Il dovere di informazione dell’agenzia immobiliare nei confronti dell’acquirente

Nell’ambito di una compravendita immobiliare, il ruolo dell’agenzia in mediazione assume spesso rilievo determinante per la buona riuscita dell’affare. Partecipa di questa funzione la qualità e la tipologia delle informazioni che il mediatore fornisce in relazione alle condizioni tecnico giuridiche dell’immobile ed alle caratteristiche (anche patrimoniali e reddituali) delle parti contraenti nonché, naturalmente, di quelle che – pure essendo a lui conosciute o conoscibili – non fornisce, così violando non solo i propri doveri di diligenza, ma – come vedremo meglio di seguito – facendo sorgere in capo al danneggiato un diritto al risarcimento per responsabilità contrattuale, nonché persino giungendo, in alcune ipotesi, ad una responsabilità penale.

Nella specie, dispone l’articolo 1759 co. 1 codice civile che “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

Il perimetro di tali “circostanze” non può dirsi limitato al mero accertamento tecnico-giuridico sull’esistenza di pesi o gravami sull’immobile (accertamento al quale il mediatore non è formalmente tenuto se non su specifico incarico e che, normalmente, è svolto in sede preparatoria alla stipula notarile), ma deve ricomprendere quanto noto o conoscibile secondo un criterio di media diligenza professionale.

Si tratta, dunque, di un livello di diligenza decisamente più elevato, quanto a complessità delle indagini e approfondimento delle informazioni elaborate, rispetto a quella del buon padre di famiglia (ex articolo 1176 codice civile) dalla quale pure trae origine, ma che appartiene al comune cittadino (cfr. Cass. Civ. n. 16009 del 24.10.2003).

Pertanto, come insegna un pacifico orientamento della Suprema Corte, se anche il mediatore non abbia uno specifico obbligo di visurazione ipocatastale, “ciò non lo può rendere irresponsabile se fornisce informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza, (e che si rivelino successivamente inesatte)" (Cass. Civ. n. 5107 del 26.5.1999).

Ne consegue che il criterio della media diligenza professionale che ispira la condotta del mediatore, con riferimento al proprio dovere di informazione nei confronti delle parti contraenti, comporta l’obbligo per l’agenzia immobiliare di fornire al promittente acquirente, anche ai sensi dell’articolo 1759 codice civile, non solo ogni elemento ad esso noto in merito all’esistenza di pesi o gravami sull’immobile, ma altresì ogni informazione conosciuta – o facilmente conoscibile secondo la media diligenza professionale – in relazione alle condizioni personali e patrimoniali relative al soggetto promissario venditore.

La Suprema Corte è intervenuta di recente su tale aspetto dei doveri del mediatore, con la propria Ordinanza n. 20512 del 29.9.2020, nella quale ha deciso sul caso di un’agenzia immobiliare, la quale ometteva di informare il promittente acqurente del pregresso stato di fallimento del promissario venditore, nonché della sua plurima iscrizione nell’elenco dei protesti, ed altresì della sua complessiva sostanziale insolvibilità, al punto da vanificare la possibilità – in capo al promittente l’acquisto, il quale ne richiedeva il risarcimento all’agenzia stessa – di recupero della corposa caparra confirmatoria che era stata versata al proprietario, allorquando questi aveva venduto ad un terzo l’immobile in compromesso, così sottraendosi ai proprio doveri contrattuali.

Con tale pronuncia, gli Ermellini ritengono costituire “onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell'affare” intendendo così non solo quelle questioni che avrebbero potuto determinare o meno le parti alla conclusione dell’affare, ma anche quelle che ne avrebbero potute modificare le condizioni ed i patti, includendo tra esse le informazioni in merito alla capacità patrimoniale delle stesse.

Afferma la Suprema Corte, come, sotto il profilo probatorio, una volta che la parte abbia lamentato di aver patito pregiudizio “in dipendenza dell'attività professionale svolta dal mediatore per il mancato rispetto di suo specifico onere di diligenza”, spetta a quest’ultimo l’onere di fornire la prova liberatoria, dimostrando di aver adempiuto integralmente al proprio obbligo professionale. Sarà, dunque, l’agenzia immobiliare a doversi porre in condizioni di comprovare di aver date informazioni complete e veritiere, per come ad essa note o conoscibili mediante la media diligenza professionale, a ciascuna parte sulle condizioni dell’altra.

La “conoscenza da parte del mediatore della precaria situazione patrimoniale soggettiva del venditore non palesata al compratore, anzi (…) raffigurata siccome rassicurante”, oggetto della decisione del Supremo Collegio, costituisce pertanto fonte di responsabilità del mediatore, ai sensi dell’articolo1759 codice civile

La solvibilità di una delle parti, rectius la notoria insolvibilità di una delle parti, inoltre, diviene fonte di responsabilità penale per il mediatore che “presta la sua attività nell'interesse di persona notoriamente insolvente” a mente dell’articolo 1764 codice civile, il quale prevede, in tale ipotesi una ammenda fino ad euro 516 e, nei casi più gravi, la sospensione dall’esercizio della professione, fino a sei mesi.