Condominio: cosa si intende per parcheggi?

Sia in dottrina sia in giurisprudenza è vivo il dibattito circa la definizione di parcheggio
condominio e parcheggio
condominio e parcheggio

Condominio: cosa si intende per parcheggi?

Sia in dottrina sia in giurisprudenza è vivo il dibattito circa la definizione di parcheggio e la sua effettiva consistenza in metri cubi. Le fonti sono diverse: dalla legge Tognoli alla legge Ponte. Interessante è il caso analizzato dalla Corte di Cassazione, che ha dovuto  ridefinire il concetto di parcheggio in condominio.
 

Che cosa è il parcheggio in condominio?

Cosa si intende per parcheggio in condominio? Non è facile rispondere a questa domanda in quanto la definizione è stata oggetto di valutazioni nel corso del tempo. In questa definizione devono essere inclusi gli spazi destinati alla sosta sia quelli destinati alla manovra e all’accesso dei motoveicoli.  Quindi, il calcolo deve essere effettuato a lordo e non al netto dei corridoi carrabili per accedere alle aree di sosta, ai box e ai garage per garantire i criteri previsti dalla legge Tognoli nel rapporto necessario fra le superfici destinate ai posti pertinenziali e alle cubature riservate alle abitazioni e negozi.
 

Condominio: il caso del parcheggio dinanzi alla Cassazione

Dalla sentenza n. 31799 del 27 ottobre 2022 emessa dalla II sezione civile della Corte di Cassazione emerge che si intende per parcheggio in condominio  lo spazio funzionale a consentire la fruizione dello stesso, una volta che è assicurato il numero minimo di parcheggi.

Nel caso specifico non si applica l’art. 12 della l. n. 246 del 2005 che sancisce che “a certe condizioni, gli spazi per parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente”.
 

Il caso del condominio: diritto al parcheggio o no?

 Il problema che è stato prospettato dinanzi al giudice vedeva il singolo condomino, che avendo acquistato una casa nello stabile, non era divenuto proprietario anche del posto auto scoperto posizionato nel cortile dell’edificio e del garage nel seminterrato. Anche se non espressamente indicato nel rogito, il compratore sosteneva che i due posti auto dovessero essergli per legge trasferiti, essendo connessi all’appartamento dal vincolo pertinenziale della Legge Ponte. Inoltre, il soggetto venditore aveva destinato con atto di donazione il garage alla figlia, la quale non risultava essere proprietaria di alcun immobile. Per rendere la vicenda ancor più complessa si tenga conto che l’erede della moglie sosteneva che il bene era stato acquistato direttamente dal costruttore, il quale aveva evidenziato nell’atto di compravendita che i due posti auto non fossero gravati dalle limitazioni previste dalla L. Ponte e nemmeno dall’art. 26 della legge 47/1985.

Il Tribunale ha dichiarato nullo sia l'atto di compravendita, nella parte in cui non contempla i due posti auto, sia la donazione del padre alla figlia e ha disposto il trasferimento del diritto di uso delle pertinenze in favore dell'acquirente, dietro pagamento del prezzo.

Tuttavia, è  stato proposto appello e l’adita Corte lo ha accolto.

Ma la Corte d'appello ha accolto il gravame delle controparti

La consulenza Tecnica d’ufficio sulla vicenda del condominio

Possiamo dire che è stata determinante la Consulenza Tecnica d’ufficio, in quanto ha dichiarato che nel caso di specie deve trovare applicazione la legge n. 122 del 1989, detta  Legge Tognoli. Questa legge dispone che nelle nuove costruzioni, e anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere riservati specifici spazi per parcheggi in misura non inferiore a 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.

Secondo la valutazione dei giudici sono stati realizzati più posti auto rispetto a quelli previsti in relazione al numero di appartamenti del palazzo. Per cui, lo spazio utilizzabile destinato ai parcheggi supera gli 810 metri quadrati, mentre è da considerarsi pari a 1.460 metri quadrati la superficie destinata al transito, alla sosta e alle manovre.  I metri quadri previsti dalla legge corrispondono a 1072.  Dunque, il proprietario originario di tutti gli appartamenti si è legittimamente riservato la proprietà dei posti auto eccedenti , che sono stati trasferiti di volta in volta.

 La corte di Appello ha inoltre fatto espresso riferimento alla circolare n. 3210 del 1967 emessa dal Ministero dei lavori pubblici, per cui i corridoi carrabili che sono destinati all’accesso delle aree di sosta sono previsti dalle norme tecniche che attuano i piani regolatori generali.  La legge n. 122 del 1989 permetteva la realizzazione dei parcheggi nel sottosuolo e a pian terreno, derogando ai regolamenti edilizi e agli strumenti urbanistici. Gli spazi per la sosta e per l’accesso dei veicoli devono essere valutatati complessivamente per gli standard urbanistici, a condizione che sia garantito un numero di parcheggi stabile. Infatti, si è passati dai metri cubi della costruzione ai metri quadrati delle superfici, nonché dal metro quadro ogni 20 metri cubi di costruzione ( secondo quanto previsto dalla legge Ponte all’art. 18) al metro quadrato per ogni 10 metri di fabbrica ( secondo quanto previsto dalla legge Tognoli art. 18).
 

La proposta innovativa sul parcheggio del condominio

La Corte di Appello evidenzia che il vincolo pertinenziale tra la costruzione e lo spazio per il parcheggio deve essere individuato nei limiti legali del diritto di proprietà per interesse pubblico. Questo significa che gli spazi di sosta dei veicoli devono essere destinanti all’esclusivo utilizzo di coloro che abitano nel condominio. Per cui, se si trasferisce con atto di acquisto l’area di sosta in modo separato dall’immobile, il relativo parcheggio risulterà essere privo del vincolo pubblicistico di destinazione. Tale vincolo è inderogabile per legge e di conseguenza il negozio giuridico non può che essere nullo nella sola parte in cui non è attribuito al compratore il pieno utilizzo e godimento dello spazio di parcheggio. Secondo quanto disposto dall’art. 1419 c.c. il contratto parzialmente nullo deve essere integrato per legge dalla norma imperativa violata. Ciò significa che al compratore deve essere riconosciuto il diritto reale di uso della zona destinata al parcheggio, facendo salvo il diritto del venditore circa il riequilibrio del contratto, mediante l’adeguamento del prezzo. Nel caso di specie non può trovare applicazione l’art. 12 della l. n. 246 del 2005, che modificando la l’art. 41 sexies della legge 1150 del 1942, dispone che i parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili in modo autonomo.

È chiaro l’impatto innovativo della legge, così come è chiara la natura non retroattiva dell’effetto.

Dunque, l’innovazione non può essere applicata ai parcheggi costruiti in epoca anteriore all’entrata in vigore della norma.
 

Il Condominio: violazione della legge?

Nel caso trattato dalla Corte di Appello non vi è stata alcuna violazione delle norme sul regime vincolistico, in quanto

  la consulenza tecnica d'ufficio rinnovata nel giudizio d'appello è svolta tenendo conto dello stato effettivo dei luoghi, e non ci si è limitati a rilevare le cubature e le superfici sulla base delle tavole di progetto redatte all'epoca della costruzione del fabbricato.

Inoltre, la pronuncia del giudice d'appello non risulta inficiata per il fatto che si è attenuta all'accertamento del tecnico d'ufficio, tenendo conto delle superfici destinate ad aree di parcheggio al lordo e non al netto delle zone di transito e manovra.