Servitù prediali: la servitù di parcheggio è ammissibile?

Servitù prediali: la servitù di parcheggio è ammissibile?

 

Lo stato dell’arte in tema di servitù di parcheggio rappresenta il risultato di un annoso dibattito incentrato sulla riconoscibilità o meno all’istituto dei connotati di realità tipici della fattispecie legislativamente prevista.

 

Indice

La tipicità delle servitù

Le servitù irregolari

La servitù di parcheggio: diritto reale?

La recentissima pronuncia della Cassazione: la sentenza n. 25195/2021

Conclusioni sulla servitù di parcheggio

 

La servitù prediale rappresenta un diritto reale di godimento in re aliena e consiste nel peso imposto sopra un fondo (cd. fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (cd. fondo dominante), appartenente a diverso proprietario (articolo 1027 cc).

Caratteristiche peculiari delle servitù sono:

la predialità, la servitù è posta a vantaggio di un fondo (dal latino praedium);

l’unilateralità, un fondo non può essere al tempo stesso dominante e servente rispetto alla medesima servitù;

l’inseparabilità, in quanto la servitù non può essere oggetto di separati rapporti giuridici; l’indivisibilità, la servitù non può essere esercitata o perduta se non interamente;

la vicinitas dei due fondi;

l’appartenenza dei fondi a diversi proprietari, in ragione del principio nemini res sua servit; servitus in faciendo consistere nequit, la servitù può consistere solo in un comportamento passivo di sopportare (pati) ovvero in un non facere;

l’ambulatorietà attiva e passiva, poiché la servitù è inseparabile dal fondo cui accede, il soggetto attivo e quello passivo mutano in ragione della titolarità della proprietà dei fondi; onerosità, in genere per il loro esercizio è richiesto un corrispettivo.

La tipicità delle servitù

La servitù è, al pari di ogni altro diritto reale, espressamente prevista e regolata dalla legge. Il principio di tipicità delle servitù prediali, ricavabile dagli articoli 1058, 1061 e 1062 del codice civile, riguarda peraltro i modi di costituzione e non il contenuto di tale diritto reale di godimento, rientrando nel potere dispositivo delle parti costituire delle servitù il cui contenuto può dipanarsi in modo vario: nell’ambito delle servitù volontarie le parti possono in concreto prevedere svariate figure di servitù, purché, in virtù della definizione generale dell’articolo 1027 Codice Civile, risultino applicative dello schema ivi risultante, ossia si estrinsechino in un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo, appartenente a diverso proprietario.

La norma, in particolare, non indicando in cosa debbano consistere il peso ovvero l’utilità da essa ricavata a favore del fondo dominante, concede alle parti ampia libertà nello stabilire le facoltà ed i poteri spettanti al titolare di una servitù volontaria, sempreché si rispettino le caratteristiche necessarie per la valida costituzione del diritto di servitù.

Le servitù irregolari

Nel caso in cui la utilità non sia posta a vantaggio di un fondo ma di una persona si hanno le c.d. servitù irregolari, che si pongono al di fuori delle servitù prediali in senso proprio (e dunque dei diritti reali) collocandosi invece nell’ambito dei diritti obbligatori o relativi.

In tal caso, detti accordi, stante la mancanza della predialità necessaria per potersi avere una servitù in senso proprio, non generano un vincolo reale in capo al proprietario del fondo servente bensì un vincolo obbligatorio perfettamente valido in base al principio dell’autonomia negoziale di cui all’articolo 1322 comma 2 Codice Civile.

Secondo infatti un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità “i privati possono sottrarsi alla tipicità dei diritti reali su cose altrui, costituendo, invece di una servitù prediale, un obbligo a vantaggio della persona indicata nell’atto, senza alcuna funzione di utilità fondiaria (servitù irregolare obbligatoria)” (cfr. Cass. n. 2651/2010, Cass. n. 8363/2011 e Cass. n. 3091/2014).
 

La servitù di parcheggio: diritto reale?

Nell’alveo del tema concernente le servitù prediali orbita la questione della ammissibilità della servitù di parcheggio.

La servitù di parcheggio può essere definita come diritto di far stazionare uno o più veicoli, di un determinato tipo, sul fondo altrui, costituito allo scopo di dotare di detta utilità un altro immobile, cui sia connaturata una presenza umana per periodi continuativi (abitazione, ufficio, albergo, ecc.).

La servitù di parcheggio presenta dei caratteri peculiari:

la positività nel senso che il titolare della servitù trae un vantaggio a seguito di un’azione propria e non di un’astensione del proprietario del fondo servente;

la discontinuità in quanto il vantaggio si manifesta tramite singoli indipendenti atti di godimento;

la non apparenza;

la localizzazione, in quanto il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente.

Ciò posto, il tema della servitù di parcheggio è stato oggetto di un annoso contrasto giurisprudenziale sintetizzabile in due orientamenti divergenti e susseguenti.

