Condominio: responsabilità dell’amministratore per mancata comunicazione dei morosi

Condominio: responsabilità dell’amministratore per mancata comunicazione dei morosi

La riforma della normativa codicistica in materia di condominio (2012) lascia aperte questioni interpretative di rilievo.

Una di queste riguarda la norma di cui all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, che testualmente, ai primi due commi, recita così:

“per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (1123 c.c.) l’amministratore, senza bisogno, di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (642 c.p.c.) ed è tenuto a comunicare ai creditori  non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.”

Ognun vede come si tratti di una disciplina innovativa di notevole importanza pratica nella quotidiana vita condominiale, con la quale si separa nettamente la posizione dei condomini in regola con il pagamento delle spese condominiali da quella di coloro che invece in regola non sono.

Ci si chiede tuttavia, poiché la norma non lo dice, a quale tipo di responsabilità vada eventualmente incontro l’amministratore condominiale qualora non adempia in modo appropriato al suo dovere di comunicare ai terzi creditori i dati dei condòmini morosi, così come richiestogli dalla norma dell’articolo 63 disposizioni di attuazione al codice civile.

Vale a dire: si tratterebbe in questa ipotesi di una sua responsabilità nei confronti dei soggetti terzi o piuttosto di una responsabilità del condominio, il quale potrà in un secondo momento rivalersi nei confronti dell’amministratore?

A questo interrogativo ha dato risposta una recente sentenza di merito, pronunciata dalla Corte d’Appello di Palermo il 23 dicembre 2021 n.2047 (in Diritto e giustizia 16/03/2022). E la risposta è stata nel secondo senso da noi sopra prospettato: non può infatti, afferma la Corte, ricavarsi dalla regola di cui all’articolo 63 disposizioni di attuazione al codice civile una diretta responsabilità dell’amministratore nei confronti del terzo creditore, per il mancato adempimento dell’obbligo di comunicazione dei dati personali dei condòmini.

La causa era stata introdotta in primo grado da una creditrice la quale, premettendo di vantare un credito nei confronti del condominio in forza di un provvedimento giudiziale, affermava di avere più volte vanamente richiesto, onde procedere al recupero forzato della somma, non spontaneamente versata dal debitore, l’indicazione del numero di conto corrente del condominio e l’elenco nominativo dei condòmini e dei relativi millesimi.

Ottenuta in via giudiziale dall’attrice la condanna del condominio a fornire questi dati, l’amministratore, sempre stando alle doglianze dell’attrice, sarebbe venuto meno ai suoi doveri e le avrebbe fornito un elenco nominativo dei condòmini incompleto, obsoleto e sprovvisto di dati essenziali, in spregio delle norme di cui al più volte citato articolo 63 disposizioni di attuazione, e articolo 1130 comma primo n.6 codice civile (attribuzioni dell’amministratore).

Sconfitta in Tribunale, l’attrice agì in appello, invocando in tale sede una responsabilità aquiliana dell’amministratore, per violazione di un obbligo giuridico, derivante dalla legge, nei suoi confronti.

Nel caso in esame, va rilevato che l’appellante non mirava a ottenere un elenco specifico dei debitori morosi, come risulta dalla norma codicistica, ma piuttosto, con quella che potrebbe apparire come una forzatura, un elenco generalizzato dei condòmini per procedere ad una serie di azioni esecutive individuali.

Comunque sia, la creditrice vide respinte anche in sede d’appello le proprie richieste per le ragioni che di seguito esponiamo.

Rileva anzitutto la Corte palermitana che:

“la normativa richiamata dall’appellante attribuisce all’amministratore compiti, poteri e doveri quale rappresentante dei partecipanti al condominio, alla tutela dei cui interessi di gruppo egli deve indirizzare la sua attività.

La violazione di tali doveri, funzionali alla cura degli interessi della compagine condominiale, si esaurisce dunque nel rapporto con il Condominio, al di fuori del quale è il condominio, munito di autonoma soggettività, a rispondere per il fatto dell’amministratore nei confronti dei terzi rimasti danneggiati.”

Dunque, non sussiste una diretta responsabilità dell’amministratore nei confronti del terzo creditore: l’obbligazione di cui al citato articolo 63 a carico dell’amministratore, si colloca pur sempre nell’ambito del rapporto contrattuale di mandato che lega l’amministratore al condominio, in forza soltanto del quale egli è in possesso dei dati dei condòmini morosi.

Anche a volere richiamare il generale dovere di cooperazione e di buona fede nell’adempimento dell’obbligazione – è la conclusione del Giudici di seconde cure – non si vede perché questo dovrebbe gravare sulla persona dell’amministratore in quanto distinto centro di imputazione giuridica piuttosto che in capo al condominio, salva la possibilità di quest’ultimo di rivalersi quale mandante nei confronti del mandatario inadempiente.

Pertanto la responsabilità dell’amministratore potrà sussistere, nel caso di omissioni nel fornire l’elenco dei condòmini inadempienti, ma non verso il creditore, bensì unicamente nei confronti del condominio, che potrà eventualmente esercitare nei confronti dell’amministratore medesimo un’azione di rivalsa, in ragione del mandato.

Questa dunque la posizione di questa corte di merito siciliana, che tuttavia non appare persuasiva fino in fondo e sembrerebbe per certi versi depotenziare la portata della novella del 2012 in materia condominiale.

Da nostre ricerche non pare essersi formato ancora su questa materia un orientamento di Cassazione: sono presenti qua e là solo alcune sporadiche pronunce di Tribunali, peraltro non su questo problema specifico quanto piuttosto su aspetti affini comunque connessi all’articolo 63 disposizioni d’attuazione codice civile.

Un motivo in più, quindi, per attendere con viva curiosità di vedere se la Suprema Corte sarà chiamata in un prossimo futuro a pronunciarsi sul tema qui esposto; tema che, ripetiamo, presenta un rilievo non certo secondario nella vita del condominio.