Animus possidendi e detenzione nel contratto preliminare "anticipato": profili sostanziali e garanzie

Le parti sono direttamente titolari del potere di autoregolamentare i propri interessi (art. 1322 c.c.): nell’ambito di tale autonomia negoziale, i contraenti possono stipulare un obbligo anticipato e determinarne preventivamente gli elementi del contratto. Mediante tale contratto preliminare (art. 1351 c.c.), da stipulare nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, le parti si obbligano, cioè, a concludere un successivo contratto definitivo (1).

Il contratto preliminare ha natura giuridica di contratto obbligatorio e produce effetti giuridici poiché il contratto, di cui prevede la successiva stipulazione, è idoneo a produrre effetti diversi, più intensi o più specifici di quelli offerti dal preliminare stesso.

L’attuazione delle prestazioni finali è subordinata, quindi, alla stipulazione del rogito definitivo (2): tuttavia, il contratto preliminare può anche prevedere, atipicamente, una parziale anticipata esecuzione degli obblighi. Le parti, cioè, nell’assumere l’obbligo della prestazione del consenso al contratto definitivo, convengono l’anticipata esecuzione di alcune delle obbligazioni nascenti e tra queste, ad es., la consegna immediata della res al promissario acquirente con o senza corrispettivo. Tale particolarità si pone come eccezione alla qualificazione della natura giuridica di contratto reale spettante, sul piano logico-giuridico, al contratto definitivo.

La disponibilità del bene medesimo, tuttavia, è bilanciata dalla piena consapevolezza che hanno i contraenti in merito all’ipotesi del trasferimento: in questa fase negoziale, l’effetto traslativo non si è verificato e risulta, peraltro, l’altruità della res.

Anche l’eventuale trascrizione del contratto preliminare non attribuisce natura reale al vincolo concluso tra le parti: il promissario acquirente, quindi, non acquista alcun diritto sul bene, non realizzandosi alcun atto di disposizione. La trascrizione, infatti, esplica la funzione di risolvere gli effetti reali di atti incompatibili con quello trascritto, con l’opponibilità ai terzi e l’attribuzione al promissario acquirente di un privilegio speciale sull’immobile oggetto dell’atto di disposizione (3).

In sostanza, il promissario è titolare di un diritto soggettivo che non ha ad oggetto un bene o l’immediato trasferimento di un bene bensì un facere, inteso come obbligo di trasferire, in un momento successivo, un bene o un diritto reale su un bene.

Il promissario acquirente, così, pur avendo versato parte del prezzo, non esplica alcun animus possidendi, restando invece mero detentore del bene: egli, pertanto, non esercita un possesso giuridicamente utile per il conseguimento dell’usucapione (Cass. sez. seconda 14-11-2006 n. 24290).

L’animus possidendi consiste, infatti, nell’intenzione di esercitare quei poteri come un proprietario, cioè manifestando di riconoscere che la cosa è di altri: il promissario acquirente, stipulando un contratto ad effetti obbligatori inidoneo al trasferimento della proprietà, non manifesta siffatto animus. Egli, invece, va inquadrato come detentore qualificato,

Con la dimostrazione dell’esistenza del titolo (Cass. n. 1299/98, n. 2111/94 e n. 10606/91), essendo oggetto della tutela possessoria un tale potere di fatto e non la titolarità di esso (Cass. sez. seconda, 20-05-2008 n. 12751) egli potrà esperire l’azione di spoglio (4).

Si tratta, in altri termini, di un negozio preparatorio (Cass. Sez. Unite 27-03-2008 n. 7930) a mezzo del quale si trasferisce soltanto l’oggetto del possesso (5).

Peraltro, nel negozio traslativo di proprietà o altro diritto reale non è ravvisabile un costituto possessorio implicito (6) ovvero al trasferimento del diritto non segue automaticamente quello del possesso (Cass. 16 -12-1983 n. 7419, Cass. 27-02-1989 n. 1049) laddove ricorra la mera detenzione nomine alieno (Cass. 18 marzo 1981 n. 1613, Cass. 21-12-1993 n. 12621, Cass. 11-10-1989 n. 4957).

In altri termini, le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, realizzandolo non per mezzo di un singolo contratto bensì attraverso una pluralità coordinata di contratti i quali conservano una loro causa autonoma ovvero anche se funzionalmente connessi al preliminare restano autonomi rispetto ad esso.

Dalla conclusione del contratto, già sin da quello preliminare (e ad effetti anticipati), sorge, in sintesi, un preciso rapporto giuridico tra le parti ovvero una relazione interpersonale caratterizzata da una situazione soggettiva di diritto-dovere e regolata dall’ordinamento: il comportamento dei contraenti, quindi, si inquadra nell’area della responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), non cumulativa ed assorbente dell’eventuale azione precontrattuale (Cass. sez. terza 25-07-2006 n.16937) (7).