In breve, il più risalente opta per l’inconfigurabilità della servitù di parcheggio, il più recente, invece, ritiene ammissibile l’istituto.

L’orientamento giurisprudenziale contrario alla possibilità di costituire un diritto di servitù di parcheggio sostiene che “il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la “realitas”, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso (Cass. Civ., sentenza n. 5769/2013).

Sulla stessa linea d’onda, la Cassazione nel 2014, con la sentenza n. 23708, assume che “il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell’oggetto, difettando la “realitas” propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera “commoditas” di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone”.

In sostanza la Cassazione ritiene che non possa essere costituita una servitù di parcheggio, ma solo un semplice diritto di parcheggio. L’oggetto del diritto infatti non consente di riconoscere alla servitù in parola uno dei requisiti fondamentali per la sua validità ossia l’inerenza al fondo servente e al fondo dominante, esulando dunque dall’istituto della servitù prediale.

L’orientamento più recente, invece, ribalta l’indirizzo suesposto.

Con la sentenza n. 16698/2017 la Cassazione afferma per la prima volta che “in tema di servitù, lo schema previsto dall’articolo 1027 Codice Civile non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione, quale “utilitas” di carattere reale”.

In sintesi, i giudici di legittimità si aprono alla possibilità di costituire una servitù di parcheggio ai sensi dell’articolo 1027 del codice civile, purché sia rispettato il requisito dell’inerenza al fondo dominante. L’utilità non deve essere meramente personale, ma dev’essere un’utilità diretta a far conseguire un vantaggio in termini di migliore utilizzazione del fondo dominante.

La recentissima pronuncia della Cassazione: la sentenza n. 25195/2021

Una recentissima pronuncia della Cassazione (sentenza n. 25195/2021) si occupa del tema delle servitù irregolari confermandone, da un lato, la piena conformità a diritto ove costitutive di rapporti obbligatori, ponendo però, da un altro lato, una condizione per la loro piena efficacia: la necessaria temporaneità del vincolo.

Secondo questa pronuncia, infatti, «le servitù irregolari possono, quindi, essere ritenute ammissibili in quanto siano configurate come il frutto di rapporti obbligatori atipici, e, quindi, come figure che rinvengono una loro legittimazione generale nel principio essenziale della libera iniziativa economica privata, nel riconoscimento della proprietà privata e delle correlate facoltà, nonché, più specificamente, nel principio dell’autonomia negoziale, che consente, entro i limiti imposti dalla legge, con particolare riferimento al soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela (ai sensi dell’articolo 1322 Codice Civile, comma 2 Codice Civile), la costituzione di diritti personali a contenuto obbligatorio che conferiscono a un determinato soggetto la facoltà di ritrarre apposite utilità dal fondo di proprietà altrui esclusivamente per il perseguimento di un vantaggio della persona o delle persone riportate nel relativo atto costitutivo, ma senza il conseguimento di un’utilità fondiaria in senso proprio. Da qui la conseguenza che nell’ipotesi di servitù irregolare, così come appena inquadrata, non è data, per la sua tutela, l’actio in rem, ma solo quella inerente al rapporto di natura obbligatoria in caso di inadempimento”.

Ne discende l’incasellamento dell’istituto della cd. servitù irregolare nell’ambito dei rapporti obbligatori atipici con esclusione di ogni connotato di realità, cui si deve riconoscere necessariamente un carattere temporaneo, essendo inimmaginabile nel nostro ordinamento un’obbligazione personale di natura perpetua.

Conclusioni sulla servitù di parcheggio

Lo stato dell’arte in tema di servitù di parcheggio conduce al profilarsi di due eventuali conclusioni applicative.

Una prima, stando alle coordinate ermeneutiche delle più recenti pronunce della Suprema Corte di Cassazione (cfr. Cass. Sentenze nn. 16698/2017 e 7561/2019), di ammissibilità della servitù di parcheggio nei termini di diritto reale applicativo dello schema di cui all’articolo 1027 Codice Civile, purché la facoltà e la correlata utilitas risultino essere state attribuite a diretto vantaggio del fondo (dominante) e, dunque, ad esso inerenti, consentendo una migliore utilizzazione del fondo stesso avulsa da qualsivoglia legame personale.

In secondo luogo, invece, qualora la servitù di parcheggio abbia la funzione di determinare una situazione di vantaggio in favore di un soggetto e non una migliore utilizzazione del fondo, la stessa risulterà una servitù irregolare a carattere obbligatorio e non reale, perfettamente valida ai sensi dell’articolo 1322 comma 2 Codice Civile, tuttavia, il vincolo sotteso dovrà necessariamente caratterizzarsi per la temporaneità essendo inimmaginabile nel nostro ordinamento un obbligo personale di natura perpetua (cfr. Cass. Sentenza n. 25195/2021).