Mediatori in Austria: come cambia la loro attività con le modifiche alla legge federale

Abstract: Patti chiari e niente trucchi, sotterfugi e stratagemmi. Chiarezza e trasparenza non guastano mai. Questo sembra essere lo scopo precipuo, che ha di mira il ministero della Giustizia, proponendo un’innovazione importante, che riguarda il “Maklergesetz-MaklerG”. Parimenti, misure adeguate a prevenire atti “concertati” ai danni di chi è costretto ad avvalersi dell’opera di mediatori immobiliari.

 

Indice:   I. Il “Bestellerprinzip”, che cosa è?   II. Quando il conduttore è obbligato a pagare la provvigione al mediatore?   III. Registro per l’annotazione degli incarichi ricevuti dal mediatore   IV. Responsabilità civile   V. “Giro d’affari” dei mediatori nel passato triennio   VI. Applicabilità della riforma VII. Inefficacia e sanzioni amministrative

 

 

I. Il “Bestellerprinzip”

Nella 3^ decade di marzo, la ministra della Giustizia ha presentato un disegno di legge, mediante il quale, se approvato, sarà modificato il “MaklerG”.

Sarà una legge, che inciderà profondamente sui diritti e sugli obblighi, sia di coloro, che intendono stipulare, avvalendosi di un mediatore, un contratto avente per oggetto la mediazione della locazione di un immobile adibito a uso abitativo, che su quelli dei mediatori – specie per quanto riguarda la parte tenuta a versare la provvigione. Inevitabili saranno altresí le conseguenze economiche per i mediatori, che subiranno una consistente riduzione dei loro “corrispettivi”.

A decorrere dalla fine del 2022, a proposito della provvigione dovuta ai mediatori, varrà il cosiddetto Bestellerprinzip (che, già oggi, trova applicazione in materia di fornitura di servizi in genere). In altre parole, la provvigione per la mediazione avente per oggetto un’entità immobiliare adibita a uso abitativo, sarà dovuta – salvo le eccezioni che vedremo in ulteriore prosieguo di quest’articolo – da chi ha conferito (per primo) il relativo incarico al mediatore.

Attualmente, i mediatori immobiliari agiscono, di regola, quali “Doppelmakler”. Al mediatore, senza esplicito consenso da parte di chi ha conferito l’incarico (di mediazione), è inibito prestare la propria opera – contemporaneamente – per un terzo (§ 5, Abs.1, MaklerG). È consentito, tuttavia – dalla normativa attualmente vigente, senza il predetto consenso – di stipulare un contratto di mediazione, sia con chi è in cerca di un immobile a uso abitativo, che con colui, che intende offrirlo in locazione.

Se un mediatore riceve l’incarico professionale da una parte soltanto, deve informare specificamente di ciò l’altra parte (§ 17 “MaklerG”). È da notare, che il diritto alla provvigione, da parte del mediatore, sorge soltanto se l’“affare” “mediato” ha “Rechtswirksamkeit” e che il mediatore non ha diritto a un acconto.

 

II. Quando il conduttore è tenuto a pagare la provvigione al mediatore

Di regola, i mediatori, attualmente, ricevono l’incarico dal (futuro) locatore; nella prassi, però, è piuttosto frequente, che l’“onere” della provvigione viene posto – in gran parte, se non interamente –  a carico del (futuro) conduttore. Coloro, che sono alla ricerca di una sistemazione abitativa e che contattano il mediatore a seguito di un’inserzione pubblicitaria, spesso vengono “angehalten” (indotti, per non dire costretti) a stipulare un contratto col mediatore, prima che questi comunichi al futuro conduttore l’indirizzo dello stabile o i dati di contatto col locatore oppure consente che possa essere effettuata la “Besichtigung” dell’entità immobiliare (offerta in locazione). “Provisionsfreie Angebote” sono rari, specie nelle grandi città, nelle quali, reperire un appartamento è – notoriamente – difficile.

Di conseguenza, gli oneri economico-finanziari dei futuri conduttori, sono considerevoli, perché devono sostenere anche il “corrispettivo” – nella misura di cui sopra abbiamo parlato – dovuto al mediatore, che, peraltro, non è stato da essi scelto, ma dal locatore. Inoltre viene pretesa la prestazione di cauzione.

Il disegno di legge de quo, intende introdurre il cosiddetto Erstauftraggeberprinzip (principio di chi, per primo, ha conferito l’incarico), per effetto del quale, la corresponsione della provvigione, sarà a carico della parte, che ha conferito l’incarico al mediatore e che ha “sollecitato” la “prestazione” dell’opera da parte di quest’ultimo. Quindi, se il locatore si è rivolto al mediatore, questi deve essere pagato dal locatore. Si parla, in proposito, di “Erstauftraggeberprinzip auf Vermieterseite”.

Il diritto del mediatore al percepimento della provvigione,  sarà a carico del conduttore esclusivamente se questi – in base ad un apposito contratto stipulato con il mediatore – ha prestato la propria opera su iniziativa di esso conduttore e se l’immobile è stato “vermittelt” (mediato) per effetto dell’intervento del mediatore.

Il “Gestzentwurf” del ministro della Giustizia prevede – come vedremo – norme per evitare che, magari – con trucchi e artifici vari – locatore e mediatore possano far sí che l’ignaro conduttore appaia quale “Erstauftraggeber” (colui, che, per primo, avrebbe conferito l’incarico), con conseguente obbligo di corresponsione della provvigione. Limiti, che sono condivisibili, per prevenire, che qualche affarista possa agire, come se fosse legibus solutus, quasi, a mò di lanzichenecchi (“Landsknechte”) – nel periodo medievale.

