Locazioni e blocco canoni

Abstract

“Der Markt wird es schon richten” (Il mercato lo metterà ben apposto). Questo è il principio cardine di alcune economie. In realtà, però, questa “Devise”, se non temperata da un intervento equilibratore e ben calibrato delle pubbliche autorità, conduce necessariamente a distorsioni, spesso con effetti gravi per i non abbienti. Se il libero gioco del mercato riguarda poi un bene essenziale, qual è la sistemazione abitativa delle persone, l’“Einschreiten” dello Stato, appare senz’altro giustificato, anzi, necessario, purché non trasmodi in un dirigismo; dirigismo, che, sempre, ha avuto effetti nefasti e che, nella maggior parte dei casi, sono andati a ritorcersi ai danni di coloro, che s’intendevano proteggere.

 

Indice:

1. L’“abstrakte Normenkontrolle” affidata alla Corte Costituzionale Federale – Legittimazione a richiederla

2. La legge che prevede lo “stop” quinquennale degli aumenti dei canoni di locazione a uso abitativo

3. Critiche, impugnazione dinanzi alla Corte Costituzionale Federale e norme emanate dal “Bund”, che sarebbero state violate

 

1. L’“abstrakte Normenkontrolle” affidata alla Corte Costituzionale Federale – Legittimazione a richiederla

Tra le competenze – elencate dall’articolo 93 della Costituzione Federale (“Grundgesetz – GG”) della RFT – spettanti alla Corte Costituzionale Federale (“Bundesverfassungsgericht – BVerfGE”), figura anche la decisione di divergenze e dubbi sulla conformità – alla Costituzione Federale: 1) del diritto federale (“Bundesrecht”), 2) di norme emanate dai “Länder” (“Länderrecht”) e 3) di altre norme emanate dal “Bund”.

L’articolo de quo è stato definito la “zentrale Vorschrift zu den Zuständigkeiten des Bundesverfassungsgerichtes”, la norma centrale per quanto concerne le competenze della Corte Costituzionale Federale.

L’articolo della Costituzione Federale sopra citato, è stato modificato – finora – cinque volte. Queste modificazioni hanno riguardato anche il comma 1°, n. 2, del citato articolo, mediante il quale è stato abbassato il quorum dei deputati del “Bundestag” – legittimati a chiedere al “Bundesverfassungsgericht” la cosiddetta Normenkontrolle (d’ora in avanti anche indicata con l’abbreviazione “NK”) – da un terzo a un quarto dei componenti del “Bundestag”. Per essere legittimati a richiedere la “NK”, i deputati del “Bundestag”, devono “als Einheit auftreten” (agire unitamente) e perseguire “identische Ziele” (obiettivi identici); in questo senso vedasi BVerfGE 68, 346, 350. Nell’ambito del “Normenkontrollverfahren”, non vi è “Antragsgegner”.

Il controllo di cui all’articolo 93, 1° comma, n. 2, GG, si chiama “abstrakte Normenkontrolle”, perché questo vaglio avviene indipendentemente dal fatto che dubbi di costituzionalità vengano sollevati in sede di applicazione della norma (per esempio, in un procedimento civile o penale).

Oltre che da un quarto dei deputati al “Bundestag”, la “NK” può essere chiesta pure dal Governo Federale e da un Governo dei “Länder”. Oggetto del controllo de quo, è la “Gültigkeit” di una norma di legge (formale o materiale) nel senso che viene accertato, se la “Norm” sia o no, sin dalla data della sua pubblicazione, atta ad avere effetti o validità. In caso di contrasto con il “GG” (Costituzione Federale), viene dichiarata la “Nichtigkeit” (nullità) della norma.

È stato detto che il “Normenkontrollverfahren” (procedimento di verifica) è di carattere oggettivo e per l’ammissibilità dello stesso nonché per l’“Antragsbefugnis” (legittimazione ad agire), non è necessario un “subjektives Rechtsschutzinteresse” (invocare un interesse soggettivo tutelato); in questo senso, vedasi BVerfGE 103, 111, 124. In altre parole, non occorre, che debba essere dedotta la violazione di un proprio diritto per effetto della norma, di cui si chiede il controllo. Per questo motivo, è ammissibile, che il Governo di un “Land” chieda il controllo di una norma emanata da un altro “Land”, senza che dall’esistenza della stessa derivi uno svantaggio per il richiedente.

