Il criterio di proporzionalità nella ripartizione degli oneri condominiali

A fronte della necessità di dare corso a lavori di adeguamento normativo, spesso con importanti interventi sull’edificio condominiale, sorge sovente la questione del riparto tra i condòmini delle spese relative alle opere straordinarie deliberate: si pensi al caso, molto frequente, di delibere per opere necessarie all’ottenimento di un Certificato Prevenzione Incendi per autorimesse site in condominio, ma di proprietà esclusiva solamente di alcuni condòmini.

A fronte di opere che interessano sia il locale autorimesse, sia altre parti comuni dell’edificio, e che direttamente ed indirettamente concorrono alla sicurezza e al miglioramento dei livelli di prevenzione incendi dello stabile, sorge la questione del criterio di ripartizione tra i condòmini delle relative spese straordinarie, di norma molto ingenti.

Tra le più recenti pronunce della Suprema Corte in materia è degna di nota la n. 24166 del 8.9.2021, che ci aiuta a ripercorrere l’iter normativo e giurisprudenziale sulla questione.

 

Il disposto normativo

In premessa, occorre chiarire che debbono ritenersi illegittimi quei criteri “fantasiosi” di ripartizione delle spese, che non abbiano a riferimento né la norma codicistica, né alcun diverso titolo, salvo che non siano stati assunti con l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio.

Il presidio normativo, in tali casi, è costituito dall’art. 1123 c.c., il quale introduce nella disciplina condominiale il medesimo principio di partecipazione contributiva già previsto dall’art. 1104 c.c. nella regolamentazione della comunione, distinguendo tra spese correlate al fondamento e alla partecipazione e spese correlate alla funzione ed al godimento.

Quanto al primo aspetto, i contributi condominiali per la conservazione delle parti comuni sono da ascriversi alla proprietà e sono ripartiti per millesimi generali, e dunque in proporzione alle quote di comproprietà, indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione dei beni comuni a servire i condòmini in misura tra loro diversa.

Al contrario, quanto al secondo aspetto, i contributi condominiali per l’uso delle parti comuni sono ripartiti diversamente tra i condòmini, se tali beni sono destinati, a loro volta, a servire gli stessi condòmini in misura diversa tra loro.

Come noto, l’art. 1123, al primo comma prevede un criterio generale di propozionalità, dispondendo che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”

Al secondo comma, la medesima disposizione prevede, altresì che, “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.”

 

La giurisprudenza di legittimità

Con orientamento uniforme, la Suprema Corte ha definito le obbligazioni di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c. quali obbligazioni propter rem laddove il nesso immediato tra l’obbligo e la res non è modificato dall’interferenza di alcun elemento soggettivo, riconducendosi l’obbligo contributivo alla misura dell’appartenenza del condòmino alla compagine condominiale, e dunque per millesimi generali, senza possibilità alcuna di sottrarsi a tale obbligo, neppure rinunciando alla comproprietà sulla cosa comune stessa (cfr. Cass. civ. Sez. II, n. 8924  del 2.7.2001, Cass. Civ. Sez. II, n. 82992 del 19.6.2000, Cass. Civ. Sez. II n. 1890 del 21.2.1995).

Le obbligazioni di cui al secondo comma dell’art. 1123 c.c. sono invece attribuibili solamente a quei condòmini che traggono utilità dalle cose comuni che, per loro natura o destinazione, servono agli stessi in misura diversa, ed in modo proporzionale all’uso che ciascuno può farne. Una diversa pattuizione, come detto, dovrà essere approvata dall’unanimità dei condòmini. (cfr. Cass. Civ. Sez. II n. 11152 del 12.11.1997, Cass. Civ. Sez. II n. 10214 del 20.11.1996).

Laddove, dunque, le spese sostenute dal condominio non arrecassero utilità alcuna al condòmino, sia per ragioni strutturali, sia per ragioni attinenti alla destinazione della cosa comune, essere non potranno essere allo stesso attribuite (cfr. Cass. Civ. Sez. II n. 7077 del 22.6.1995).

Tale criterio di proporzionalità assolve anche all’esigenza di evitare il rischio di indebito arricchimento di quella parte di condòmini che fruirebbero di un servizio a loro destinato, anche a spese di chi di quel servizio non può fruire (cfr. Cass. Civ. Sez. II n. 9263 del 17.9.1998).

 

La distinzione tra spese straordinarie in ragione della funzione e dell’utilità

Ai fini della determinazione del corretto criterio di riparto dovrà quindi sempre distinguersi tra spese straordinarie che riguardino l’interesse di tutti i condòmini o solo quello di alcuni.

Afferma la Suprema Corte nella pronuncia citata in premessa come vadano “ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinente a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare ed adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi - nel caso di specie l'incendio- che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale; la spesa in questione, peraltro deliberata dalla maggioranza dell'assemblea condominiale, non può che essere posta a carico di tutti i condomini. Qualora, invece, l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.” (Cass. Civ. Sez. II n. 24166 del 8.9.2021)

Precisa il Supremo Collegio, in particolare con riferimento alle spese per le opere necessarie alla prevenzione incendi di un blocco autorimesse di proprietà esclusiva solo di alcuni condòmini, come l’utilità indiretta che le opere poste in essere in tali locali comporta a favore dell’intero stabile, in termini di funzione di prevenzione e sicurezza, “non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1223, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo.”

In conclusione e quale sunto della questione qui trattata, enuncia la Suprema Corte il seguente principio di diritto: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, indicate nell'art.1117 c.c., per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione; se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne; le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano servire ad uno o più condomini non vanno poste a carico di quest'ultimi.”