Cassazione Civile: nozione di multiproprietà e preliminare con determinazione della quota
In materia di multiproprietà la Cassazione ha cassato la pronuncia del giudice di secondo grado, statuendo che "dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza"
La Corte di Cassazione ha ripercorso i propri orientamenti in materia di multiproprietà, ricordando che "nuove esigenze di carattere economico-sociale sono alla base della nascita della multiproprietà immobiliare, caratterizzata dal diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti. Tale fenomeno è stato comunemente ricostruito in dottrina in termini di trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprietà di una stessa unità immobiliare compresa in tale complesso ad ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso turnario tra i vari acquirenti in periodi predeterminati e ciclici con vincolo di immodificabilità della destinazione e di indivisibilità della cosa".
In generale, "è stato poi evidenziato, alla luce dei diversi schemi negoziali attraverso cui la multiproprietà viene disciplinata nella prassi, un riferimento costante alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio. Non appaiono invece appaganti altre ricostruzioni dell’istituto della multiproprietà sollecitate dalla novità della tendenza all’adozione nella realtà economico-sociale del criterio turnario per regolare Il godimento tra più soggetti di un determinato bene; sotto tale profilo non può condividersi in particolare l’orientamento che riconduce il fenomeno in esame ad un atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diritto reale in quanto in evidente contrasto con il principio vigente nel nostro ordinamento giuridico del "numerus clausus" dei diritti reali; neppure sembra convincente la configurazione della multiproprietà come una forma di proprietà temporanea, posto che, pur a prescindere dall’ammissibilità di tale istituto nel nostro ordinamento dove il diritto di proprietà è disciplinato come perpetuo, il carattere turnario del godimento non dà luogo ad una proprietà limitata nel tempo ma semmai ciclica".
Venendo al caso di specie, proseguiamo nella lettura di un altro passaggio importante della pronuncia.
"Sulla base di queste premesse sistematiche che inducono ad attribuire decisivo rilievo alla individuazione della quota come concreta ed effettiva entità della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’alloggio oggetto di comproprietà, si osserva che il giudice di appello, limitandosi in proposito a fare riferimento alla previsione nel contratto preliminare per cui è causa ad un preciso periodo di godimento dell’unità immobiliare riservata, non ha considerato che la misura della partecipazione alla suddetta multiproprietà poteva essere espressa soltanto dalla individuazione della quota di pertinenza del ricorrente, come è confermato del resto dal fatto che nella proposta contrattuale il cui contenuto è stato trascritto nel ricorso era stato indicato come suo oggetto la "quota di partecipazione indivisa, "la proprietà della quota millesimale" e "la proprietà della quota di partecipazione" senza peraltro che risultassero indicati i criteri per la determinazione della quota stessa; tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che, dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza (non avendo la stessa incidenza sul piano del godimento di un bene sito ad esempio in una località marina averne la sua disponibilità in una settimana compresa nei mesi di luglio od agosto o piuttosto in altri periodi dell’anno) con i suoi inevitabili riflessi in particolare sul relativo prezzo di vendita e sulla entità della partecipazione alle spese comuni; di qui pertanto la conseguenza che la quantificazione della misura della suddetta quota o comunque la previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno dell’oggetto del contratto stesso".
La sentenza è integralmente consultabile sul sito della Cassazione.
(Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 16 marzo 2010, n.6352: Multiproprietà immobiliare - Contratto preliminare - Determinazione della quota).
La Corte di Cassazione ha ripercorso i propri orientamenti in materia di multiproprietà, ricordando che "nuove esigenze di carattere economico-sociale sono alla base della nascita della multiproprietà immobiliare, caratterizzata dal diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti. Tale fenomeno è stato comunemente ricostruito in dottrina in termini di trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprietà di una stessa unità immobiliare compresa in tale complesso ad ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso turnario tra i vari acquirenti in periodi predeterminati e ciclici con vincolo di immodificabilità della destinazione e di indivisibilità della cosa".