Se una delle parti non vuole stipulare il contratto definitivo, l’altra parte, a seconda se vuole procedere o meno con l’affare in corso, può invocare l’adempimento mediante esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.) ovvero la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (8).

Una forma di garanzia sul piano economico è data dalla caparra confirmatoria (art. 1385) la quale, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, ovvero trattenuta, con recesso, da parte di colui che l’ha ricevuta. Se, invece, inadempiente è quest’ultima parte, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (9).

Il punto è, peraltro, stabilire i criteri sulla cui base poter qualificare come caparra le somme versate anteriormente alla stipula di un contratto definitivo. Detta somma è da considerare come caparra soltanto se nel contratto preliminare vi è un’esplicita previsione circa la destinazione delle somme a rappresentare una pena per l’inadempimento di una delle parti contrattuali, a titolo, cioè, di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale (Cass. 23-12-2005 n. 28697, 18-01-2007 n. 4047). Se invece le somme, alternativamente, non abbiano alcuna particolare qualificazione, siano qualificate come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione parziale del prezzo dovuto ovvero siano qualificate come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione del prezzo e come somme destinate a svolgere funzione di pena per l’inadempimento, vanno intese come acconto (Agenzia Entrate, risoluz. 1-08-2007 n. 197/E).

Soltanto la caparra confirmatoria, quindi, si configura come liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti.

Se, invece, è dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla stipula del contratto definitivo devono ritenersi corrisposte a titolo di acconto sulla prestazione dovuta, e non a titolo di caparra (Cass. 22-08-1977 n. 3833) (10).

(2) Per approfondimenti, G. CIAN, “Alcune questioni in tema di trascrizione del contratto preliminare”, in Riv. di Dir. civ., 1997, 377 e ss.

(3) Reperibile su http://www.ricercagiuridica.com/sentenze/index.php?num=2708

(4) Reperibile su www.cortedicassazione.it

(5) Per approfondimenti, E. PEREGO, “I vincoli preliminari e il contratto”, Milano, 1974.

(6) Per approfondimenti, C.M. BIANCA, “Diritto civile-La responsabilità”, Milano, 1994.

(7) C.M. BIANCA, “Diritto civile- Il contratto”, Milano, 1998.

(8) P. TRIMARCHI, “Istituzioni di diritto privato”, Milano, 1998, A. TRABUCCHI, “Istituzioni di diritto civile”, Padova, 1994, 620; F. MESSINEO, “Dottrina generale del contratto”, Milano, 1952.

(9) Reperibile su http://www.casa24.ilsole24ore.com/

Le parti sono direttamente titolari del potere di autoregolamentare i propri interessi (art. 1322 c.c.): nell’ambito di tale autonomia negoziale, i contraenti possono stipulare un obbligo anticipato e determinarne preventivamente gli elementi del contratto. Mediante tale contratto preliminare (art. 1351 c.c.), da stipulare nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, le parti si obbligano, cioè, a concludere un successivo contratto definitivo (1).

Il contratto preliminare ha natura giuridica di contratto obbligatorio e produce effetti giuridici poiché il contratto, di cui prevede la successiva stipulazione, è idoneo a produrre effetti diversi, più intensi o più specifici di quelli offerti dal preliminare stesso.

L’attuazione delle prestazioni finali è subordinata, quindi, alla stipulazione del rogito definitivo (2): tuttavia, il contratto preliminare può anche prevedere, atipicamente, una parziale anticipata esecuzione degli obblighi. Le parti, cioè, nell’assumere l’obbligo della prestazione del consenso al contratto definitivo, convengono l’anticipata esecuzione di alcune delle obbligazioni nascenti e tra queste, ad es., la consegna immediata della res al promissario acquirente con o senza corrispettivo. Tale particolarità si pone come eccezione alla qualificazione della natura giuridica di contratto reale spettante, sul piano logico-giuridico, al contratto definitivo.

La disponibilità del bene medesimo, tuttavia, è bilanciata dalla piena consapevolezza che hanno i contraenti in merito all’ipotesi del trasferimento: in questa fase negoziale, l’effetto traslativo non si è verificato e risulta, peraltro, l’altruità della res.

Anche l’eventuale trascrizione del contratto preliminare non attribuisce natura reale al vincolo concluso tra le parti: il promissario acquirente, quindi, non acquista alcun diritto sul bene, non realizzandosi alcun atto di disposizione. La trascrizione, infatti, esplica la funzione di risolvere gli effetti reali di atti incompatibili con quello trascritto, con l’opponibilità ai terzi e l’attribuzione al promissario acquirente di un privilegio speciale sull’immobile oggetto dell’atto di disposizione (3).

In sostanza, il promissario è titolare di un diritto soggettivo che non ha ad oggetto un bene o l’immediato trasferimento di un bene bensì un facere, inteso come obbligo di trasferire, in un momento successivo, un bene o un diritto reale su un bene.