Presupposto per la “NK”, è che la norma sia già stata pubblicata (“verkündet”). Il controllo previsto dall’articolo 93, 1° comma, n. 2, GG, non è di carattere preventivo. La “präventive NK” è inammissibile (BVerfGE 1, 396/400f), fatta eccezione per la “Zustimmung” (assenso), che deve essere data per convenzioni internazionali.

Ma è pur sempre vero, che la legittimazione a proporre la “Normenkontrolle”, presuppone un “objektives interesse an der Klarstellung der Norm” (un interesse oggettivo al chiarimento della norma); in questo senso ved. BVerfGE 113, 167, 193. Inoltre, il controllo de quo, è ammissibile (ai sensi del § 76, 1° comma, n. 2, BVerfGG (Bundesverfassungsgerichtsgesetz), qualora un organo dello Stato o un’autorità giudiziaria, abbia disapplicato la norma (BVerfGE 96, 133, 137f), ritenendo che la stessa sia “ungültig” (non valida).

La richiesta “auf Normenkontrollverfahren” deve essere redatta per iscritto e motivata. Ai fini della stessa, non è prevista l’osservanza di un termine (di decadenza), per cui è proponibile anche a distanza di anni dall’entrata in vigore della norma. Se la Corte Costituzionale Federale reputa la fondatezza dell’“Antrag”, l’impugnata legge viene “für nichtig erklärt” (dichiarata nulla). Va osservato, in proposito, che la “Nichtigkeitserklärung” ha carattere meramente declaratorio, in quanto una legge ritenuta contraria alla Costituzione Federale (la stessa cosa vale per leggi emanate dai “Länder”), è, come già detto, “nichtig” (nulla) sin dal momento della sua emanazione. La pronunzia della Corte Costituzionale Federale ha quindi efficacia ex tunc.

La Corte Costituzionale Federale, non sempre e non necessariamente, deve dichiarare la nullità dell’intera legge. Pu ò limitare la propria statuizione alla “Herstellung eines verfassungsmäßigen Zustandes”.

 

2. La legge che prevede lo “stop” quinquennale degli aumenti dei canoni di locazione per uso abitativo

Qualche mese fa, il “Berliner Abgeordnetenhaus” (il territorio di Berlin, è equiparato a un “Land”) ha emanato il cosiddetto Mietendeckelgesetz (Legge di divieto di aumentare i canoni di locazione dovuti per entità immobiliari adibite a uso abitativo) in quanto le “Mieten” (canoni di locazione), negli ultimi tempi, sono aumentate vertiginosamente.

L’aumento dei canoni di locazione – in particolar modo nelle grandi città – è un dato di fatto non certo limitato alla sola RFT. Ormai, chi non è proprietario dell’appartamento, ma lo detiene soltanto in locazione, nelle metropoli della RFT, è costretto – se vuole avere una sistemazione abitativa dignitosa – a spendere più del 50 % del reddito netto. “Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis” (poter disporre di un’abitazione è un’esigenza fondamentale della persona) e se il mercato non è in grado di assicurare quest’esigenza, occorre l’intervento della politica.

Questo si sono detto molti deputati del “Berliner Abgeordnetenhaus”, quando hanno provveduto all’approvazione del cosiddetto Mietendeckel (che è, sostanzialmente, una temporanea moratoria dell’aumento dei canoni dovuti per contratti di locazione a uso abitativo). Questa legge del “Land” Berlin prevede, che nei prossimi 5 anni, salve poche eccezioni, non potranno essere aumentati i canoni di locazione per appartamenti detenuti in locazione. In questo modo, il legislatore ha voluto venire in soccorso alle “sozial schwächeren Schichten”, vale a dire, ai ceti meno abbienti, che faticano ad arrivare alla fine del mese con il loro reddito.

È stato detto, che gli “explodierenden Mietpreise”, senza intervento della mano pubblica, possono far sí che “Einkommensschwache”, non saranno più in grado di corrispondere quanto sono costretti a pagare a titolo di canone di locazione; con le conseguenze, anche sull’ordine pubblico, che ognuno può – facilmente – immaginare.

Che cosa prevede, dunque, nel dettaglio, questo “Mietenstoppgesetz”?