Parimenti sarà sancita l’esenzione dalla corresponsione della provvigione da parte del conduttore, se il mediatore, d’accordo con il locatore, provvede a “offrire” un immobile mediante inserzione pubblicitaria.

Il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive in 3 anni, ma questo termine è sospeso, fino a quando il mediatore non ha avuto notizia della conclusione dell’“affare” da lui mediato. È previsto, quindi, un termine considerevolmente più lungo, rispetto a quello (di un anno) contemplato dall’art. 2950 del Codice civile.

 

III. Registro per l’annotazione degli incarichi ricevuti dal mediatore

La riforma prevede, a fini di trasparenza, l’obbligo del mediatore di annotare la data di ricevimento dell’incarico e della conclusione del contratto, in un registro o di inserirli in un supporto elettronico durevole.

Il mediatore è considerato quale “Verhandlungsgehilfe” del locatore nel senso che  – per incarico del locatore – si mette in contatto con coloro che sono alla ricerca di un immobile a uso abitativo da prendere in locazione e fornisce informazioni agli stessi.

Qualora il mediatore violi i suoi obblighi, il conduttore è facoltizzato ad agire contro il mediatore per ottenere il risarcimento dei danni subiti.

Il mediatore deve agire anche nell’interesse del conduttore e informarlo in modo adeguato; in proposito, oltre agli obblighi previsti dal “MaklerG”, trovano applicazione anche altre norme, come, per esempio, il § 30 a KSchG e l’obbligo di informazione sul diritto di recesso, sancito in favore dei consumatori.

 

IV. Responsabilità civile

Il mediatore, che, dolosamente, fornisce informazioni non veritiere, è responsabile ex § 1300, Abs. 2, ABGB (Codice civile).

Il disegno di legge de quo, non è andato esente da critiche, specie da parte di associazioni di mediatori. Prima di esporre le “censure” mosse contro il disegno di legge della ministra della Giustizia, appare opportuno accennare ad alcuni dati di carattere economico-finanziario.

 

V. “Giro d’affari” dei mediatori nel passato triennio

Nel passato triennio, i mediatori immobiliari, in media, hanno incassato provvigioni corrisposte da conduttori nell’ammontare di 49,4 mio. Euro, di cui 6,9 mio. Euro dall’“intermediazione” di contratti di locazione a tempo indeterminato, 6,6 mio. Euro da contratti della durata fino a 3 anni e 4,4 mio. Euro da contratti ultratriennali.

Dai locatori hanno incassato 17,9 mio. Euro.

È prevedibile, che, una volta che la progettata legge di riforma sarà entrata in vigore, ai mediatori si rivolgerà soltanto il 5% di coloro, che sono in cerca di un immobile a uso abitativo.

Quanto percepito dai mediatori, si ridurrà a circa 38,5 mio. Euro, con un considerevole “Umsatzrückgang” rispetto agli anni passati.

È previsto, che verranno stipulati – su tutto il territorio nazionale, con intervento di mediatori – 24.200 contratti di locazione l’anno.

Il “risparmio” per i conduttori, sarà di circa 5,5 mio. Euro l’anno.

 

VI. Applicabilità della riforma

La modifica del “MaklerG” sarà applicabile soltanto per la mediazione di contratti di locazione a uso abitativo; non a “Verträge” concernenti locali commerciali; esclusi sono altresí contratti di affitto nonché contratti conclusi da un datore di lavoro (“Dienstgeber”) al fine di consentire a un suo dipendente una sistemazione abitativa (“Dienstwohnungen und Werkswohnungen”). Nel caso di uso promiscuo, è decisivo l’uso prevalente.

Al fine di prevenire “Umgehungsversuche” (tentatavi di eludere l’introducenda normativa), è previsto l’obbligo del mediatore, di consentire al conduttore, di prendere visione del registro di cui sopra si è parlato. Se risulta, che il mediatore ha già, in precedenza, stipulato contratto con il locatore, il diritto del mediatore alla provvigione, da parte del conduttore, è escluso.

 

VII. Inefficacia e sanzioni amministrative

Accordi, che prevedono oneri a carico del conduttore in contrasto con la nuova normativa, sono privi di efficacia e verranno sanzionati in via amministrativa (mediante “Verwaltungsstrafbestimmungen”), a meno che non ricorrano gli estremi di un “Betrug” (truffa). Competenti a infliggere le sanzioni amministrative, sono le “Bezirksverwaltungsbehörden” ai sensi del § 26, Abs. 1, VStG. L’ammontare massimo delle sanzioni ammnistrative, è di 3.600 Euro.

Sanzioni amministrative sono previste altresí, se il mediatore chiede o accetta provvigione o altra prestazione (“sonstige Leistung”), che non gli compete. La stessa cosa vale per il mancato rispetto – da parte del mediatore – dell’obbligo di documentazione, di cui sopra e relativo ai contratti conclusi dal mediatore.

Le norme dettate a tutela del conduttore non sono suscettibili di deroga.

La riforma sarà sottoposta a evaluazione nel 2027; essa, secondo il ministero della Giustizia austriaco, non è in contrasto con la direttiva 2006/123 EG del Parlamento e del Consiglio dd. 12.12.2006.

Prima dell’entrata in vigore della riforma, è prevista una vacatio legis di 6 mesi a decorrere dalla data di pubblicazione sul “Bundesgesetzblatt”.