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Locazione e sfratto per morosità

La sentenza in materia di locazione, emessa dal Tribunale di Palermo nella pubblica udienza del 4 dicembre 2013, consultabile qui, riguarda uno sfratto per morosità per omesso versamento del canone di locazione da parte del locatore che si scontrava con l’eccezione, da parte dei conduttori, della tardiva registrazione del contratto, avvenuta solo nel 2012, dopo che gli stessi avevano provveduto alla denuncia prevista dal Decreto Legislativo n. 23/2011.

Infatti il comma 8 dell’articolo 3 del Decreto prevede che, nel caso di locazione di immobili ad uso abitativo non registrati entro il termine di 30 giorni, l’inquilino può effettuare “denuncia”, in modo da provvedere egli stesso all’adempimento fiscale portando contestualmente a registrazione il contratto, ottenendo un periodo di locazione pari a 4+4 anni e un canone di locazione molto ridotto, pari al triplo della rendita catastale.

Tale norma ha posto una serie di interrogativi in sede applicativa; in particolare le corti sono state chiamate a pronunciarsi circa 1) l’effetto retroattivo della disciplina e la possibile applicazione ai contratti sottoscritti prima della sua entrata in vigore; 2) il valore sanante della registrazione tardiva del contratto.

Un primo orientamento, favorevole alla nullità del contratto è richiamato dal Tribunale di Roma secondo cui "il contratto di locazione non registrato nel termine di 30 giorni previsto dalla legge è nullo, così come stabilito all’articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311, e la nullità, rilevabile d’ufficio, non è sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto." ( Trib. Roma, sentenza del 30 settembre 2010, n. 20529)

Ed ancora, "l'articolo 1 comma 346 legge n. 311 del 2004 non introduce una condizione al diritto di agire in giudizio, ma opera sul piano sostanziale, limitandosi a sancire una nullità non prevista in via immediata e diretta dal codice civile (articolo 1418, comma 2, del Codice Civile), ma ricavabile attraverso il rango di norma imperativa riconosciuto alla disposizione tributaria (articolo 1418, comma 1 del Codice Civile), la cui violazione determina la nullità del negozio." (Corte Appello Brescia, sez. II, 28 maggio 2012, n. 682)

Nel caso di specie, invece, il giudice, nell’accogliere la tesi del locatore, affermando che “la registrazione tardiva ha sanato ex tunc il contratto di locazione che sin dalla stipula deve ritenersi efficace tra le parti”, ha altresì ritenuto che il Decreto Legislativo n. 23/2011 non ha efficacia retroattiva e si può applicare solo ai contratti successivi alla sua entrata in vigore.

Si tratta dunque di una posizione peculiare, interessante e di rilievo pratico per gli operatori del settore. La questione è stata recentemente superata con la sentenza n. 50/2014 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittimo l'articolo 3, commi 8 e 9, del Decreto.

La sentenza in materia di locazione, emessa dal Tribunale di Palermo nella pubblica udienza del 4 dicembre 2013, consultabile qui, riguarda uno sfratto per morosità per omesso versamento del canone di locazione da parte del locatore che si scontrava con l’eccezione, da parte dei conduttori, della tardiva registrazione del contratto, avvenuta solo nel 2012, dopo che gli stessi avevano provveduto alla denuncia prevista dal Decreto Legislativo n. 23/2011.

Infatti il comma 8 dell’articolo 3 del Decreto prevede che, nel caso di locazione di immobili ad uso abitativo non registrati entro il termine di 30 giorni, l’inquilino può effettuare “denuncia”, in modo da provvedere egli stesso all’adempimento fiscale portando contestualmente a registrazione il contratto, ottenendo un periodo di locazione pari a 4+4 anni e un canone di locazione molto ridotto, pari al triplo della rendita catastale.

Tale norma ha posto una serie di interrogativi in sede applicativa; in particolare le corti sono state chiamate a pronunciarsi circa 1) l’effetto retroattivo della disciplina e la possibile applicazione ai contratti sottoscritti prima della sua entrata in vigore; 2) il valore sanante della registrazione tardiva del contratto.

Un primo orientamento, favorevole alla nullità del contratto è richiamato dal Tribunale di Roma secondo cui "il contratto di locazione non registrato nel termine di 30 giorni previsto dalla legge è nullo, così come stabilito all’articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311, e la nullità, rilevabile d’ufficio, non è sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto." ( Trib. Roma, sentenza del 30 settembre 2010, n. 20529)

Ed ancora, "l'articolo 1 comma 346 legge n. 311 del 2004 non introduce una condizione al diritto di agire in giudizio, ma opera sul piano sostanziale, limitandosi a sancire una nullità non prevista in via immediata e diretta dal codice civile (articolo 1418, comma 2, del Codice Civile), ma ricavabile attraverso il rango di norma imperativa riconosciuto alla disposizione tributaria (articolo 1418, comma 1 del Codice Civile), la cui violazione determina la nullità del negozio." (Corte Appello Brescia, sez. II, 28 maggio 2012, n. 682)

Nel caso di specie, invece, il giudice, nell’accogliere la tesi del locatore, affermando che “la registrazione tardiva ha sanato ex tunc il contratto di locazione che sin dalla stipula deve ritenersi efficace tra le parti”, ha altresì ritenuto che il Decreto Legislativo n. 23/2011 non ha efficacia retroattiva e si può applicare solo ai contratti successivi alla sua entrata in vigore.

Si tratta dunque di una posizione peculiare, interessante e di rilievo pratico per gli operatori del settore. La questione è stata recentemente superata con la sentenza n. 50/2014 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittimo l'articolo 3, commi 8 e 9, del Decreto.