In generale, "è stato poi evidenziato, alla luce dei diversi schemi negoziali attraverso cui la multiproprietà viene disciplinata nella prassi, un riferimento costante alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio. Non appaiono invece appaganti altre ricostruzioni dell’istituto della multiproprietà sollecitate dalla novità della tendenza all’adozione nella realtà economico-sociale del criterio turnario per regolare Il godimento tra più soggetti di un determinato bene; sotto tale profilo non può condividersi in particolare l’orientamento che riconduce il fenomeno in esame ad un atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diritto reale in quanto in evidente contrasto con il principio vigente nel nostro ordinamento giuridico del "numerus clausus" dei diritti reali; neppure sembra convincente la configurazione della multiproprietà come una forma di proprietà temporanea, posto che, pur a prescindere dall’ammissibilità di tale istituto nel nostro ordinamento dove il diritto di proprietà è disciplinato come perpetuo, il carattere turnario del godimento non dà luogo ad una proprietà limitata nel tempo ma semmai ciclica".
Venendo al caso di specie, proseguiamo nella lettura di un altro passaggio importante della pronuncia.
"Sulla base di queste premesse sistematiche che inducono ad attribuire decisivo rilievo alla individuazione della quota come concreta ed effettiva entità della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’alloggio oggetto di comproprietà, si osserva che il giudice di appello, limitandosi in proposito a fare riferimento alla previsione nel contratto preliminare per cui è causa ad un preciso periodo di godimento dell’unità immobiliare riservata, non ha considerato che la misura della partecipazione alla suddetta multiproprietà poteva essere espressa soltanto dalla individuazione della quota di pertinenza del ricorrente, come è confermato del resto dal fatto che nella proposta contrattuale il cui contenuto è stato trascritto nel ricorso era stato indicato come suo oggetto la "quota di partecipazione indivisa, "la proprietà della quota millesimale" e "la proprietà della quota di partecipazione" senza peraltro che risultassero indicati i criteri per la determinazione della quota stessa; tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che, dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza (non avendo la stessa incidenza sul piano del godimento di un bene sito ad esempio in una località marina averne la sua disponibilità in una settimana compresa nei mesi di luglio od agosto o piuttosto in altri periodi dell’anno) con i suoi inevitabili riflessi in particolare sul relativo prezzo di vendita e sulla entità della partecipazione alle spese comuni; di qui pertanto la conseguenza che la quantificazione della misura della suddetta quota o comunque la previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno dell’oggetto del contratto stesso".
La sentenza è integralmente consultabile sul sito della Cassazione.
(Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 16 marzo 2010, n.6352: Multiproprietà immobiliare - Contratto preliminare - Determinazione della quota).
In materia di multiproprietà la Cassazione ha cassato la pronuncia del giudice di secondo grado, statuendo che "dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza"
La Corte di Cassazione ha ripercorso i propri orientamenti in materia di multiproprietà, ricordando che "nuove esigenze di carattere economico-sociale sono alla base della nascita della multiproprietà immobiliare, caratterizzata dal diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti. Tale fenomeno è stato comunemente ricostruito in dottrina in termini di trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprietà di una stessa unità immobiliare compresa in tale complesso ad ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso turnario tra i vari acquirenti in periodi predeterminati e ciclici con vincolo di immodificabilità della destinazione e di indivisibilità della cosa".
In generale, "è stato poi evidenziato, alla luce dei diversi schemi negoziali attraverso cui la multiproprietà viene disciplinata nella prassi, un riferimento costante alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio. Non appaiono invece appaganti altre ricostruzioni dell’istituto della multiproprietà sollecitate dalla novità della tendenza all’adozione nella realtà economico-sociale del criterio turnario per regolare Il godimento tra più soggetti di un determinato bene; sotto tale profilo non può condividersi in particolare l’orientamento che riconduce il fenomeno in esame ad un atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diritto reale in quanto in evidente contrasto con il principio vigente nel nostro ordinamento giuridico del "numerus clausus" dei diritti reali; neppure sembra convincente la configurazione della multiproprietà come una forma di proprietà temporanea, posto che, pur a prescindere dall’ammissibilità di tale istituto nel nostro ordinamento dove il diritto di proprietà è disciplinato come perpetuo, il carattere turnario del godimento non dà luogo ad una proprietà limitata nel tempo ma semmai ciclica".
Venendo al caso di specie, proseguiamo nella lettura di un altro passaggio importante della pronuncia.
