori di cui all’articolo 498 e se non sono intervenuti altri creditori oltre al procedente, questi può presentare offerta di pagamento di una somma pari alla differenza fra il suo credito in linea capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le spese.

Provvedimento di assegnazione

Se la vendita non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di esse fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio.

Avvenuto il versamento, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento a norma dell’articolo 586 [Codice civile 2643, n. 6, 2925; disposizioni di attuazione e transitorie Codice di procedura civile 164].

Assegnazione a favore di un terzo

Il creditore che è rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare. In mancanza, il trasferimento è fatto a favore del creditore. In ogni caso, gli obblighi derivanti dalla presentazione dell’istanza di assegnazione a norma del presente articolo sono esclusivamente a carico del creditore.

Provvedimento di amministrazione giudiziaria o di incanto

Se non vi sono domande di assegnazione o se decide di non accoglierle, il giudice dell’esecuzione dispone l’amministrazione giudiziaria a norma degli articoli 592 e seguenti, oppure pronuncia nuova ordinanza ai sensi dell’articolo 576 perché si proceda a incanto, sempre che ritenga che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568.

Il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà. Il giudice, se stabilisce nuove condizioni di vendita o fissa un nuovo prezzo, assegna altresì un nuovo termine non inferiore a sessanta giorni, e non superiore a novanta, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571.

Se al secondo tentativo la vendita non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice assegna il bene al creditore o ai creditori richiedenti, fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio. Si applica il secondo comma dell’articolo 590.

Delega delle operazioni di vendita

Il giudice dell’esecuzione, salvo quanto previsto al secondo comma, con l’ordinanza con la quale provvede sull’istanza di vendita ai sensi dell’articolo 569, terzo comma, delega ad un notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi di cui all’articolo 179-ter delle disposizioni di attuazione del presente codice, il compimento delle operazioni di vendita secondo le modalità indicate al terzo comma del medesimo articolo 569. Con la medesima ordinanza il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte ai sensi dell’articolo 571 e il luogo ove si procede all’esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell’eventuale incanto. Si applica l’articolo 569, quarto comma.

Il giudice non dispone la delega ove, sentiti i creditori, ravvisi l’esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti.

Il professionista delegato provvede:

1) alla determinazione del valore dell’immobile a norma dell’articolo 568, primo comma, tenendo anche conto della relazione redatta dall’esperto nominato dal giudice ai sensi dell’articolo 569, primo comma, e delle eventuali note depositate dalle parti ai sensi dell’articolo 173-bis, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del presente codice;

2) agli adempimenti previsti dall’articolo 570 e, ove occorrenti, dall’articolo 576, secondo comma;

3) alla deliberazione sull’offerta a norma dell’articolo 572 e agli ulteriori adempimenti di cui agli articoli 573 e 574;

4) alle operazioni dell’incanto e all’aggiudicazione dell’immobile a norma dell’articolo 581;

5) a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina di cui all’articolo 583;

6) sulle offerte dopo l’incanto a norma dell’articolo 584 e sul versamento del prezzo nella ipotesi di cui all’articolo 585, secondo comma;

7) sulla istanza di assegnazione di cui all’articolo 590 e 591, terzo comma;

8) alla fissazione del nuovo incanto e del termine per la presentazione di nuove offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 591;

9) alla fissazione dell’ulteriore incanto nel caso previsto dall’articolo 587;

10) ad autorizzare l’assunzione dei debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario a norma dell’articolo 508;

11) alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’articolo 586;

12) alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua trasmissione al giudice dell’esecuzione che, dopo avervi apportato le eventuali variazioni, provvede ai sensi dell’articolo 596;

13) ad ordinare alla banca o all’ufficio postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma direttamente versata mediante bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari. La restituzione ha luogo nelle mani del depositante o mediante bonifico a favore degli stessi conti da cui sono pervenute le somme accreditate.

Nell’avviso di cui all’articolo 570 è specificato che tutte le attività, che, a norma degli articoli 571 e seguenti, devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell’esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell’esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato nell’ordinanza di cui al primo comma. All’avviso si applica l’articolo 173-quater delle disposizioni di attuazione del presente codice.

Il professionista delegato provvede altresì alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalità delle persone presenti, la descrizione delle attività svolte, la dichiarazione dell’aggiudicazione provvisoria con l’identificazione dell’aggiudicatario.

Il verbale è sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato ed allo stesso non deve essere allegata la procura speciale di cui all’articolo 579, secondo comma.

Se il prezzo non è stato versato nel termine, il professionista delegato ne dà tempestivo avviso al giudice, trasmettendogli il fascicolo.

Avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell’esecuzione il fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell’immobile quale risultante dal fascicolo processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell’esecuzione nel caso in cui non faccia luogo all’assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi dell’articolo 591. Contro il decreto previsto nel presente comma è proponibile l’opposizione di cui all’articolo 617.

Le somme versate dall’aggiudicatario sono depositate presso una banca o su un conto postale indicati dal giudice.

I provvedimenti di cui all’articolo 586 restano riservati al giudice dell’esecuzione in ogni caso di delega al professionista delle operazioni di vendita.