Il promissario acquirente, così, pur avendo versato parte del prezzo, non esplica alcun animus possidendi, restando invece mero detentore del bene: egli, pertanto, non esercita un possesso giuridicamente utile per il conseguimento dell’usucapione (Cass. sez. seconda 14-11-2006 n. 24290).

L’animus possidendi consiste, infatti, nell’intenzione di esercitare quei poteri come un proprietario, cioè manifestando di riconoscere che la cosa è di altri: il promissario acquirente, stipulando un contratto ad effetti obbligatori inidoneo al trasferimento della proprietà, non manifesta siffatto animus. Egli, invece, va inquadrato come detentore qualificato,

Con la dimostrazione dell’esistenza del titolo (Cass. n. 1299/98, n. 2111/94 e n. 10606/91), essendo oggetto della tutela possessoria un tale potere di fatto e non la titolarità di esso (Cass. sez. seconda, 20-05-2008 n. 12751) egli potrà esperire l’azione di spoglio (4).

Si tratta, in altri termini, di un negozio preparatorio (Cass. Sez. Unite 27-03-2008 n. 7930) a mezzo del quale si trasferisce soltanto l’oggetto del possesso (5).

Peraltro, nel negozio traslativo di proprietà o altro diritto reale non è ravvisabile un costituto possessorio implicito (6) ovvero al trasferimento del diritto non segue automaticamente quello del possesso (Cass. 16 -12-1983 n. 7419, Cass. 27-02-1989 n. 1049) laddove ricorra la mera detenzione nomine alieno (Cass. 18 marzo 1981 n. 1613, Cass. 21-12-1993 n. 12621, Cass. 11-10-1989 n. 4957).

In altri termini, le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, realizzandolo non per mezzo di un singolo contratto bensì attraverso una pluralità coordinata di contratti i quali conservano una loro causa autonoma ovvero anche se funzionalmente connessi al preliminare restano autonomi rispetto ad esso.

Dalla conclusione del contratto, già sin da quello preliminare (e ad effetti anticipati), sorge, in sintesi, un preciso rapporto giuridico tra le parti ovvero una relazione interpersonale caratterizzata da una situazione soggettiva di diritto-dovere e regolata dall’ordinamento: il comportamento dei contraenti, quindi, si inquadra nell’area della responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), non cumulativa ed assorbente dell’eventuale azione precontrattuale (Cass. sez. terza 25-07-2006 n.16937) (7).

Se una delle parti non vuole stipulare il contratto definitivo, l’altra parte, a seconda se vuole procedere o meno con l’affare in corso, può invocare l’adempimento mediante esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.) ovvero la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (8).

Una forma di garanzia sul piano economico è data dalla caparra confirmatoria (art. 1385) la quale, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, ovvero trattenuta, con recesso, da parte di colui che l’ha ricevuta. Se, invece, inadempiente è quest’ultima parte, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (9).

Il punto è, peraltro, stabilire i criteri sulla cui base poter qualificare come caparra le somme versate anteriormente alla stipula di un contratto definitivo. Detta somma è da considerare come caparra soltanto se nel contratto preliminare vi è un’esplicita previsione circa la destinazione delle somme a rappresentare una pena per l’inadempimento di una delle parti contrattuali, a titolo, cioè, di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale (Cass. 23-12-2005 n. 28697, 18-01-2007 n. 4047). Se invece le somme, alternativamente, non abbiano alcuna particolare qualificazione, siano qualificate come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione parziale del prezzo dovuto ovvero siano qualificate come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione del prezzo e come somme destinate a svolgere funzione di pena per l’inadempimento, vanno intese come acconto (Agenzia Entrate, risoluz. 1-08-2007 n. 197/E).

Soltanto la caparra confirmatoria, quindi, si configura come liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti.

Se, invece, è dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla stipula del contratto definitivo devono ritenersi corrisposte a titolo di acconto sulla prestazione dovuta, e non a titolo di caparra (Cass. 22-08-1977 n. 3833) (10).

(2) Per approfondimenti, G. CIAN, “Alcune questioni in tema di trascrizione del contratto preliminare”, in Riv. di Dir. civ., 1997, 377 e ss.

(3) Reperibile su http://www.ricercagiuridica.com/sentenze/index.php?num=2708

(4) Reperibile su www.cortedicassazione.it

(5) Per approfondimenti, E. PEREGO, “I vincoli preliminari e il contratto”, Milano, 1974.

(6) Per approfondimenti, C.M. BIANCA, “Diritto civile-La responsabilità”, Milano, 1994.

(7) C.M. BIANCA, “Diritto civile- Il contratto”, Milano, 1998.

(8) P. TRIMARCHI, “Istituzioni di diritto privato”, Milano, 1998, A. TRABUCCHI, “Istituzioni di diritto civile”, Padova, 1994, 620; F. MESSINEO, “Dottrina generale del contratto”, Milano, 1952.

(9) Reperibile su http://www.casa24.ilsole24ore.com/