Tutele rafforzate per la proprietà immobiliare in Italia. Gli aspetti civilistici

Tutele rafforzate per la proprietà immobiliare in Italia. gli aspetti civilistici

Dopo avere esaminato in un precedente contributo le novità legislative di natura penale che l’attuale maggioranza parlamentare e governativa ha introdotto per rafforzare le tutele della proprietà immobiliare nei confronti di occupanti abusivi, parleremo ora di alcune importanti novità legislative, attualmente ancora in gestazione presso la commissione Giustizia del Senato, con le quali il Governo intende mettere mano alle norme di procedura civile al fine di velocizzare le procedure di liberazione degli immobili occupati senza titolo  e rendere più efficaci gli sfratti e le esecuzioni immobiliari.

Ci riferiamo nello specifico al disegno di legge n. 1896 contenente “disposizioni in materia di rilascio di immobili”, attualmente, come detto, all’esame della commissione parlamentare.

E’ opportuno preliminarmente ricordare che queste misure, che andrebbero a rinforzare, come atteso da tempo, le tutele legali a beneficio dei proprietari e in generale dei legittimi titolari di diritti sugli immobili, si accompagnano, nelle intenzioni governative, ad una serie di importanti misure finalizzate a fronteggiare l’emergenza abitativa nel nostro Paese (il cosiddetto “Piano casa”), per il quale sono state messe in campo ingenti risorse finanziarie a favore soprattutto delle fasce di popolazione non abbastanza “povere” da poter accedere all’edilizia popolare e nel contempo non abbastanza “ricche” da poter stare al passo con gli attuali prezzi di mercato.

Ma quali sarebbero le principali novità che le nuove norme, una volta introdotte nell’ordinamento, dovrebbero apportare alla disciplina del rilascio degli immobili?

Esaminiamo i punti principali.

Occupazioni abusive: il rogito notarile diventa titolo esecutivo

Come noto, attualmente le norme del codice di procedura civile prevedono in modo espresso e tassativo (art. 474) quali atti costituiscono titolo esecutivo. In particolare, le esecuzioni forzate per rilascio d’immobile si prevede possano avvenire esclusivamente o 1) in forza di sentenze, provvedimenti o altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva; oppure 2) in forza di atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli.   Quest’ultimo potrebbe essere il caso di contratti di locazione stipulati in forma di atto pubblico.

Le nuove norme, una volta entrate in vigore, prevederebbero un qualcosa in più: in virtù dell’introduzione di un nuovo articolo 474 bis al codice di rito, si prevede che di fronte ad occupazioni abusive, cioè ad occupazioni di immobili avvenute in assenza di titolo, il rogito notarile che costituisce il diritto di proprietà o altri diritti reali sull’immobile sia sufficiente a fondare un’esecuzione per rilascio, purchè tale rogito sia regolarmente trascritto. 

Accelerazione dei tempi di rilascio: il precetto e disposizioni circa i mobili

Il testo in discussione al Senato prevede un’accelerazione dei tempi di rilascio, da notificarsi già in sede di precetto. Infatti all’articolo 605 primo comma del codice di procedura civile andrebbe aggiunta la frase seguente: “Il precetto per rilascio di beni immobili deve altresì contenere l’avvertimento che il rilascio è eseguito il giorno successivo a quello di scadenza del termine in esso indicato e l’ulteriore intimazione a liberare l’immobile da beni immobili estranei all’esecuzione entro la conclusione del rilascio, con avviso che se entro quest’ultimo termine l’asporto non è eseguito o non viene indicato il soggetto al quale appartengono i beni mobili, questi ultimi, in assenza di istanza, saranno considerati abbandonati”.

Inoltre si prevederebbe che se non è possibile eseguire il rilascio nel giorno successivo a quello di scadenza indicato nel precetto, l’ufficiale giudiziario lo esegue non oltre il quindicesimo giorno successivo.

Deroghe, di portata temporale limitata, sarebbero consentite unicamente nel caso di persone residenti nell’immobile ultra settantacinquenni o disabili gravi o malati terminali.

Sfratti per finita locazione: nuova procedura

Verrebbe modificata la procedura relativa agli sfratti per finita locazione, per la quale verrebbe adottato un modello più celere e snello, sulla falsariga del ricorso per decreto ingiuntivo e successiva eventuale opposizione.

La nuova procedura prevederebbe in particolare un decreto motivato di rilascio da parte del giudice, da pronunciarsi entro quindici giorni dal ricorso.

Come avviene ora, la richiesta può essere preventiva o successiva rispetto alla scadenza del termine contrattuale.

Se la domanda è fondata, il giudice ordina il rilascio dell’immobile senza dilazioni.

L’inquilino avrebbe venti giorni di tempo per fare opposizione. In mancanza, il decreto diverrebbe esecutivo.

Si prevederebbe inoltre una penalità economica in caso di ritardo nel rilascio dell’immobile, pari all’ 1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella riconsegna.

Termini ridotti per sanare la morosità

Anche i termini per sanare la morosità di cui alla legge n. 392 del 1978 sarebbero ridotti: la possibilità si sanare la morosità scenderebbe da tre a due volte, mentre i termini di legge per il pagamento sarebbero dimezzati, scendendo rispettivamente da 90 a 45 giorni e da 120 a 60 giorni.

La normativa, come detto, è in itinere e l’aspettativa dichiarata è quella di ridare slancio ad un mercato delle locazioni attualmente molto rigido e paralizzato, nell’ottica dei possibili locatori, dal timore di costose e snervanti “odissee” giudiziarie per vedere riconosciuti i propri diritti.