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Il debito del condomino verso il condominio e verso i terzi

Fondamento dell’obbligazione di pagamento e modalità per il suo valido adempimento
Riserva Naturale di Vendicari, Noto
Ph. Simona Loprete / Riserva Naturale di Vendicari, Noto

Costituisce sovente res litigiosa l’efficacia liberatoria del pagamento del condòmino direttamente nelle mani del fornitore del condominio, in luogo dell’amministratore, tematica che tuttavia appare facilmente risolvibile mediante la ricapitolazione di un breve excursus logico giuridico, suffragato dalle principali pronunce giurisprudenziali.

 

Il principio di parziarietà

La pietra angolare della nostra disamina dovrà necessariamente individuarsi nella nota pronuncia a Sezioni Unite del 8.4.2008 n. 9148, con la quale – risolvendo un ampio dibattito in materia – la Suprema Corte, nell’esercizio della propria funzione nomofilattica, statuisce la parziarietà, nei limiti delle singole quote, delle obbligazioni di pagamento assunte nell’interesse del condominio, trattandosi di obbligazioni di pagamento di somme di denaro, e dunque divisibili, coerentemente con la natura di mero ente di gestione del condominio e con il difetto di struttura unitaria dello stesso, e secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c., per le obbligazioni ereditarie.

 

Due obbligazioni distinte ed indipendenti

Da tale postulato discende la diversità della natura giuridica delle obbligazioni di pagamento che concernono sia il rapporto creditorio tra il fornitore ed il singolo condòmino sia tra il condominio ed il singolo condòmino:  ancorché tali crediti siano coincidenti sotto il profilo della quantificazione patrimoniale, essi si fondano, infatti, su differenti presupposti (cfr. da ultimo Cass. Civ. Sez. II n. 10371 del 20.4.2021).

Il primo trova la sua causa nel rapporto sinallagmatico contrattuale tra il condominio ed il fornitore, in quanto concluso dall’amministratore su valida delibera assembleare. Il secondo è fondato direttamente sulla previsione normativa di cui al combinato disposto degli art. 1118 e 1123 c.c. che disciplinano il regime di partecipazione dei singoli condòmini alla gestione dei beni comuni.

La diversità delle due obbligazioni è altresi la ragione della loro reciproca indipendenza: di talché è stato affermato più volte dalla giurisprudenza di legittimità che non è consentito al condòmino di ritardare od omettere di versare gli oneri condominiali all’amministratore sulla scorta di eccezioni attinenti gli accordi contrattuali da stipularsi o stipulati tra il condominio ed i terzi, poiché ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, formata da partite molteplici e complesse, non limitate semplicemente al contributo per l’assolvimento del debito nei confronti del fornitore (cfr. Cass. civ. sez. II, n. 2049 del 29.1.2013)

Per avere efficacia liberatoria, pertanto, il pagamento a favore del condominio dovrà essere diretto all’amministratore quale legale rappresentante della compagine condominiale (tramite pagamento a mani dello stesso o mediante versamento sul c/c bancario condominiale): diversamente, il pagamento a favore del terzo fornitore e creditore del condominio non potrebbe liberare il condòmino dall’obbligo di pagare la propria quota (di identico importo) a titolo di contributi condominiali, ai sensi dell’art. 1123 c.c. (cfr. Cass. Civ. sez. VI-2 n. 3636 del 17.2.2014).

 

Le eccezioni ipotizzabili

In ragione della sopra descritta diversità ed indipendenza delle due obbligazioni di pagamento (seppure accomunate dalla identicità degli importi pro quota), sarebbe priva di pregio, altresì, un’eventuale eccezione del condòmino, che avesse pagata la propria quota di spese condominiali direttamente al fornitore e si dovesse veder reclamato il pagamento degli oneri deliberati in assemblea da parte del condominio, fondata sul disposto di cui all’art. 1180 c.c., il quale prevede la liberazione del debito se esso è pagato da un terzo (in questo caso, il condòmino) anche contro la volontà del creditore (in questo caso, il condominio).

Per i medesimi motivi, sarebbe inconsistente altresì, nella medesima ipotesi, un’eccezione fondata sulla previsione di cui all’art. 1188 c.c., ovvero a chi non era legittimato a riceverlo (in questo caso, il fornitore), quantomeno fino a che il condominio, quale creditore, non lo ratificasse o non ne approfittasse, come disposto dall’ultimo comma di tale norma.

 

La ripetizione del pagamento delle quote dei morosi

Un’ultima riflessione andrà svolta, infine, con riferimento alla pretesa di ripetizione nell’ipotesi in cui, a fronte dell’inadempimento di uno o più condòmini, i condòmini c.d. “virtuosi” abbiano dovuto provvedere al pagamento anche delle quote dei comproprietari morosi. Dovrà distinguersi, naturalmente, ratione temporis l’applicabilità o meno della garanzia costituita dal beneficio di preventiva escussione dei morosi, prevista dall’art. 63 co. 2 disp. att. c.c.

Laddove tale garanzia non fosse applicabile, l’eventuale pagamento da parte dei virtuosi delle quote di spettanza dei condòmini morosi andrà inquadrato quale indebito soggettivo, e non potrà operare, in merito, il regresso, spettante al condebitore solidale, mediante surrogazione legale ex art. 1203 co. 3 c.c. nelle ragioni creditorie, non essendo il solvens un soggetto coobbligato nel pagamento ma dovrà, invece, azionarsi il residuale rimedio della ripetezione delle somme verste per indebito arricchimento (cfr. Cass. civ. sez. II n. 13505 del 20.05.2019).

Diversamente, l’applicazione della garanzia di cui all’art. 63 co. 2 disp. att. c.c., consente la ripetizione delle somme corrisposte dai condòmini virtuosi anche con riferimento alle quote dei condòmini morosi, solamente a seguito della preventiva ed inutile escussione di questi ultimi.