L’adeguamento Istat: uno sguardo alle locazioni commerciali

L’adeguamento Istat: uno sguardo alle locazioni commerciali

Abstract

La rivalutazione, o adeguamento, ISTAT è un meccanismo che desta una significativa attenzione nell’opinione pubblica, in particolare nella materia delle locazioni. Di seguito una brevissima panoramica dell’istituto e della sua applicazione legislativa e giurisprudenziale in ambito di locazioni commerciali, con riferimento anche alla disciplina degli arretrati e dei calcoli dell’adeguamento stesso.

Abstract

The revaluation, or adjustment, of ISTAT is a mechanism that arouses significant attention in public opinion, particularly in the matter of leases. Below is a very brief overview of the institute and its legislative and jurisprudential application in the field of commercial leases, also with reference to the regulation of arrears and the calculations of the adjustment itself.

 

Cosa è la “rivalutazione ISTAT”

La rivalutazione (o adeguamento) ISTAT è un meccanismo con il quale, su base annua, l’Istituto Nazionale di Statistica rivaluta il costo della vita seguendo le variazioni percentuali degli indici di riferimento. Tali variazioni sono pubblicate mensilmente in Gazzetta Ufficiale.

Su tale sistema di adeguamento si basano diversi calcoli che incidono su molteplici ambiti della vita dei cittadini italiani come, tra i più noti:

l’assegno di mantenimento,

il canone di locazione,

la rendita INAIL,

il TFR,

la pensione.

L’adeguamento ISTAT non è lo stesso per tutti i campi di applicazione, ma dipende dai cosiddetti “indici dei prezzi al consumo”, ovvero la media dei prezzi di una classe di beni o servizi in un determinato arco temporale.

Gli indici utilizzati dall’ISTAT sono tre:

l’Indice nazionale dei prezzi al consumo per l’intera collettività (NIC);

l’Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi (FOI);

l’Indice dei prezzi al consumo armonizzato per i Paesi membri dell’Unione Europea (IPCA).

Tali indici si basano su un’unica rilevazione e sulla stessa metodologia di calcolo, condivisa a livello internazionale, ma hanno finalità diverse e tra i tre NIC e FOI si basano sullo stesso insieme di beni e servizi ma su una popolazione differente in base ai consumi della quale viene attribuito un peso diverso ad ogni bene o servizio. Inoltre il NIC e il FOI considerano sempre il prezzo pieno di vendita, mentre l’IPCA si riferisce invece al prezzo effettivamente pagato dal consumatore.

Tra i tre indici, quello utilizzato in ambito di locazioni è il FOI.

L’aumento ISTAT nei contratti di locazione

Bisogna innanzitutto rammentare che la misura massima dell’aumento ISTAT che le parti possono pattuire varia in base alle diverse tipologie di contratti di locazione:

- nei contratti abitativi 3+2 ogni Comune ha un suo accordo e quindi per avere la situazione locale occorrerebbe esaminare i vari Accordi Territoriali;

- nei contratti abitativi transitori ivi compresi i contratti universitari non si può applicare l’ISTAT, regola generale che non può patire eccezioni negli Accordi Territoriali;

- nei contratti abitativi 4+4 su tutto il territorio nazionale, l’ISTAT si può applicare al 100%;

- nei contratti commerciali 6+6 su tutto il territorio nazionale, l’ISTAT si può applicare al 75%.

Queste disposizioni generali trovano delle eccezioni, infatti se il contratto di locazione abitativo viene assoggettato al regime della “cedolare secca” per tutto il tempo in cui il rapporto rimane assoggettato a tale regime fiscale, non si può applicare l’ISTAT.

Per i contratti commerciali, sono invece due le eccezioni al “tetto” del 75%. La prima riguarda i contratti che prevedono un primo periodo di durata superiore ai 6 anni, ricordandosi qui che il secondo periodo di durata, anche in tali casi, deve sempre essere pari a 6 anni (contratti di durata 7+6, 8+6, ecc.). La seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a €250.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% e non al 75% (cfr. art. 41 DL 207/2008 e art. 18 DL 133/2014).
 

