Casa senza parcheggio? La vendita è nulla
Non è possibile procedere alla vendita di una casa qualora questa sia sprovvista di parcheggio. La legge Ponte – n. 765 del 1967- chiarisce che il negozio deve essere integrato riconoscendo il diritto reale d’uso dello spazio in favore del condominio, divenendo nulle quelle clausole con cui il costruttore vende l’appartamento ma non il posto auto. Qualora in seguito si verificasse una modifica del progetto, e quindi l’area del parcheggio diventasse edificabile, in quel caso vi sarebbe un risarcimento da effettuare, a carico del costruttore, ma non l’onere di ripristino. A chiarirlo è la sezione civile della Corte di Cassazione (sentenza n. 1445/2022) in data 18 gennaio.
La disciplina del parcheggio nell’ordinamento
L’art 18 della legge 765/1967 ha introdotto l’art 41 sexies alla legge urbanistica, la 1150 del 1942, per riuscire a delineare un nuovo provvedimento normativo in materia; seppur mai adottato.
Per ogni 20 metri cubi di costruzione devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad 1 metro. Evidenziando come sia diritto dell’acquirente avere accesso ad uno spazio dove poter lasciare l’auto. Le clausole del contratto, peraltro, sono rese nulla anche qualora la vendita sia conclusa tra privati, estendendo anche in questo caso la disciplina, e non solo nel rapporto tra costruttore e autorità locali. La legge Ponte, inoltre, chiarisce che non è obbligo per il condomino acquirente usufruire del parcheggio; non acquista quindi anche il posto auto, ma ha comunque il diritto ad utilizzarlo pagando una somma stipulata sulla base dei valori di mercato.
16 dicembre 2005: la nuova disciplina per il parcheggio
Quanto sin ora esposto vale per gli acquisti antecedenti il 16 dicembre 2005- data in cui è stata varata una nuova legge-, per i successivi cambiano alcune cose: lo spazio riservato al parcheggio non deve essere inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione (si noti la differenza con i 20 metri cubi precedenti). Prosegue inoltre la legge: «gli spazi per parcheggi realizzati non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse». Per quanto concerne gli immobili costruiti prima del 2005 o per i contratti stipulati prima di quest’anno il parcheggio è pertinenza dell’appartamento e non può essere venduto separatamente. Dopo il 2005, invece, il posto auto può essere venduto separatamente rispetto l’appartamento.
Quando c’è il risarcimento per una casa senza parcheggio?
La sentenza della Cassazione, pocanzi citata, chiarisce il tema relativo il risarcimento del danno. Qualora un acquirente resti sprovvisto di parcheggio a fronte di una modifica dell’area inizialmente destinata ai posti auto da parte del costruttore, non potrà pretendere una modifica del progetto, ma potrà avanzare solamente pretese risarcitorie. Per poter avanzare una richiesta di risarcimento del danno, però, l’acquirente dovrà essere munito di un titolo edilizio –originario o in variante- che dimostri la destinazione dell’area come parcheggio nel progetto inziale di costruzione dell’immobile.
