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La fine della teoria del condomino apparente

Cass. Civ. Sez. II n. 724 del 15 gennaio 2020
condominio apparente
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Con l’ordinanza in commento la Cassazione decreta la fine della teoria del condomino apparente.

Il caso nasce dall’opposizione a decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Nocera Inferiore per il pagamento di spese condominiali straordinarie da parte di un “condomino” a favore del condominio ricorrente.

Il “condomino” ha proposto opposizione eccependo, tra le altre, di non essere tale, bensì solo usufruttuario di alcune unità immobiliari site nel Condominio ricorrente.

Il Tribunale ha rigettato l’opposizione ritenendo che non fosse stata provata la sua carenza di legittimazione passiva e la Corte d’Appello di Salerno ha confermato la predetta sentenza applicando all’appellante la teoria del condomino apparente, così condannandolo al pagamento delle spese condominiali. Quest’ultimo, a sua volta, ha proposto ricorso per cassazione.

La Corte lo ha accolto con la sentenza in commento statuendo che “… In caso di azione giudiziale dell’amministratore di condominio per il recupero della quota spese di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale … difettando nei rapporti tra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale … la distinzione tra usufrutto e nuda proprietà costituisce un dato risultante dai pubblici registri immobiliari, onde il condominio doveva comunque esserne ritenuto edotto …”.

Pertanto alla luce del suddetto orientamento – peraltro già illustrato in vari precedenti giurisprudenziale tutti richiamati in sentenza – risulta fondamentale per l’amministratore di condominio tenere sempre aggiornato il registro di anagrafe condominiale ed, in caso di dubbi, procedere con delle visure catastali ad hoc prima di procedere giudizialmente così evitando, tra l’altro, la soccombenza delle spese di lite.