Applicazione adeguamento ISTAT e suoi arretrati nei contratti commerciali

L’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT, sia per i contratti di tipo abitativo (4+4 e 3+2) sia per i contratti commerciali (intendendosi per tali anche quelli ad uso industriale, artigianale e professionale), deve essere espressamente previsto in contratto con specifica clausola.

Se manca tale specifica clausola non è possibile per il locatore pretendere l’aumento anche con forti indici ISTAT.

Per ciò che riguarda nello specifico i contratti commerciali, stante la formulazione dell’art. 32 L. 392/78 (cfr. “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore…”), essendo ex lege necessaria la preventiva richiesta del locatore, non sarà possibile chiedere l’aumento ISTAT che non sia stato chiesto in via preventiva anno per anno. Quindi se il locatore non ha avanzato anno per anno la richiesta di aumento ISTAT prima dell’inizio di ogni nuova annualità, non potrà poi chiedere tale aumento retroattivamente e l’aumento ISTAT andrà perso.

È necessario aggiungere, sempre a proposito dei contratti commerciali, che un’eventuale clausola contrattuale che stabilisse l’aumento automatico senza necessità della preventiva richiesta, sarebbe affetta da nullità in base al combinato disposto dell’art. 32 e 79 L. 392/78 (Cass. 3014/2012).

Quindi, per essere maggiormente chiari e rifacendoci ad ulteriore giurisprudenza, gli aumenti saranno dovuti soltanto dal momento della richiesta, restando esclusa ogni possibile richiesta di arretrati, come confermato da Cass 11675/2014 la quale afferma che “la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati”, richiesta che lo ricordiamo potrà anche essere informale come da sentenza della Cassazione 16068/2012 che afferma “la richiesta di aggiornamento può essere formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia”, pertanto in caso di pagamento da parte del conduttore, questi non ne potrà chiedere la restituzione per non aver mai ricevuto formale richiesta, ma altrettanto il locatore non potrà pretendere gli arretrati se non potrà dimostrare di aver chiesto l’aggiornamento.

Per quanto riguarda la prescrizione degli arretrati eventualmente dovuti (quindi in campo commerciale solo quelli effettivamente richiesti e non corrisposti dopo la richiesta, mentre in campo abitativo essendo valida la clausola che preveda l’aggiornamento automatico, anche del 100% della variazione Istat dopo l’abrogazione dell’art. 24 l.392/78 ad opera della l. 431/98, anche quelli mai richiesti prima), essa è quinquiennale (ex art. 2948 cc) per il conduttore mentre per il locatore (nel caso in cui abbia incassato canoni maggiorati, come ad esempio il 100% dell’adeguamento ISTAT senza averne diritto) la regola della prescrizione quinquiennale è interrotta ai sensi dell’art.79 l. 392/78 fino a 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato (è una delle tante norme in tema di locazioni che tutela maggiormente il conduttore, da sempre considerato parte debole del rapporto e quindi non in grado di far valere, per tutta la sua durata, i suoi diritti che pertanto restano sospesi, al contrario di quelli del locatore che se non esercitati si prescrivono nel termine di 5 anni come da legge).
 

Calcolo dell’adeguamento ISTAT

Infine può essere utile qualche rapidissimo cenno al calcolo dell’adeguamento ISTAT. Per il mese di partenza del calcolo è sempre opportuno che nel contratto le parti indichino il secondo mese anteriore alla data di stipula del contratto. Quindi, se il contratto è stipulato, ad esempio, in data 1 febbraio, è bene indicare come mese di riferimento il mese di dicembre, ciò perché l’ISTAT si prende sempre un certo margine di tempo per pubblicare ufficialmente il dato mensile dell’ISTAT.

La Giurisprudenza ha chiarito che “l’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore comunque formulata, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (c.d. arretrati ).” (Corte di Cassazione cfr.  Cass. 15034/2004).