IVIE on UK real estate post-Brexit: patrimoniale più pesante per gli “immobili UK” di residenti in Italia

Abstract

In un precedente scritto abbiamo analizzato la tassazione reddituale degli immobili detenuti all’estero da soggetti fiscalmente residenti in Italia disciplinata dal principio della imposizione mondiale dei redditi ovunque prodotti (c.d., worldwide income taxation) mentre ora si vuole analizzare il regime di tassazione patrimoniale a cui sono assoggettati gli immobili situati all’estero di residenti in Italia e, in particolare, la penalizzazione che hanno subìto gli immobili situati nel Regno Unito “post Brexit”.

Indice:

1. Imposta patrimoniale degli immobili situati all’estero
2. Tax credit patrimoniale
3. Immobili situati in Paesi UE o SEE
4. Immobili situati in UK
5. IVIE on “UK real estate post-Brexit”
6. Nuovo valore nel quadro RW per gli “immobili UK”

 

1. Imposta patrimoniale degli immobili situati all’estero

Gli immobili situati all’estero detenuti a titolo di proprietà o di altro diritto reale dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso essi siano destinati sono soggetti all’imposta sul valore degli immobili all’estero (IVIE): l’imposta è dovuta nella misura dello 0,76 per cento in proporzione alla quota di titolarità del diritto di proprietà o altro diritto reale e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale diritto. I soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per destinazione o per natura destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo, il titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà), il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali, il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria: l’imposta trova applicazione pure nel caso in cui gli immobili siano detenuti tramite una società fiduciaria nonché nei casi in cui detti beni siano formalmente intestati ad entità giuridiche (ad esempio società, fondazioni, o trust) che agiscono quali persone interposte mentre l’effettiva disponibilità degli immobili è da attribuire a persone fisiche residenti.

Il valore dell’immobile è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto (nel caso in cui l’immobile sia stato costruito si fa riferimento al costo di costruzione mentre per gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe) o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto di diritti reali diversi dalla proprietà: per i diritti reali diversi dalla proprietà (quali, ad esempio, abitazione e usufrutto) che non sono rilevabili da un contratto si assumono i criteri dettati dalla legislazione del Paese in cui l’immobile è situato. Di default, si assume il valore di mercato rilevabile al termine di ciascun anno solare nel luogo in cui è situato l’immobile.

2. Tax credit patrimoniale

In assenza di specifiche disposizioni convenzionali che precludono una doppia imposizione, la disciplina domestica prevede che dall’IVIE si può scomputare, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d’imposta pari all’importo dell’eventuale imposta patrimoniale versata nell’anno di riferimento nello Stato estero in cui è situato l’immobile e ad esso relativa: nella sostanza, dall’IVIE si scomputa l’imposta patrimoniale pagata all’estero nel medesimo anno. Per agevolare, l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 28/E/2012 individua le imposte estere di natura patrimoniale che danno diritto allo scomputo dall’IVIE per gli immobili detenuti in alcuni Paesi:

• per gli immobili situati negli Stati Uniti, la Real property tax;
• per gli immobili in Argentina, la Impuesto inmobiliario;
• per gli immobili in Svizzera, l’Imposta sulla sostanza delle persone fisiche e l’Imposta immobiliare;
• per gli immobili in Russia, la Tassa sulla proprietà delle persone fisiche, Налог на имущество физических лиц (Nalog na imuschestvo fizicheskih litz).

Il credito d’imposta non può, in ogni caso, superare l’imposta dovuta in Italia e non è possibile detrarre, considerandole imposte patrimoniali, le imposte che abbiano finalità diversa da quella di colpire la ricchezza costituita dal patrimonio immobiliare.

3. Immobili situati in Paesi UE o SEE

Il tema del valore dell’immobile risulta centrale nella determinazione della base imponibile IVIE: per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo (Norvegia, Islanda e  Liechtenstein) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore da utilizzare al fine della determinazione dell’imposta è prioritariamente quello catastale, come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura reddituale o patrimoniale ovvero di altre imposte determinate sulla base del valore degli immobili, anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione. Non è, invece, utilizzabile, a tal fine, un valore che esprima il reddito medio ordinario dell’immobile, a meno che la legislazione locale non preveda l’applicazione di meccanismi di moltiplicazione e rivalutazione analoghi a quelli previsti dalla legislazione italiana, idonei a consentire la determinazione del valore catastale dell’immobile. In mancanza del valore catastale come sopra definito, si deve fare riferimento al costo risultante dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

Come deroga, il Paese estero può prevedere un valore espressivo del reddito medio ordinario anziché meccanismi di moltiplicazione e rivalutazione analoghi a quelli previsti dalla legislazione italiana: e come avviene proprio nel sistema francese, ai fini dell’applicazione della tax fonciere, il valore locativo catastale presunto degli immobili siti in Francia è abbattuto del 50 per cento. Per la determinazione della base imponibile dell’IVIE degli immobili situati in Francia si deve fare riferimento al costo risultante dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile o, a scelta del contribuente, al valore che si ottiene moltiplicando il reddito medio ordinario di cui sopra per i coefficienti IMU.

