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Spese condominiali: a chi spetta pagarle in caso di vendita dell’immobile?

Porto turistico, Marina di Ragusa
Ph. Simona Loprete / Porto turistico, Marina di Ragusa

Il percorso da compiere per acquistare una casa è lungo e pieno di insidie. Non basta fermarsi alla valutazione delle caratteristiche dell’abitazione, del contesto in cui la stessa è inserita e dei servizi che offre, ma esiste tutta una serie di adempimenti e verifiche da compiere per non correre il rischio di incappare in brutte sorprese. È il caso delle spese condominiali che se non saldate del vecchio proprietario, rischiano di rendere il conto relativo all’esborso per la casa decisamente più salato.

Cerchiamo di capire a chi spetta realmente il pagamento degli oneri condominiali.

 

Casa mia quanto mi costi!

La parte più spinosa di una compravendita immobiliare sono i costi, e non ci riferiamo soltanto al prezzo che l’acquirente paga per comprare la casa. Ce ne sono tanti altri, più o meno nascosti, sui quali sia l’acquirente che il venditore devono fare attenzione. Quest’ultimo, ad esempio rivolgendosi a un’agenzia immobiliare senza commissioni come Rockagent, oltre che a essere seguito con professionalità in tutte le fasi della trattativa, riuscirà a risparmiare tanti quattrini evitando di pagare provvigioni salate tramite un sistema caratterizzato da tariffe trasparenti che aiutano ad avere un’idea precisa dei costi relativi alla vendita.
L’acquirente invece deve stare attento alla verifica di quelle somme, come appunto le spese condominiali, alle quali il venditore avrebbe dovuto provvedere, ma che spesso si scopre risultano ancora da saldare.
Essendo degli oneri che seguono le sorti dell’immobile, devono essere pagate dal proprietario della casa. Bisogna allora capire se il vecchio proprietario è tenuto a provvedere prima della vendita o se gli stessi passino direttamente in capo al neo dominus.
Come prima cosa è utile fare una distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Con le prime di fa riferimento ai costi legati all’amministrazione, al godimento e alla conservazione dei beni comuni. Con le seconde, invece, a quegli interventi di manutenzione straordinaria tesi a rinnovare le parti comuni della casa.
 

Spese condominiali ordinarie

L’articolo 63, quarto comma, disp. att. Cod.Civ.  prevede che sia l’acquirente a doversi occupare degli oneri condominiali ordinari sia per l’anno in corso che per quello precedente. Questo per evitare che vengano a crearsi dei buchi temporali che possano causare insolvenze.
Il venditore quindi è tenuto a saldare le quote relative al periodo precedente, ma se non lo fa, queste somme devono essere pagate in prima battuta dal neo proprietario, con la possibilità però per lo stesso di rivalersi su chi avrebbe dovuto provvedere. L’arma migliore di cui dispone l’acquirente per tutelarsi al meglio resta quella della verifica diretta con la redazione di una dichiarazione al venditore in grado di attestare il pagamento di qualsiasi quota pendente fino al momento della vendita della casa. 
 

Spese condominiali straordinarie

Più spinosa e meno lineare è invece la questione relativa al pagamento degli oneri condominiali straordinari. Ipotizziamo che l’acquirente sia stato disattento e negligente e non abbia provveduto alle verifiche per accertare l’eventuale esistenza di delibere condominiali su futuri interventi straordinari, scoprendoli quindi soltanto dopo la formalizzazione del passaggio di proprietà. In questi casi a chi spetta il pagamento di questi oneri? 

In una sua ordinanza, la n.15547/17 del 22.06.2017, la Corte di Cassazione ha previsto che in tutte queste circostanza il pagamento delle spese straordinarie spetta a chi ha votato per la delibera con la quale si è giunti all’approvazione di questi interventi. Questo a prescindere che lo stesso soggetto non sia più proprietario nel momento in cui i lavori vengono cominciati.
L’obbligazione, in sostanza, sorge nel momento in cui viene trovata l’intesa tra i condomini, ed è quindi chi l’ha fatta nascere a dover far fronte alle relative spese.