Immobili da costruire: prelazione agli acquirenti anche senza permesso edificatorio

Immobili da costruire: prelazione agli acquirenti anche senza permesso edificatorio

Con sentenza n. 43 depositata in data 24 febbraio 2022 la Corte Costituzionale ha dichiarato la parziale illegittimità costituzionale degli artt. 1, c. 1, lett. d) e 9, comma 1, del Decreto Legislativo 122/2005 (recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e dell’articolo 1, c. 1, della L. 210/2004 (recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) (www.cortecostituzionale.it).

Sia l’articolo 1, comma 1, lett. d) del Decreto Legislativo 122/2005 sia l’articolo 1 della legge delega 210/2004 definiscono “immobili da costruire” quelli per i quali “sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

Orbene, come si evince dalla definizione, la nozione predetta è riferita ad immobili che si connotano non solo in quanto siano da edificare o perché la loro costruzione non sia stata ancora ultimata, ma anche perché sia stato richiesto il permesso di costruire: tale qualificazione esclude dunque dalla tutela gli acquirenti c.d. “su carta” per i cui immobili il costruttore non abbia ancora richiesto il permesso di costruire. Vi è da rilevare che già con sentenza n. 32 del 2018 la stessa Corte costituzionale ritenne non irragionevole la delimitazione di tutela avendo riguardo alla specifica ratio delle norme relative all’obbligo del costruttore di prestare fideiussione in concomitanza con la stipula del contratto di acquisto a effetti obbligatori o reali differiti: con riferimento dunque alla tutela differente costituita dall’obbligo del costruttore di prestare fideiussione la Corte precedentemente aveva ravvisato corretta la ratio di favorire gli affidamenti già consolidati.

Ora, con la sentenza recente, la Corte ha di contro ravvisato una parziale illegittimità della norma richiamata in relazione alla differente tutale offerta dall’articolo 9 del Decreto Legislativo 122/2005, mediante il quale si offre agli acquirenti un diritto di prelazione da far valere nell’ambito della vendita forzata dell’immobile conseguente alla situazione di crisi del costruttore, diritto che sorge ex lege al verificarsi di determinati presupposti. In primis il fatto che l’immobile debba essere già nel possesso o nella detenzione del promissario acquirente. In secundis che l’immobile debba essere adibito dall’acquirente o dal promissario ad abitazione principale per sé, per il coniuge o per un proprio parente in primo grado.

La problematica sorgerebbe dunque in tutti i casi di acquirenti che, pur avendo acquistato un immobile non ancora edificato o la cui costruzione non risulti ultimata, avevano stipulato il contratto prima che il costruttore presentasse la richiesta di permesso di costruire: in tale ipotesi non vi sarebbe la operatività del diritto di prelazione con ciò determinando una disparità di trattamento fra coloro che si trovano nelle condizioni specificamente richieste dal combinato disposto degli artt. 1, comma 1, lett. d) e articolo 9, comma 1, del Decreto Legislativo 122/2005 e coloro che parimenti possiedono i requisiti comunque ivi richiesti fuorché per la circostanza di aver concluso il contratto di acquisto dell’immobile prima che il costruttore avesse presentato la richiesta di permesso di costruire.

Ricorda la Corte che il diritto di prelazione, attraverso la pretesa a essere preferiti a parità di condizioni nella vendita forzata, persegue la finalità di preservare un interesse giuridico attuale, il diritto inviolabile all’abitazione: censura dunque una irragionevole disparità di trattamento tra gli acquirenti di immobili da costruire e gli acquirenti di immobili, che sono pur sempre da costruire, ma che non rientrano nella definizione dell’articolo 1, comma 1, lett. d) e nella previsione della legge delega, solo per il fatto che il contratto di acquisto ad effetti obbligatori o reali differiti viene concluso prima della presentazione della richiesta del permesso di costruire.

Alla luce di tale evidente disparità di trattamento rilevata dalla Corte, che ha peraltro segnalato come in siffatta maniera non si fornisca protezione ai soggetti che nutrano il mero affidamento nella realizzazione dell’immobile, è stata dichiarata la illegittimità costituzionale del combinato disposto degli artt. 1, comma 1, L. 210/2004 (legge delega), dell’articolo 1, comma 1, lett. d) e dell’articolo 9, comma 1, del Decreto Legislativo 122/2005 nella parte in cui non riconoscono il diritto di prelazione anche alle persone fisiche che abbiano acquistato prima che sia stato richiesto il permesso di costruire.

Dunque il diritto all’abitazione nell’ambito della fattispecie in esame è da ritenersi identico sia nell’ipotesi che l’originario acquisto dell’immobile fosse avvenuto successivamente alla presentazione della domanda di permesso di costruire ad opera del costruttore sia che la stipula “su carta” fosse stata effettuata prima di tale richiesta.

Non solo, viepiù laddove – in forza della già citata sentenza n. 32/2018 – in caso di mancanza della domanda a costruire non sorge ancora l’obbligo per il costruttore di rilasciare la fideiussione, a maggior ragione il mero acquirente sulla carta il cui costruttore non abbia ancore presentato la domanda di permesso di costruire è meritevole e forse ancor più bisognoso della tutela minima garantita dal diritto di prelazione.