Il giudice dell’esecuzione, sentito l’interessato, dispone la revoca della delega delle operazioni di vendita se non vengono rispettati i termini e le direttive per lo svolgimento delle operazioni, salvo che il professionista delegato dimostri che il mancato rispetto dei termini o delle direttive sia dipeso da causa a lui non imputabile.

Ricorso al giudice dell’esecuzione

Quando, nel corso delle operazioni di vendita, insorgono difficoltà, il professionista delegato può rivolgersi al giudice dell’esecuzione, il quale provvede con decreto. Le parti e gli interessati possono proporre reclamo avverso il predetto decreto nonché avverso gli atti del professionista delegato con ricorso allo stesso giudice, il quale provvede con ordinanza; il ricorso non sospende le operazioni di vendita salvo che il giudice, concorrendo gravi motivi, disponga la sospensione. Contro il provvedimento del giudice è ammesso il reclamo ai sensi dell’articolo 669-terdecies.

Nomina dell’amministratore giudiziario

L’amministrazione giudiziaria dell’immobile è disposta per un tempo non superiore a tre anni e affidata a uno o più creditori o a un istituto all’uopo autorizzato, oppure allo stesso debitore se tutti i creditori vi consentono.

All’amministratore si applica il disposto degli articoli 65 e seguenti.

Rendiconto

L’amministratore, nel termine fissato dal giudice dell’esecuzione, e in ogni caso alla fine di ciascun trimestre, deve presentare in cancelleria il conto della sua gestione e depositare le rendite disponibili [Codice di procedura civile 594] nei modi stabiliti dal giudice.

Al termine della gestione l’amministratore deve presentare il rendiconto finale.

I conti parziali e quello finale debbono essere approvati dal giudice. Questi, con ordinanza non impugnabile [Codice di procedura civile 177, n. 2, 487], risolve le contestazioni che sorgono in merito ad essi, applicando le disposizioni degli articoli 263 e seguenti.

Assegnazione delle rendite

Durante il corso dell’amministrazione giudiziaria, il giudice dell’esecuzione può disporre che le rendite riscosse siano assegnate ai creditori secondo le norme degli articoli 596 e seguenti.

Cessazione dell’amministrazione giudiziaria

In ogni momento il creditore pignorante o uno dei creditori intervenuti può chiedere che il giudice dell’esecuzione, sentite le altre parti [Codice di procedura civile 485], proceda a nuovo incanto o all’assegnazione [Codice di procedura civile 586, 589, 590, 591] dell’immobile. Durante l’amministrazione giudiziaria ognuno può fare offerta d’acquisto a norma degli articoli 571 e seguenti.

L’amministrazione cessa, e deve essere ordinato un nuovo incanto, quando viene a scadere il termine previsto nell’ordinanza di cui all’articolo 592, tranne che il giudice, su richiesta di tutte le parti, non ritenga di poter concedere una o più proroghe che non prolunghino complessivamente l’amministrazione oltre i tre anni.

Formazione del progetto di distribuzione

Se non si può provvedere a norma dell’articolo 510 primo comma, il giudice dell’esecuzione o il professionista delegato a norma dell’articolo 591-bis, non più tardi di trenta giorni dal versamento del prezzo [Codice di procedura civile 574, 585], provvede [Codice di procedura civile 542] a formare un progetto di distribuzione, anche parziale, contenente la graduazione dei creditori che vi partecipano, e lo deposita in cancelleria affinché possa essere consultato dai creditori e dal debitore, fissando l’udienza per la loro audizione [Codice di procedura civile 597] . Il progetto di distribuzione parziale non può superare il novanta per cento delle somme da ripartire.

Tra la comunicazione dell’invito e l’udienza debbono intercorrere almeno dieci giorni.

Il giudice dell’esecuzione può disporre la distribuzione, anche parziale, delle somme ricavate, in favore di creditori aventi diritto all’accantonamento a norma dell’articolo 510, terzo comma, ovvero di creditori i cui crediti costituiscano oggetto di controversia a norma dell’articolo 512, qualora sia presentata una fideiussione autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da uno dei soggetti di cui all’articolo 574, primo comma, secondo periodo, idonea a garantire la restituzione alla procedura delle somme che risultino ripartite in eccesso, anche in forza di provvedimenti provvisoriamente esecutivi sopravvenuti, oltre agli interessi, al tasso applicato dalla Banca centrale europea alle sue più recenti operazioni di rifinanziamento principali, a decorrere dal pagamento e sino all’effettiva restituzione. La fideiussione è escussa dal custode o dal professionista delegato su autorizzazione del giudice. Le disposizioni del presente comma si applicano anche ai creditori che avrebbero diritto alla distribuzione delle somme ricavate nel caso in cui risulti insussistente, in tutto o in parte, il credito del soggetto avente diritto all’accantonamento ovvero oggetto di controversia a norma del primo periodo del presente comma.

Mancata comparizione

La mancata comparizione alla prima udienza [Codice di procedura civile 596] e in quella fissata a norma dell’articolo 485 ultimo comma, importa approvazione del progetto per gli effetti di cui all’articolo seguente.

Approvazione del progetto

Se il progetto è approvato o si raggiunge l’accordo tra tutte le parti, se ne dà atto nel processo verbale e il giudice dell’esecuzione o professionista delegato a norma dell’articolo 591-bis ordina il pagamento delle singole quote, altrimenti si applica la disposizione dell’articolo 512.