Immobili - Cassazione Civile: se l’immobile del contratto preliminare ha vizi insanabili non si parla di nullità ma di inadempimento
La Corte di Cassazione ha giudicato validamente costituito un contratto preliminare che obbligava le parti alla stipulazione di un contratto definitivo di compravendita di un immobile affetto da vizi insanabili, con la conseguenza che il venditore ha dovuto restituire il doppio della caparra versata a titolo di risarcimento dei danni.
Il caso, le fasi di merito
La controversia ha luogo a seguito alla scoperta di irregolarità edilizie insanabili di un immobile oggetto di un contratto preliminare di vendita.
Il promissario acquirente citava in giudizio, avanti il Tribunale di Napoli, la promittente venditrice dell’immobile e chiedeva di dichiararne l’inadempimento e la condanna al risarcimento dei danni in misura di Euro 30.000,00, pari al doppio della caparra versata, sostenendo che l’immobile oggetto del preliminare avesse vizi edilizi dei quali ignorava l’esistenza al momento della stipulazione del preliminare.
Il Tribunale accoglieva le domande della promissaria acquirente e la Corte d’Appello, a seguito dell’appello promosso dalla promittente venditrice, confermava la decisione di primo grado, rilevando come fosse stato accertato il grave inadempimento della promittente venditrice per l'incommerciabilità dell'immobile abusivo, visto il rigetto dell'istanza di condono.
Il ricorso in Cassazione
La promittente venditrice ricorre in Cassazione per violazione di legge e nullità della sentenza, in quanto le corti di merito avrebbero dovuto giudicare il contratto nullo, senza pertanto disporre la restituzione del doppio della caparra, in funzione della risoluzione contrattuale per inadempimento.
In sostanza, il ricorrente, pur riconoscendo l’abusività dell’immobile per la presenza di una sopraelevazione non condonata, l’incommerciabilità del bene e la mancanza di conoscenza di tale condizione dello stesso immobile dal parte del promissario acquirente, lamenta che la Corte d’Appello ha errato nel giudicare tardiva la questione della nullità del preliminare contrattuale, sollevata in secondo grado.
La decisione della Cassazione
La Cassazione, pur giudicando sotto il profilo processuale non corretta la decisione della Corte d’Appello, in quanto, come aveva correttamente contestato il ricorrente, la nullità di un contratto è rilevabile d’ufficio, ad ogni stato e grado del processo, ritiene l’errore irrilevante ai fini della decisione.
Sulla scorta del proprio orientamento, la Corte statuisce infatti che la norma sulla quale si fonda la sanzione della nullità di un contratto che ha ad oggetto vicende negoziali relative ad immobili con vizi insanabili (Legge 28 febbraio 1985, n.47, art. 40), come quello del caso, fa riferimento esclusivamente ai contratti con effetti traslativi, come sarebbe stato il contratto definitivo di vendita, e non ai contratti con efficacia unicamente obbligatoria, come è il contratto preliminare, con il quale le parti si obbligano semplicemente a stipulare in futuro un contratto definitivo.
Ne consegue che, non applicandosi la norma sanzionatoria ai contratti preliminari, anche nel caso in cui questi abbiano ad oggetto un immobile viziato, il vincolo giuridico tra le parti è validamente costituito.
In questi termini, la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente (promittente venditrice) a rimborsare al controricorrente (promissario acquirente) le spese del giudizio di cassazione.
(Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 26 aprile 2017, n. 10297)
La Corte di Cassazione ha giudicato validamente costituito un contratto preliminare che obbligava le parti alla stipulazione di un contratto definitivo di compravendita di un immobile affetto da vizi insanabili, con la conseguenza che il venditore ha dovuto restituire il doppio della caparra versata a titolo di risarcimento dei danni.
Il caso, le fasi di merito
La controversia ha luogo a seguito alla scoperta di irregolarità edilizie insanabili di un immobile oggetto di un contratto preliminare di vendita.
Il promissario acquirente citava in giudizio, avanti il Tribunale di Napoli, la promittente venditrice dell’immobile e chiedeva di dichiararne l’inadempimento e la condanna al risarcimento dei danni in misura di Euro 30.000,00, pari al doppio della caparra versata, sostenendo che l’immobile oggetto del preliminare avesse vizi edilizi dei quali ignorava l’esistenza al momento della stipulazione del preliminare.
Il Tribunale accoglieva le domande della promissaria acquirente e la Corte d’Appello, a seguito dell’appello promosso dalla promittente venditrice, confermava la decisione di primo grado, rilevando come fosse stato accertato il grave inadempimento della promittente venditrice per l'incommerciabilità dell'immobile abusivo, visto il rigetto dell'istanza di condono.
Il ricorso in Cassazione
La promittente venditrice ricorre in Cassazione per violazione di legge e nullità della sentenza, in quanto le corti di merito avrebbero dovuto giudicare il contratto nullo, senza pertanto disporre la restituzione del doppio della caparra, in funzione della risoluzione contrattuale per inadempimento.
In sostanza, il ricorrente, pur riconoscendo l’abusività dell’immobile per la presenza di una sopraelevazione non condonata, l’incommerciabilità del bene e la mancanza di conoscenza di tale condizione dello stesso immobile dal parte del promissario acquirente, lamenta che la Corte d’Appello ha errato nel giudicare tardiva la questione della nullità del preliminare contrattuale, sollevata in secondo grado.
La decisione della Cassazione
La Cassazione, pur giudicando sotto il profilo processuale non corretta la decisione della Corte d’Appello, in quanto, come aveva correttamente contestato il ricorrente, la nullità di un contratto è rilevabile d’ufficio, ad ogni stato e grado del processo, ritiene l’errore irrilevante ai fini della decisione.
Sulla scorta del proprio orientamento, la Corte statuisce infatti che la norma sulla quale si fonda la sanzione della nullità di un contratto che ha ad oggetto vicende negoziali relative ad immobili con vizi insanabili (Legge 28 febbraio 1985, n.47, art. 40), come quello del caso, fa riferimento esclusivamente ai contratti con effetti traslativi, come sarebbe stato il contratto definitivo di vendita, e non ai contratti con efficacia unicamente obbligatoria, come è il contratto preliminare, con il quale le parti si obbligano semplicemente a stipulare in futuro un contratto definitivo.
Ne consegue che, non applicandosi la norma sanzionatoria ai contratti preliminari, anche nel caso in cui questi abbiano ad oggetto un immobile viziato, il vincolo giuridico tra le parti è validamente costituito.
In questi termini, la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente (promittente venditrice) a rimborsare al controricorrente (promissario acquirente) le spese del giudizio di cassazione.
(Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 26 aprile 2017, n. 10297)
