Affittacamere: limiti fissati dal regolamento condominiale

Affittacamere: limiti fissati dal regolamento condominiale

Una recente sentenza di merito (Trib. Roma sez.V, 4 gennaio 2022 n. 80, in Diritto e Giustizia 23.03.2022) ci offre l’occasione per riprendere il filo di un discorso avviato qui giorni fa a proposito di regolamenti condominiali e dei limiti ivi contenuti alle destinazioni d’uso consentite ai singoli condòmini nelle loro proprietà esclusive.

Regolamento contrattuale e regolamento assembleare

Per chiarezza, prenderemo le mosse da una distinzione concettuale di fondo che tanto dottrina quanto giurisprudenza hanno introdotto, ad integrazione della scarna disciplina che il nostro codice civile dedica specificamente al regolamento di condominio; disciplina contenuta come noto nell’ articolo 1138, novellato dalla Legge 11 dicembre 2012 n.220, e in alcune altre norme presenti tra le disposizioni di attuazione.

La distinzione concettuale in discorso è quella tra regolamento convenzionale o contrattuale e regolamento assembleare.

Il regolamento del primo tipo, convenzionale o contrattuale, è quello predisposto dall’originario proprietario dell’intero edificio, prima della frammentazione della proprietà nelle singole unità individuali, quando in seguito ciascun condòmino l’ha espressamente approvato, aderendovi, al momento dell’acquisto della proprietà. Può darsi diversamente il caso che siano i condòmini ad approvarlo in apposita assemblea o in atti separati; tuttavia in tali ipotesi è fondamentale che l’approvazione sia totalitaria, ossia unanime.

I divieti di specifiche destinazioni d’uso per le singole proprietà individuali sono da ritenersi consentiti solo mediante questa tipologia di regolamento condominiale e sono opponibili al terzo acquirente solo se il regolamento risulta debitamente trascritto o se fatto oggetto di un richiamo -avente requisiti di assoluta specificità – nell’atto d’acquisto.

Il regolamento di tipo assembleare, invece, oggetto della norma di cui all’articolo 1138 del codice civile, ha una portata più limitata: approvato a maggioranza, non può disporre sui diritti dei singoli proprietari ma può solo disciplinare le modalità d’uso e godimento delle parti comuni.

Questa distinzione concettuale tra regolamento condominiale contrattuale e regolamento condominiale assembleare è ben radicata nella giurisprudenza di legittimità: basti citare, tra le tante, Cass 87/3733, Cass.  92/13179 Cass.99/1057; Cass 14/19229 e altre ancora che ad esse si riportano.

Opponibilità del limite al conduttore

Le clausole del regolamento condominiale che impongono restrizioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà sono opponibili anche ai conduttori delle singole unità (cfr. S. Rezzonico-M. Rezzonico Manuale del condominio - La nuova disciplina dopo la riforma Milano 2013). E dunque, ove si verifichi la violazione di disposizioni inserite nel regolamento condominiale, il condominio – sempre che sia provata l’operatività della clausola limitativa ovvero la sua opponibilità al condòmino locatore – può chiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 06/4920).

Il fatto: un’attività di affittacamere asseritamente non permessa dal regolamento

Richiamate queste nozioni di base, annotiamo brevemente una recente pronuncia del Tribunale di Roma (sez. V, 4 gennaio 2022 n. 80) in occasione di una lite nella quale un condominio aveva convenuto in giudizio la conduttrice e la proprietaria di un appartamento del condominio medesimo, adibito nella fattispecie ad attività di affittacamere.

Chiedeva l’attore di inibire tale attività in quanto contraria al regolamento condominiale, che vietava di destinare gli appartamenti a “qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene alla moralità ed al decoro dell’edificio”, e di condannare le convenute al risarcimento dei danni.

Affittamere: solo il regolamento “contrattuale” può porre limiti alla libertà dei condòmini

Il Tribunale di Roma ha dato torto al condominio. Richiamandosi alle nozioni di diritto poc’anzi esposte, il giudice afferma che un simile divieto di destinazione potrebbe essere opponibile al singolo condomino (o conduttore, ndr) solo quando il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato nei singoli atti di acquisto, ovvero per essere stato adottato in sede assembleare col consenso unanime di tutti i condòmini: circostanza quest’ultima che risultava bensì affermata nel caso specifico, ma non adeguatamente provata dal condominio attore in giudizio.

Affittacamere: esigenza di determinatezza

Il Tribunale richiamava poi l’esigenza di specificità quanto ai limiti imposti dal regolamento condominiale alle destinazioni d’uso degli appartamenti in condominio, al di fuori di ogni formula generica o di stile o di ogni indebita interpretazione estensiva, così come richiesto dalla giurisprudenza di Cassazione.

Afferma infatti Cass. 16/2130, espressamente richiamata: “I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti”.