4. Immobili situati in UK

Sono tenuti al pagamento dell’IVIE, per gli immobili situati nel Regno Unito, i titolari del diritto al possesso dei beni c.d. “leasehold” e della proprietà fondiaria assoluta c.d. “freehold”. Ante Brexit la base imponibile dell’IVIE per gli immobili ubicati nel Regno Unito veniva calcolata prendendo a riferimento il valore dell’immobile come determinato ai fini dell’applicazione della Council Tax, l’imposta municipale sulle abitazioni introdotta dal Local Government Finance Act 1992: tuttavia, se da un lato, quale base imponibile dell’IVIE si può assumere il valore catastale dell’immobile utilizzato ai fini dell’assolvimento della Council tax, dall’altro, questa imposta non può essere detratta dall’IVIE essendo il tributo inglese dovuto per il godimento dei servizi locali forniti dal borough council e non avendo natura patrimoniale. Per completezza, si rammenta che la Council tax è correlata alla fascia di valore (band) attribuita all’immobile che prevede un valore minimo e un valore massimo (espresse dalle lettere da A ad H, dove lo scaglione H rappresenta, ad esempio, per gli immobili situati in Inghilterra, quello di valore più elevato, superiore a 320.000 sterline).

Al fine di esplicitare il concetto si può ipotizzare il caso di un appartamento nel quartiere di Londra di Chelsea il cui valore di mercato è di circa £ 3.500.000 e rientra ai fini della Council Tax nella band G, il cui valore mediano (preso a riferimento dell’Agenzia delle Entrate) è di £ 240.000 prima della Brexit e, quindi, sino al 31 dicembre 2020, l’IVIE dovuta su detto immobile era di £ 1.934 per anno (da convertire in Euro).

Nel periodo ante Brexit e, quindi, fino al periodo d’imposta 2020, l’IVIE è stata determinata sul valore “catastale” relativo alla Council Tax: quanto sopra trova puntuale riscontro nell'accordo per un recesso ordinato del Regno Unito dall'UE (Withdrawal Agreement tra l’Unione europea e il Regno Unito) in cui viene stabilito che fino al 31 dicembre 2020 sarà in vigore una disciplina transitoria che impone a ciascuno degli Stati membri di applicare il diritto dell’Unione e quello derivato come se il Regno Unito facesse ancora parte dell’UE.

5. IVIE on UK real estate post-Brexit

L’avvento della Brexit cambia le regole e, dal periodo d’imposta 2021, la fuoriuscita del Regno Unito dall’Unione europea ha determinato, tra gli altri effetti, quello di precludere ai fini del calcolo dell’IVIE degli immobili situati in UK l’utilizzo del valore preso alla base per la determinazione della Council Tax: questa preclusione “catastale” riapre al criterio del costo d’acquisto (e, in sua assenza, il valore di mercato). Nella sostanza, la base imponibile IVIE degli immobili situati nel Regno Unito, diversamente da quanto avviene per gli immobili situati in Stati membri dell’UE, deve essere determinato in base al costo di acquisto anziché in base al “valore catastale” previsto ai fini dell’assolvimento della Council tax: è indubbio che, l’onere patrimoniale dovuto a fronte di una maggiore base imponibile (valore d’acquisto anziché valore “catastale”) e l’impossibilità di scomputo della Council Tax  dall’IVIE,  comporterà in molti casi un pesante aggravio impositivo.

Dal 1° gennaio 2021 la base imponibile dell’IVIE per gli immobili situati nel Regno Unito deve essere determinata applicando il criterio generale del costo risultante dall’atto di acquisto (e non più il criterio “catastale”). La stessa Agenzia delle Entrate, infatti, nell’ambito di Telefisco 2021 ha confermato che a partire dal 1° gennaio 2021 la determinazione della base imponibile ai fini IVIE rispetto ad immobili di proprietà nel Regno Unito non verrà più calcolata sulla base del favorevole utilizzo della Council Tax band, bensì andrà ora applicato il criterio generale basato sul costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti (o, in assenza, sul valore di mercato).

Sempre per comprendere con i numeri il maggior aggravio che i proprietari di immobili in UK subiscono e riprendendo i numeri dell’esempio sopra riportato relativi all’appartamento londinese l’IVIE dovuta dal periodo 2021 su detto immobile salirà da £ 1.934 per anno (da convertire in Euro) a circa £ 24.657 per anno. Che dire di più…. i numeri sono di rilievo.

6. Nuovo valore nel quadro RW per gli “immobili UK”

Un ulteriore aspetto da considerare per la “UK real estate post-Brexit” è quello relativo alla compilazione del quadro RW nei modelli reddituali e, in particolare, il valore da indicare nella colonna 8 del rigo RW1 ai fini della corretta determinazione della base imponibile IVIE.

Come chiarito, dal periodo d’imposta 2021, per gli immobili posseduti nel Regno Unito non potrà più essere utilizzato ai fini dell’IVIE il valore utilizzato per la determinazione della Council tax, ma si rende applicabile il criterio del costo d’acquisto (e, in sua assenza, il valore di mercato): l’utilizzo del criterio catastale della Council tax era utilizzabile con il quadro RW 2021 per il periodo d’imposta 2020. A partire dal quadro RW 2022 (periodo 2021) la base imponibile dell’IVIE risulta costituita dal costo d’acquisto o, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile al termine di ciascun anno.