Per la durata di 5 anni, i canoni di locazione a uso abitativo non possono essere aumentati, fatta eccezione: 1) per entità immobiliari dell’edilizia pubblica sovvenzionata, 2) per appartamenti, che sono stati o vengono finanziati (con risorse pubbliche) ai fini dell’esecuzione di opere di ammodernamento o di risanamento, 3) per tutte le nuove costruzioni a scopo abitativo, ultimate posteriormente all’1.1.2014.

 Il “Mietenstoppgesetz” (che, poi, come vedremo, non avrà per effetto uno “stop” totale degli aumenti dei canoni di locazione) troverà applicazione per circa 1,5 mio. di appartamenti detenuti in locazione e comporterà, che non saranno leciti aumenti dei canoni di locazione, il cui ammontare dovrà rimanere pari a quello che era dovuto alla data del 18.6.2019.

Questo “stop” riguarda tutti i contratti di locazione già conclusi il 18.6.19 e che sono ancora “in essere” il giorno dell’entrata in vigore della suddetta legge. Per i contratti di locazione stipulati dopo il 18.6.2019, il locatore potrà richiedere soltanto un canone – pari o inferiore – a quello versato per abitazioni dello stesso tipo.

Cosa deve fare il conduttore, il cui locatore vorrebbe fingere di “ignorare” la legge de qua? È previsto, che il locatore, entro due mesi dall’entrata in vigore della legge e prima del rinnovo del contratto di locazione, è obbligato a comunicare al conduttore, tutte le circostanze/tutti gli elementi atti a calcolare il canone, fermo restando che lo stesso non potrà, in nessun caso, essere superiore a quello corrisposto il 18.6.2019. È in facoltà dei conduttori, rivolgersi a un ufficio regionale (pubblico) di consulenza, qualora si ritengano turlupinati dal locatore. Sono di uno scrittore dell’antichità, le parole: “Siamo tutti d’accordo, che il modo più certo di sbagliare o di ingannare, è: “Verbo verbum reddere.” Per i contravventori alla disciplina del “Mietenstopp”, sono previste sanzioni amministrative fino a 500.000 Euro.

 Quand’è che un canone è superiore a quanto previsto dalla legge? Se è superiore al 20 % rispetto a quello dovuto per un appartamento dello stesso tipo, sito nella stessa zona.

Va però osservato, che costi sostenuti dal locatore e necessari per opere di ammodernamento, possono essere posti a carico del conduttore nella misura massima di 1 Euro per m2.

Come già sopra accennato, il “Mietenstopp” non è di carattere assoluto. In caso “wirtschaftlicher Härtefälle”, riguardanti i locatori, possono essere autorizzati aumenti del canone, qualora ciò si appalesi necessario “zur Vermeidung von Substanzgefährdungen”, se, per esempio, si presenta, inopinatamente, l’esigenza di provvedere a opere urgenti, indifferibili e costose di restauro o di manutenzione e se questi interventi sono assolutamente necessari. Ma in questi casi, al conduttore verrà corrisposto un cosiddetto Mietenzuschuss (un contributo atto a integrare il canone).

 

3. Critiche, impugnazione dinanzi alla Corte Costituzionale Federale, principi costituzionali e norme emanate dal “Bund”, che sarebbero state violate

L’approvazione della legge sullo stop degli aumenti dei canoni locatizi, è stata preceduta da polemiche roventi. È stato sostento, che questa legge non favorirebbe i ceti a basso reddito, ma, al contrario, gli “Einkommensstarken”. Avrebbe per effetto una contrazione nei settori dell’edilizia abitativa, libera e sociale; in particolare, verrebbero colpite le “Wohnbaugenossenschaften” (cooperative).

Le critiche non sono sopite neppure dopo l’approvazione della legge sul cosiddetto Mietendeckel, ma anche i sostenitori dello stesso hanno perseverato nell’illustrare i vantaggi, che la legge de qua, porterà a centinaia di migliaia di conduttori.

Coloro che avevano espresso voto favorevole, hanno osservato, che l’organo legislativo berlinese, si è visto costretto di agire, perché il Governo Federale è rimasto inerte dinanzi ai notevolissimi aumenti dei canoni di locazione nelle metropoli.

I partiti all’opposizione nel “Senat” di Berlin, non sono rimasti inattivi. Hanno inoltrato, al “Bundesverfassungsgericht” (Corte Costituzionale Federale), un “Antrag auf Normenkontrolle”. Per “Normenkontrollverfahren” s’intende un procedimento diretto ad accertare la “Gültigkeit” di norme di legge (emanate dallo Stato o da uno dei Länder”) nel senso della conformità, o meno, delle stesse, ai dettami del “Grundgesetz” (Costituzione Federale).