"Sulla base di queste premesse sistematiche che inducono ad attribuire decisivo rilievo alla individuazione della quota come concreta ed effettiva entità della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’alloggio oggetto di comproprietà, si osserva che il giudice di appello, limitandosi in proposito a fare riferimento alla previsione nel contratto preliminare per cui è causa ad un preciso periodo di godimento dell’unità immobiliare riservata, non ha considerato che la misura della partecipazione alla suddetta multiproprietà poteva essere espressa soltanto dalla individuazione della quota di pertinenza del ricorrente, come è confermato del resto dal fatto che nella proposta contrattuale il cui contenuto è stato trascritto nel ricorso era stato indicato come suo oggetto la "quota di partecipazione indivisa, "la proprietà della quota millesimale" e "la proprietà della quota di partecipazione" senza peraltro che risultassero indicati i criteri per la determinazione della quota stessa; tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che, dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza (non avendo la stessa incidenza sul piano del godimento di un bene sito ad esempio in una località marina averne la sua disponibilità in una settimana compresa nei mesi di luglio od agosto o piuttosto in altri periodi dell’anno) con i suoi inevitabili riflessi in particolare sul relativo prezzo di vendita e sulla entità della partecipazione alle spese comuni; di qui pertanto la conseguenza che la quantificazione della misura della suddetta quota o comunque la previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno dell’oggetto del contratto stesso".
La sentenza è integralmente consultabile sul sito della Cassazione.
(Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 16 marzo 2010, n.6352: Multiproprietà immobiliare - Contratto preliminare - Determinazione della quota).
La Corte di Cassazione ha ripercorso i propri orientamenti in materia di multiproprietà, ricordando che "nuove esigenze di carattere economico-sociale sono alla base della nascita della multiproprietà immobiliare, caratterizzata dal diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti. Tale fenomeno è stato comunemente ricostruito in dottrina in termini di trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un determinato complesso immobiliare, di una quota di comproprietà di una stessa unità immobiliare compresa in tale complesso ad ogni singolo acquirente con il vincolo perpetuo di uso turnario tra i vari acquirenti in periodi predeterminati e ciclici con vincolo di immodificabilità della destinazione e di indivisibilità della cosa".
In generale, "è stato poi evidenziato, alla luce dei diversi schemi negoziali attraverso cui la multiproprietà viene disciplinata nella prassi, un riferimento costante alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio. Non appaiono invece appaganti altre ricostruzioni dell’istituto della multiproprietà sollecitate dalla novità della tendenza all’adozione nella realtà economico-sociale del criterio turnario per regolare Il godimento tra più soggetti di un determinato bene; sotto tale profilo non può condividersi in particolare l’orientamento che riconduce il fenomeno in esame ad un atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diritto reale in quanto in evidente contrasto con il principio vigente nel nostro ordinamento giuridico del "numerus clausus" dei diritti reali; neppure sembra convincente la configurazione della multiproprietà come una forma di proprietà temporanea, posto che, pur a prescindere dall’ammissibilità di tale istituto nel nostro ordinamento dove il diritto di proprietà è disciplinato come perpetuo, il carattere turnario del godimento non dà luogo ad una proprietà limitata nel tempo ma semmai ciclica".
Venendo al caso di specie, proseguiamo nella lettura di un altro passaggio importante della pronuncia.
"Sulla base di queste premesse sistematiche che inducono ad attribuire decisivo rilievo alla individuazione della quota come concreta ed effettiva entità della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’alloggio oggetto di comproprietà, si osserva che il giudice di appello, limitandosi in proposito a fare riferimento alla previsione nel contratto preliminare per cui è causa ad un preciso periodo di godimento dell’unità immobiliare riservata, non ha considerato che la misura della partecipazione alla suddetta multiproprietà poteva essere espressa soltanto dalla individuazione della quota di pertinenza del ricorrente, come è confermato del resto dal fatto che nella proposta contrattuale il cui contenuto è stato trascritto nel ricorso era stato indicato come suo oggetto la "quota di partecipazione indivisa, "la proprietà della quota millesimale" e "la proprietà della quota di partecipazione" senza peraltro che risultassero indicati i criteri per la determinazione della quota stessa; tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che, dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza (non avendo la stessa incidenza sul piano del godimento di un bene sito ad esempio in una località marina averne la sua disponibilità in una settimana compresa nei mesi di luglio od agosto o piuttosto in altri periodi dell’anno) con i suoi inevitabili riflessi in particolare sul relativo prezzo di vendita e sulla entità della partecipazione alle spese comuni; di qui pertanto la conseguenza che la quantificazione della misura della suddetta quota o comunque la previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno dell’oggetto del contratto stesso".
La sentenza è integralmente consultabile sul sito della Cassazione.
(Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 16 marzo 2010, n.6352: Multiproprietà immobiliare - Contratto preliminare - Determinazione della quota).