Questa richiesta – firmata da ben 284 deputati del “Bundestag” – è stata motivata con il fatto, che il “Landesgesetzgeber” (legislatore di Berlino), emanando il “Mietenstoppgesetz”, non avrebbe rispettato alcuni principi sanciti dalla Costituzione Federale; avrebbe anche legiferato in una materia riservata alla competenza del “Bund” (Stato), violando l’articolo 31 del “Grundgesetz”. L’articolo de quo sancisce il principio fondamentale: “Bundesrecht bricht Landesrecht”, vale a dire, le norme statali, prevalgono su quelle emanate dai “Länder”.

Vi è stato, poi, anche, un richiamo all’articolo 72, 1° comma, GG, che stabilisce che in materia “konkurrierender Gesetzgebung” (potestà legislativa concorrente), i Länder hanno facoltà di legiferare, a meno che il “Bund” non abbia già provveduto a legiferare esso stesso. La materia del diritto civile (nella quale, indubbiamente, rientrano i rapporti di locazione concernenti immobili adibiti a uso abitativo) è già stata compiutamente disciplinata (dal “Bund”) per effetto del “Bürgerlichen Gesetzbuch” (Codice Civile); pertanto, non rimane più spazio per interventi legislativi da parte dei “Länder”.

Non è accettabile la tesi del “Berliner Abgeordnetenhaus”, seconda la quale, esso avrebbe legiferato in una materia riguardante il settore economico. Anche la previsione legislativa, secondo la quale, il mancato rispetto dei limiti massimi di aumento dei canoni di locazione, costituirebbe una mera violazione di carattere amministrativo (“Ordnungswidrigkeit”), è in contrasto con l’articolo 72, 1° comma, GG, in quanto il legislatore federale, con l’emanazione del § 5 WiStG e con il § 291 StGB (CP), ha già disciplinato interamente la materia sanzionatoria.

Il § 5 del “Wirtschaftsstrafgesetz – WiStG” del 1954 prevede sanzioni a carico di chiunque – dolosamente o anche soltanto per colpa – chiede, si fa promettere o accetta somme non congrue in occasione della stipula di contratti di locazione per uso abitativo, sia per il canone, che per “Nebenleistungen”. La “Geldbuße” prevista dal citato § 5, per i contravventori, è fino a 50.000 Euro.

Con pena detentiva fino a tre anni o con pena pecuniaria (multa), è punito, ai sensi del § 291, 1° comma, n. 1, StGB (Codice Penale), chiunque, approfittando della situazione di necessità, di inesperienza, di incapacità di discernimento o di valutazione, di una persona, procura a se stesso o a un terzo, un profitto ingiusto, per effetto dell’avvenuta stipulazione di un contratto di locazione, con richiesta di un canone incongruo per un’entità immobiliare destinata a uso abitativo o per le spese accessorie.

Il legislatore federale (“Bundesgesetzgeber”) ha disciplinato, mediante “grundsätzlichen Entscheidungen”, la materia delle locazioni, valutando equamente gli interessi (contrastanti) dei conduttori e dei locatori. Per questo motivo, non è ammissibile, che un singolo “Land” regoli, con legge propria, questa materia, travalicando, per di più, le proprie competenze.

La legge de qua contiene norme incompatibili con principi sanciti da leggi emanate dal “Bund”, vietando ciò che è consentito dalla “Bundesgesetzgebung” (legislazione federale). I locatori vengono privati di diritti sanciti dal BGB (Codice Civile) e inoltre, questa legge, prevede sanzioni amministrative per comportamenti leciti secondo il diritto federale (“Bundesrecht”).

Altri contrasti sono ravvisabili con l’articolo 14 GG (che tutela la proprietà privata) e con l’articolo 3 GG (principio di uguaglianza).

Qualora venisse ravvisata l’incostituzionalità della legge di Berlino, molti conduttori sarebbero confrontati con richieste di restituzione di parte dei canoni di locazione; con conseguente aumento notevole delle controversie civili dinanzi all’autorità giudiziaria, già oberata di lavoro.

È stata anche proposta istanza, che la Corte Costituzionale Federale, sospenda l’efficacia della legge de qua; questo, anche per eliminare la “Rechtsunsicherheit”, l’incertezza del diritto, causata dal “Mietenstoppgesetz”.